《投资者报》记者 刘敏

　　早在房产调控刚刚开始的时候，就有地产分析人士断言，无论政策是“温和”还是“严厉”，经过一段时间市场对政策的消化之后，楼市将再次回暖，回暖的时间，当时普遍预测为国庆前夕，目前看来果真如此。

　　今年8月，我爱我家的房产经纪人赵拴利做成了两单二手房交易，这个业绩他已经近半年没有遇到过了，这之前的几个月里，由于房产买卖市场清淡，本来只做卖楼业务的他一直在靠转做租房来维持一定量的生意，近期楼市销售的升温让赵拴利终于又可以开始已经久违的售房业务了。

　　“9月里已经卖掉一套了，还有一套现在正在签，所以最少也能和8月的业绩持平。”9月20日上午，正要去见客户的赵拴利这样告诉记者。但对于自己售楼业务的前景，赵拴利也坦承并不是太乐观。“想趁着现在楼市回暖赶紧多卖几套，因为心里老隐隐觉得这样的情况不会持久，自从楼市调控政策开始以来这种危机感一直都有。”赵拴利说。

　　让赵拴利有如此隐忧的原因，就是紧随房产市场回暖之后同样迅速升温的楼市二次调控预期，近期的种种迹象正在不断表明，一旦房价再次抬头的趋势持续，楼市会毫无悬念地遭遇二次调控政策的阻击。

　　楼市快速回暖

　　今年楼市在“金九银十”期间的表现看来不会令开发商们失望，早在8月，楼市已经露出快速回暖的势头，进入“金九”，这一开局正得以节节攀升。

　　国家统计局9月10日公布的数据，2010年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%，涨幅环比与7月持平。8月份，商品住宅销售价格上涨13.1%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%；经济适用房销售价格同比上涨1.1%。8月份，二手住宅销售价格同比上涨6.2%，环比上涨0.1%。

　　重点城市则在8月就表现出量价齐升的势头。数据显示，8月份，15个大城市中， 13个城市成交量环比上涨。整体平均涨幅达26.8%。而从房价细分表现来看， 6个房价一线城市的整体涨幅为32.7%，9个房价二线城市整体涨幅为23.5%。

　　“金九”伊始，楼市成交放量迹象无论从幅度还是范围来看都更为明显。中国指数研究院的统计显示，9月6日至12日这一周中，35个重点城市大部分出现成交量连续上涨。其中，北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上，仅少数城市成交量环比下降。10个重点城市中，仅上海、重庆和天津环比下跌，其他城市成交面积均环比上升，其中北京升幅达72.47%，剔除保障性住房后，升幅仍在20%左右。

　　“链家地产”市场研究部统计，9月上半月，全国八个城市(成都、大连、青岛、天津、广州、苏州、上海、深圳)的主要成交数据中上升明显的是广州、苏州、深圳三个城市，广州的环比上升幅度为37%，同时比8月份上半月的成交量多出1倍多。9月上半月广州市商品房成交量达到5494套。其中，9月9日成交554套，达到了8月份以来单日成交量的最高值。而且，9月上半月，广州有10天的日成交量在300套以上。同期，苏州环比上涨达到了28%，深圳的成交上涨环比为18%。其余城市的环比上涨幅度在2%至7%之间。

　　根据中国指数研究院统计，9月第三周，35个城市中，28个城市成交面积环比出现上涨，过半重点城市成交量已经出现了连续8周保持上涨，大部分城市成交量基本接近到4月上旬水平附近。当周，三亚成交面积环比上涨231%、哈尔滨为168%，深圳为120%，兰州和包头环比上涨也超100%。

　　房价也保持着震荡上行态势。在能监测到价格的城市中，19个城市价格上涨，北京、广州涨幅分别为18.48%、29.05%，宁波、包头和昆明的销售价格上涨也在15%以上。

　　伴随楼市的回暖，近日各地土地市场上再次频频出现地王。8 月31日，广州城建以楼面价7282元/平方米取得番禺中心南区4-2地块，刷新番禺“地王”纪录。同一日，万达购得武汉东湖中央商务区核心地段的两幅商住用地。地块47 公顷，总价达76 亿元，一举超越华侨城在2009 年底所创下的43亿元的武汉总价地王。两天后，上海合生竞得上海松江板块广富林2-5号地块，楼面价为16488元/平方米，刷新松江地区地王纪录。9月8日，上海黄浦江沿岸地块总价48.28 亿元，折合楼板价35490元/平方米，不仅总价高昂，还创下浦东住宅用地楼板价新高。

