岳富涛

　　最近公布的“十二五”规划建议中对于房产税的提法，又有了微妙的变化。原本被市场认为箭在弦上的房产税，在建议中变成了“研究推进房地产税改革”。

　　各界如此热盼房产税，是因为形成了一个主流意见：其他各种调控措施都是“挠痒痒”，只有房产税是降低房价的“终极大杀器”。

　　粗略总结一下，逻辑有二：一是地方政府获得稳定税源，将改变完全依赖土地财政的局面，高房价之源头被掐断；二是增加持有成本，需求大大降低，供需关系转变。

　　这两个逻辑乍听有理，仔细分析就会发现，深陷诡谲楼市中的众多利益相关方，各自的行为模式没有这么简单。

　　地方政府推高地价动力更足

　　将覆盖住宅物业的中国房产税(对商业物业一直在征收)，与全球多数国家通行的物业税，有一个本质上的区别，就是只对房屋建筑本身收税，而不涉及土地部分。

　　英美各国地方政府基本没有土地出让金的收入，主要财政收入来自年缴的物业税，征收对象包括了土地及附着其上的建筑。因此地方政府有动力将收入用于社区建设，包括硬件和软件，以吸引人气，提高本地房价水平。

　　中国房产税只对建筑征收，政策制定者并非没有考虑过土地房产二合一的征收模式，但中国城市土地属国有性质，房屋所有者只拥有数十年的租赁权。如果开征真正的物业税，将面临一项根本大法改变的难题。

　　由此可见，土地出让金在今后很长时间内仍然是地方政府的主要收入来源。面对“GDP指挥棒”的地方政府仍然需要大笔财力支持自己的大规模投资，不会因为有了一笔房产税收入就降低土地出让收入，不断抬高地价的动力依然十足。

　　更有甚者，如果完全以“经济人”的定位来揣测地方政府未来的行为方式：地方政府完全有动力以推高地价的方式不断间接推高存量房价，以获得更高的房产税收入——因为新设定的房产税的征收基数不是原始购入价，而是每年新的评估价。

　　历史证明：物业税与房价无关

　　次贷危机是如何产生的？正是此前持续多年的美国房产热潮。美国开征物业税已有百年历史，在这100年里，美国经历了多次房产泡沫；日本也早已开征物业税，但泡沫期房价涨幅不比中国逊色，一个东京的地价能买下整个美国；英国早在14世纪就有了物业税的雏形，现在伦敦高端公寓的价格高达60万元人民币/平方米以上；近在咫尺的中国香港，也开征了物业税，房产价格的波动幅度超过内地任何一个城市。

　　因为开征物业税就导致房价逆转？这样的事在开征物业税的所有国家和地区都没有出现过。

　　流动性长期泛滥导致需求难减

　　中国经济正处于长期上升通道，经济规模的快速扩大必然带来货币发行规模的大扩张；再加上人民币不可自由兑换导致的大规模被动货币发行，还有掌握社会资源的数个阶层合法非法财富的迅速扩张，都对保值投资品有极大的需求。

　　无论是中国两千年来的传统，还是十多年来房地产市场螺旋上升的现实，都对中国人的投资模式有极大的影响。契税从1%调高到3%，营业税从0变成5.5%，房贷利率从7折变成1.1倍，都没能挡住房价的疯涨。对于每年增加0.3%~0.4%的持有成本，很多人依然希望获得预期10%、20%、50%的房价涨幅。