购房者观望，房东“惜售”

　　徐健 何天娇 陆晋源

　　楼市宏观调控二度出击，沪版调控细则紧随其后。短短一个星期，上海楼市已经从之前的高调回暖转为冷清观望。

　　据上海各大房屋中介透露，目前上海二手房带看量下滑迅速，不少门店甚至又回到4月新政出台后一周的门可罗雀的惨状。而《第一财经日报》通过沪上三家房产中介——21世纪不动产、汉宇地产、中原地产旗下各大门店，向116组询盘客户进行问卷调查后发现，超过七成的受访者认为，本轮新政之下虽将引发观望，但预计房价不会出现明显下跌。

　　但由于近七成的受访者只准备了三成的首付资金，受新政影响，不少购房者都因为首付不足而暂时离场。受访者中，仅不足一成的人表示不论房价如何都将购房，约四成的受访者则表示将寻找合适的入市时机，另有超过半数的受访者表示在最近半年内无购房计划。

　　观望氛围迅速蔓延

　　上海中原240余家门店的抽样调查显示，目前二手房带看量下降20%~30%，细则出台后的一周成交量相比“十一黄金周”下滑约20%。

　　21世纪不动产上海区域市场中心最新抽样调查显示，沪楼市调控新政出台仅5天时间，全市多数区域置换型购房需求已受明显抑制。在杨浦中原、普陀桃浦、普陀宜川等板块，已有近20%~40%的置换需求买家在近期转为观望。

　　汉宇地产对于分布于全市的门店调查则显示，目前门店带看量虽然没有减少，但是购买的意愿已经明显降低。

　　本报还专门针对中介门店的带看客户进行的问卷调查结果显示，目前市场中有50.9%的受访者是首次购房，另有34.5%为二套购房者。受访者中，有一半的人表示新政对自己购房的最大影响是首付成数上升，导致原来准备的资金不足。

　　21世纪不动产上海锐丰甘泉店经理沈佳荣对记者表示，在普陀宜川板块，置换购房者多数为改善型，新政出台迄今，这些买家的日均看房量，已较9月份时有40%的下滑。“因需提供至少50%的首付款，这些买家普遍面临资金难题，只能暂时放弃购房打算；虽然他们目前停止买房，但仍时常来门店咨询，了解最新的政策动向。”

　　汉宇地产方面亦举例介绍，张先生夫妇本来看好顾村板块的公园壹品的一套80多平方米的两房作为今年年底的婚房，已经准备国庆后就签合同，但是细则出来后便取消了购房计划，甚至因此连婚期都推迟了。

　　不过，还是有38.8%的受访者表示半年内有计划买房，但前提是房价下降才会买。据上海中原副总经理陈宇珏透露，“限购令”的出台束缚了很多置换客的购买需求。原本对于置换客来说，随着孩子即将入学、老人的年纪越来越大，需要购买学区房，或是给老人单独购置一套房子居住，“限购令”出台让他们不得不“慎重决定”，生怕一个不小心就把这仅有的购房机会给浪费了。

　　此外，记者还发现，当自住客户还在市场中犹豫、徘徊时，投资客已经迅速离场，“销声匿迹”。

　　据上海中原松江新城分行经理王博向本报透露，9月份到细则出台前，该区域二手房成交较为活跃，投资客频频出手。据分行的客户类型调查看，9月份投资客占到总客户的20%~30%，其中福建投资客占到总投资客的30%左右。但是自细则出台后，投资客瞬间消失。

　　据他介绍，10月4日该分行业务员接待了一个来自福建的投资客，她看中了该区域一套别墅；10月5日该客户带着自己的妹妹复看，妹妹也看中了该小区的别墅，决定也购买一套与姐姐比邻而居，于是姐妹俩商量10月10日来签订合同。当业务员在10日联系她们时，姐妹俩都表示最近新政出台，想等等看未来的市场反应如何再作决定。

　　房东“惜售”

　　与此同时，“限购令”使部分业主担心卖房之后自己没有资格买房，“惜售”情绪也因此蔓延。

　　汉宇地产市场研究部对于旗下门店抽样调查发现，目前上海一些成熟板块的业主心态基本稳定，挂牌量变化不大，价格也没有任何松动，反而有不少业主临时撤牌，选择继续等待。如金桥、春申、七宝等发展成熟、配套完善的板块。

　　汉宇方面介绍，这些板块的刚性需求量大、配套完善使价格具备抗跌性。很多业主对于政策已经产生抗体，依然看好后市，不着急销售。大量“连环套”的置换型业主对市场的风险承受力强，心态普遍比较平稳。

　　上海中原新古北二店分行经理曾力力亦有如此体会，他介绍，他接触的一个房东，手上有一套华丽家族190多平方米的物业，“沪12条”出台前他的挂牌价为980万元，11日曾经理带客户看房时，房东表示他要将房价提到1028万元。而这样的房东，不在少数。

　　曾力力表示，和担心“限购”政策导致自己无法再购房而“惜售”的房东不同，他所接触到的房东多为投资型客户，面对调控细则中对于投资型需求的遏制，让他们对于未来的房产的增值预期有所保留。因此现在想最后一搏，将资金流转向其他的投资渠道或其他区域的房产市场。如外省市的房产市场、海外楼市，甚至股市都成为了他们未来的投资打算。

　　对目前市场反应，陈宇珏表示，“沪12条”的出台，从短期看会造成二手房市场交易量的萎缩，以全市的二手房成交均价来看未来也有一定的下滑空间，但是不同区域实际情况也会有所不同，如中心城区的豪宅价格下调的可能性就不大。同时，在信贷政策的收紧下，房地产的杠杆效应逐渐丧失，则不少的带有投资意向的需求将会被抑制。从长期看，房产市场的需求结构将出现一定的变化，尤其是此次细则中有关土地增值税方面的条款，将对供应层面有直接的影响。