阴雪

　　资金，作为开发商赖以生存的命脉，正在经受着越发严峻的考验。

　　10月25日，北京市宣布将于12月1日起对商品房预售资金进行监管，成为一线城市中继深圳之后第二个实施该项政策的城市。此外，浙江省也将于11月1日起正式对商品房预售资金进行监管。这一政策似乎已经有“蔓延”之势。一时间，开发商们惶惶不安。

　　目前的预售资金监管政策虽然只在少数城市实行，对那些全国性的开发商而言，影响有限，但从“限购令”在不到一个月内迅速在全国多个城市全面推出的情况看，预售资金监管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此，对开发商资金周转要求也将提出更高的要求。

　　北京联达四方总经理杨少锋甚至认为，目前的状况发展下去，整个房地产行业可能会面临10年来最大的危机。“从市场层面看，今年4月北京出台限购令之后，10月开始限购令在全国推行，房地产市场一下子降到冰点。限购令使得销售低迷，而预售款监管一旦全国推广，整个房地产行业将面临近10年来最大的危机。”杨少锋预计，“没有做好准备的房企，资金链断裂将在所难免。房价大幅下跌、烂尾楼频现或许将再次大规模出现。”

　　自有资金杠杆率下降

　　刚刚公布的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《办法》)明确：“商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。”

　　在结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记这四个节点，开发商可以申请提取相应的监管资金。在申请流程方面，《办法》规定，开发企业应当持由勘察、建设、设计、施工、监理等单位签字的材料向监管银行提出书面申请，监管银行对申请材料进行审核后认为符合资金使用条件的，方可向房地产开发企业拨付资金。

　　在深圳，开发商则需要通过第三方监理公司出示的证明来支取预售款。由于监理公司同样是市场主体，容易被一些利益所左右，因此政策的执行效力难免会打折扣。“北京采取在政府指导下通过银行直接监管的方式，既简化了执行的程序，也令监管更加直接、有效。”北京市房地产业协会副秘书长陈志表示。

　　“从《办法》对开发商资金的压力和监管的合理性来看，实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度。”对于北京的监管政策，SOHO中国董事长潘石屹认为，监管目的其实仅仅是为了防止出现烂尾楼，而力度过大会则造成开发商的资金完全冻结在监管账户里。

　　对于这一观点，陈志认为，开发商或许过于悲观了。“实际上，政府严格监管的仅仅是‘建安’这部分资金。”

　　《办法》明确指出，进入专用账户的预售资金数额超过重点监管额度后，房地产开发企业可以向监管银行申请将超出部分转出，优先用于工程建设。

　　“比如一个10万平方米的项目，售价是10000元/平方米，它的预售款一共是10亿元。其中，政府会测算出这个项目的建安费用，比如每平方米3000元，10万平方米就是3亿元。”陈志举例说，其实政府严格监管的只是全部预售款的约30%，多余的部分，开发商是可以支取的。“只是在专用账户中累积的预售款没有达到3亿元时，开发商必须按用款计划支取账户中的资金。”

　　“在四个节点用款计划的设置方面，开发商几乎没有什么技巧可言。”华业地产副总经理陈云峰坦承，每一阶段需要多少建筑费用，这在房地产业内非常透明，“如果用款计划制定得不合理，主管部门肯定能够发现并不予批准。”他认为，开发商想要减轻政策影响唯一能做的，就是加快建设进度、加快销售进度、加快推盘节奏。

　　“实际上对于开发商来说，最大的影响就是自有资金的杠杆率降低了。”陈志分析，“原来开发商有3个亿的自有资金就可以撬动10个亿的项目，但今后可能自有资金的量要提高到5个亿甚至6个亿才可以撬动同样的项目。”

　　资金链风险引发行业洗牌？

　　其实，预售资金的监管政策仅仅在个别城市实行，而且监管的资金量也仅占全部预售资金的30%左右，其威慑作用恐怕要大于实际效果。

　　“预售资金监管的政策是为了弥补现行预售制度的缺陷，令相关监管法规不缺位，也是政府部门有意识地引导房地产企业规范资金用途，最终有可能成为向现房销售制度迈进的一个铺垫过程。”陈志认为，预售资金监管制度的深层次意义更在于此。

　　然而，一个现实的问题是，在此前已经执行的限购、加息、资本市场融资受阻等政策的叠加效应面前，绝大多数开发商的资金链无疑将会面临严峻的考验。

　　“从开发商的资金状况来看，今年开发商的平均负债率普遍比去年要高，房地产商的资金本身就很紧张，如果再加上这一《办法》的实施，一定会大大加重资金紧张的程度。”面对新政策对于包括住宅和商业在内的全部开发商预售资金的监管，潘石屹如是说。

　　陈云峰也坦承：“其实现在很多开发商的资金状况并没有想象中的好。”

　　而对此前资金已不甚充裕的个别开发商来说，能否过得了这一关，或许还是未知数。

　　陈云峰就表示，利率提高、开发贷从严、资本市场融资需审批，在各种融资渠道已经被严格收紧之后，商品房预售款其实是开发商唯一可以自由支配的款项。如今预售资金也被严格监管，开发商肯定会面临资金链紧绷的局面。“从短期看，不至于让开发商立即陷入资金链断裂的困境，但从长期来看，流动资金不充足的中小型开发商可能陷入‘无钱拿地、无盘可开’的状况，最终将引起地产业新一轮洗牌。”

　　陈志提醒，开发商切不可再盯住过去的高利润。“现在房地产企业最应该做的就是迅速适应政策和市场的变化，调整运作节奏，增强自有资金以加强自身实力。”