新浪财经讯 10月8日消息，上海楼市刚刚经历了历史上最为惨淡的黄金周，7天成交量2.6万平方米，仅相当于2008年楼市低谷期的一半多。同时，上海地方细则也于昨日发布，不乏限购令等严厉措施，令上海楼市雪上加霜。

　　有观点称，一旦取消限购令等短期措施，必引来报复性增长。但上海并没有像厦门那样明确限购令退出时间，对开发商而言，最要紧的是如何主动适应市场以活到楼市温暖如夏的那一天。

　　部分开发商对新浪财经表示，是否降价已不再需要讨论，但降多少，用什么方式让利却是目前开发商最为纠结的问题。

　　国庆前三天零成交 黄金周沦为最惨淡周

　　“新五条”和“沪十二条”政策效果最先在心理预期方面显现，“购房者陷入深度观望和胶着，成交量骤降是必然了。”某开发商表示。

　　据CRIC中房信提供的数据显示，在十一黄金周头三天，上海全市商品房零成交。直到10月4日，黄金周的成交才算“开张”。当日上海商品住宅成交9357平方米。

　　到了5号，形势也并未有大的好转，当日商品住宅成交5926平方米，随后两天的商品住宅成交分别达到4887平方米、5986平方米。总计今年十一黄金周成交总量达26156平方米，不到3万平方。

　　查阅近5年的上海十一黄金周成交量的数据显示，今年的十一已沦为最惨淡的黄金周。从2005年到2009年，十一7天成交量最高为2005年的17.8万平方米，最少的则是2008年的4.6万平方米，余下的分别为：2009年成交9.3万平方米，2007为17.0万平方，2006年为13.8万平方米。

　　中房信分析师薛建雄坦言，如果单纯看十一成交量，今年是上海史上最低的，但同时要明确的是，黄金周沦为最惨淡周除了房地产调控这个外因，还有供应量内在因素，“与往年相比，今年的供应量也有所下降。”

　　开发商：降多少最纠结

　　虽然也有观点认为，限购令是短期措施，一旦取消，必会引来报复性增长。但上海并没有像厦门那样明确限购令退出时间，对开发商而言，首先是主动适应市场以活到市场再次活跃的那一天。

　　除上海外，已经出台限购令的城市还有北京、深圳和厦门，其中厦门在国庆前夕出台的临时性限购措施明确了时间，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。

　　虽然降价与否已不是再需要讨论的问题，但降多少，用什么方式让利却是目前开发商最为纠结的问题。金地集团上海总经理陈必安近日透露，金地第四季度将会做出相应价格调整，从集团到下面已开始研究具体调整方案。

　　这也得到了多位开发商的认可，“降是毫无疑问的，但降多少才可以让购房者心动出手，确实是个难题。”一位不愿意透露姓名的开发商表示。

　　业务涵盖一、二手房的上海中原总经理谭百强表示，相对于个人卖家，开发商业绩压力更大，为提高成交量必会做出一些让步，但降多少合适却似乎没有定论。“买卖双方会陷入博弈，一直降到卖的动为止。”他还透露，目前开发商的开盘定价越来越谨慎，在做了大量客户调研摸底工作后，直到开盘前一天晚上才能最终确定。

　　绿地集团董事长张玉良在与新浪财经独家对话时也再三强调，每个开发商因自身情况不同，所作出的应对策略也不同。“但作为企业，必定是主动寻求市场导向的，还有政策导向，适者生存。”

　　谈到对市场后期走势的判断，张玉良认为，后期上海房价以小幅回落为主，“绝不会出现有些观点提到的30%甚至50%的降幅。”他进一步解释到，目前房地产市场受限许多重大背景因素，如人民币升值预期越来越大、国际经济形势复杂等，上海房价在小幅回落后，越来越稳定。

　　上述不愿透露姓名的开发商还提到，房价已步入量变到质变的转化过程，而部分未能扛过去的开发商则很有可能被购并重组，行业或将迎来新一轮整合。这一观点也得到了张玉良的认同，他认为，每次调控对大型房企来说，既是挑战又是机会，“产业集中度越来越高，可从这找机会。”(金霞 发自上海)