认为房市步入震荡期，差别化房贷未松动

　　庄言 石仁坪

　　《第一财经日报》记者昨日从接近监管层人士处获悉，监管方面认为房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注。

　　此前在10月25日召开的国务院常务会议部署第四季度经济工作时，会议再度强调，坚决遏制部分城市房价过快上涨，合理引导住房需求，抑制投机需求。

　　监管部门对国内银行业继续严格执行差别化住房信贷政策的要求未有任何松动。

　　在严格执行差别化房贷政策同时，监管层亦要求各地方银行监管机构，要努力实现属地各银行信贷政策执行的一致性，严防政策执行在机构间、地区间出现大的偏差和疏漏。

　　“由于大型房企集团关联结构复杂、信息严重不透明、房企负债率整体上升、资金链趋紧等原因，监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。”上述人士称。

　　而当下房地产企业负债率高企已是不争的事实。以2010年6月底为时间截点，恒盛地产资产负债率为50%；而绿城高达158.8%的净负债率更是显得十分扎眼。来自保利地产的最新公告，截至9月底，该公司资产负债率亦高达78.92%。

　　严守差别化房贷

　　对于目前胶着、不尽明朗的房地产市场，监管部门向国内银行业发出预警：房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注。

　　发出如上预警的证据包括：多头授信风险突出，互保现象有所上升；大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明；房企负债率整体上升，资金链趋紧，融资成本高企；房地产贷款面临集中到期，风险释放刚刚开始。

　　同时，监管部门认为，市场调整可能带来房地产行业洗牌风险。

　　而既有政策的执行力度在强化，未有任何松动迹象。上述人士称，监管部门要求银行暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款，贷款购买商品住房的首付款比例不能低于30%，对二套房贷首付成数应不低于五成，利率不低于基准利率的1.1倍。

　　同时，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民，暂停发放购房贷款；并加强对个人消费贷款、个人经营性贷款的管理，及其用途的跟踪监测，严禁用于购买住房。

　　一股份制银行按揭贷款部门负责人告诉记者，目前的监管重点实际上并不在三套房贷，而是在二套房贷的执行力度上。但各属地监管机构如何把握政策尺度，决定着当地房贷政策的执行力度与效果。

　　上述人士表示，监管层此次也针对各地银行监管部门提出要求，要努力实现属地各银行信贷政策执行的一致性，严防政策执行在机构间、地区间出现大的偏差和疏漏。

　　预先布防高风险房企风险暴露

　　此次，大型房企集团与高风险房企贷款的“安全隐患”再次引起监管部门的重视。

　　上述接近监管层人士透露，由于大型房企集团关联结构复杂等原因，监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。

　　但监管部门同时强调，在把握风险收益的基础上，合理满足中小户型、中低价位房地产开发贷款需求，继续支持保障性安居工程建设。

　　据了解，监管部门要求银行业，实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成；大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信；对集团内部关联交易进行跟踪监测，严防信贷资金转移或挪用；核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金；严格控制贷款关联担保，禁止互保。

　　同时，对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，监管部门要求银行应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。

　　对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，应停止对其发放新开发贷款和贷款展期。同时，银行应积极配合国土资源部门开展闲置土地核查处置工作，妥善利用闲置土地。