本报记者 路晓丹 北京报道

　　张南，庞大的“北漂”族的一员。按照她自己调侃的话来说：“2006年房价便宜的时候，我刚毕业不久；2009年终于攒够首付，却迎来房价飞涨；今年十一要买房，结果首付提高，又成了一梦黄粱。”

　　9月29日到来的“二次调控”，不仅对非首次购房给予了更加严厉的限制，在契税方面取消了非家庭唯一住房的所有契税优惠政策；更第一次将首次购房人群也纳入了调控范围，要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上，各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

　　一时间，对于支付能力本来就薄弱的刚需购房者，首付、税费的提高，使得“买房难”问题再度涌现。业内专家普遍提出，购房消费尽量符合自身资金实力，对于不太迫切的购房需求，建议暂时采取观望策略。

　　第一重大山：

　　百万住房首付最少增10万

　　对于张南，正是首付增加的10%，终结了她的国庆购房计划。她苦笑着告诉记者，原本看中了朝阳区某新房，总价约为100万。原本首付二成，现在首付三成，正好增加了10万。

　　而如果购买同区域，同价位二手房，由于评估价低于实际成交价，首付甚至要接近五成。对此，张南觉得想都不敢想。

　　中原地产三级市场研究部研究总监张大伟告诉记者：“二次新政后，大部分银行对二手房不仅收紧了首套房的首付成数，评估值也明显降低，相比新政前的基本接近实际交易额，现在银行基本只能提供二手房实际交易值的八至九成。对于一套200万的房产，二手房首付最高甚至可以高于新房30万左右。”

　　第二重大山：

　　交易税费达到历史最高

　　首付之外，本次调控又一次提高了交易环节税费，即对于非家庭唯一住房，无论面积是否小于140平米，契税均按照3%来征收。而在此前，对于140平米以下住房，即便非家庭唯一住房，依然可以享受1.5%的税费优惠。

　　由此，对于购买不满5年的非首次购房情况，交易税费包括3%的契税、1%的个税以及5.5%的营业税，最高税负达到交易价格的9.5%。

　　虽然契税新政主要影响的是改善性需求人群，但是对刚需同样会产生影响。据悉，当前北京各城区对于契税优惠的具体执行办法有差异。

　　链家地产首席分析师张月告诉记者，当今新政执行过程中，核查计算单位一般都是以家庭为单位，但是各个区域具体核查细节稍有区别。西城、海淀、顺义核查过程不需要提供任何资料，仅需口头询问即可。而东城需要额外提供户口本。大兴除需提供户口本外，还须提供结婚证。而亦庄核查范围最大，需要提供户口本及购房人的家庭资料，进行双重核查。

　　张月说，这就意味着，因结婚造成的“交叉户口”现象，很可能使得新婚夫妇在首次置业时，因户口停留在原家庭户籍档案中，而被要求按照二次购房进行纳税。

　　第三重大山：

　　抵押贷款被禁

　　二轮新政同时规定，房产抵押款不能用于购房，这就堵住了新政前首付能力不足的客户，通常采用先全款支付，再补按揭的折中做法，寻求多一成贷款的可能。同时也杜绝了部分购房者为了避税而采取的先全款支付房款过户，再办理抵押贷款以避税的行为。

　　伟嘉安捷企划总管吴昊告诉记者，按照最近要求，半年以内购房后申请补充按揭，均将按照2套房进行办理，首付五成，利率上浮1.1倍。

　　此外，九九房搜索市场部负责人王伟伟分析表示，对于改善性需求人群，该政策也将产生了极大的遏制。

　　王伟伟说，新政出台之前，可以抵小房换大房并用抵押贷款一次性付款，通过这种方式还能向业主争取1%左右的议价空间，总房款便可压低。二轮新政严厉打击以房产抵押款购房，抵小换大买房不再可行，只能卖小换大。而新政策中有关房产所得税部分又明确规定“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税”，应缴纳的税金增加，丧失了全款买房的议价空间，显性的改善性购房面临重重阻力。

　　目前，在北京使用公积金贷款是比较好的选择。吴昊表示：“当前公积金贷款的首付成数暂时没有上调，依然是两成。虽然北京地区公积金贷款最高额度目前是80万，AAA级客户可上浮30%，但是对于首次置业人群，本着房子够住即可的原则，对于总价偏低的房子，公积金贷款是一个非常不错的解决之道。”

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　　置业建议：非迫切置业需求建议观望

　　本报记者 路晓丹 北京报道

　　基于当前政策给刚需和改善性需求带来的资金压力，中原地产三级市场研究部研究总监张大伟认为，当前时点并不是一个非常好的购房时机，对于非迫切置业需求，可以考虑暂时观望。

　　张大伟指出：“相比4月份史上最强调控带来的量跌价停滞，二次调控系列政策已经在国庆期间给市场带来了明显的影响。10月成交量立刻大跌已经可以预见，但是是否会出现价格大跌有待验证，但当前价格面临较强下行压力。”

　　中广信地产机构事业一部总经理卞明则向记者表示：“从第一轮调控开始，我对今年一线城市的房地产走势的判断是‘两头冰，中间凉’，即新政伊始，交易量进入‘冰点’，年底交易价格进入‘冰点’，而中间市场随着某些项目的低价入市会有些许回暖，达到交易量的小幅升温，‘从冰点到凉点’。进入四季度，将有更多的项目进入到价格的‘冰点’，凡是真正的低价项目，我对其交易量还是比较看好的，只不过在现在经过两次调控的市场中，入市的价格要比原来更低才能达到比较如意的销售量。”

　　事实上，据中原地产数据，从9月29日二次调控以来，北京商品房市场出现了签约率下调的现象。商品房签约率在二次调控以后为29.2%。相比9月份之前项目的57.1%，低接近三成。虽然有部分之前项目签约时间长的原因，但是二次调控的系列政策对商品房市场的影响已经非常明显。而新政后商品房预售的价格也出现了明显的下调，9月29日后入市的11个项目均价为18340元/平米，而新政前的商品房均价则为20396元/平米，相比新政前，最近预售项目的均价下调了10.1%。

　　在二手房领域，链家地产副总裁林倩在北京二手房价格趋势研究报告会上告诉记者：“第一次调控后一个月内，北京二手房价格下降了近10%；本次调控，市场反应明显温和，价格是否会发生明显下跌，可关注的关键数据是10月北京二手房成交量能否达到12000套。”

　　林倩表示：“如果达不到，11、12月很可能出现再次降价，但如果成交量在1.2万-1.5万套之间，那么价格会有支撑，但如果超过1.5万套以上，那么价格就可能有上涨压力。”