　　如此局面与同样是传统销售旺季的5月时出现的低迷形成了鲜明对比。彼时，楼市新政刚刚出台，5月份的成交量环比骤降了51%，3大一线城市5月份的成交量较4月份下降了46.32%，8座二三线重点城市成交环比更是下降了54%以上。随后的6、7月份，虽有所反复但低迷态势依旧，直到8月份开始出现了明显改观，9月起，这种改观不断加速。

　　回暖成因

　　对于楼市出现的这种变化，信达证券地产分析师张冬峰认为，主要是由受调控政策影响观望数月的部分自住性需求出手入市造成的。另外，居民消费价格指数呈现不断上涨的趋势，居民储蓄体现为高额负利率，一些游资、储蓄性资金再次进入房市，也是重要推手之一。

　　在华创证券研究员周东海看来，楼市量价齐升现象的原因则主要来自宏观经济环境的变化。

　　变化之一是实体经济增速的恢复。统计数据显示，8月份，规模以上工业增加值同比增长13.9%，比7月份加快0.5个百分点，扭转了前4个月的同比增速下滑。环比看，继7月份增速回调之后，8月份的环比增速继续上升，恢复到4月份的水平。这一数值被业内认为，工业增加值环比增速已恢复到正常水平。

　　变化之二是货币金融环境回归正常水平，二季度末紧张的资金状况，已得到缓解。这也导致了通胀压力正在增大。8月通胀(CPI)虽然符合市场预期，但远超3.0%~3.1%市场传言。“实体经济增速恢复、通胀压力加大的背景下，内需的强劲驱动力以及政策消化后的供需反弹，为房价上升提供了较大的内在驱动力。” 周东海表示。

　　调控加码预警

　　被称为史上最严厉的房地产政策调控“新国十条”出台至今已有近半年时间，一般情况下，从政策出台到政策充分发挥效果，半年的时间已经足够，因此现在正是检验政策效果的时候了，不过，近期交易量回升带动的房价上涨势头无疑给调控政策迎头泼了一盆凉水。

　　中原证券地产分析师吴剑雄分析，从4月调控政策实施以来，房地产市场经历了明显的两个发展阶段，其中，成交量经历了明显的迅速萎缩和恢复性回升两个阶段，而房价则几乎没有经历过下跌。

　　“如果说房价是政策的最终目标，那么我们可以认为，即使是号称史上最为严厉的“新国十条”，目前调控的目标远没有实现，虽然我们还不能轻易说此次调控已经失败，但是调控政策的部分失效却可以认为是不争的事实。”吴剑雄由此得出如是结论，同时其认为，今年第四季度将是调控成败的关键期。

　　“此次调控的部分失败，其社会成本非常昂贵，它强化了消费者和开发商的两个预期，一是房地产行业的调控政策最终总是无效的；二是房价不可能被政策调下来，甚至会越调控越涨。而社会预期对于政策目标的最终实现在地产行业却至关重要，一旦上述两种预期再一次被调控政策失效强化，后续无论是实质性还是舆论性的政策都难以真正有效。”吴健雄这样分析道。

　　事实上，政府对于此种成败得失自然心知肚明，尽管目前还没有新的政策出台，但是通过各种方式实行的“口头预警”频率已经非常密集。

　　国务院副总理李克强于8 月中旬两次发表讲话，表示要巩固调控成果，显示出政府对于调控从严不变的决心。随后，国家发改委、财政部、工信部和中国社科院等部门在短短几周内相继讨论房产税。国家统计局对几个一线城市住宅空置率的调查更是透露出房产税的酝酿时间大大缩短。

　　如果说这些还都只是言语警示的话，近期一些地方的动向已经表明楼市调控加码正在从口头向实际动作转化。

　　9月15日，重庆市发布了首次购房补贴优惠政策，规定重庆主城10 区首次按揭购房者，同时在10 区内缴纳个税的购房产权人，根据所缴纳的个税额度将享受财政补贴。这一表面看来是优惠的地产政策，在被众多分析人士视为打击地产投机性需求政策出台的铺垫。

　　申银万国证券研究所分析师殷姿和江征雁认为，从重庆这一政策出发的着力点来看，强调首次置业，符合“国十条”对于首次置业的鼓励和支持的政策导向。但同时也指出，一方面重庆在6 月底就已经出台过相应的政策，另一方面从此次政策出台时点来看，正处调控预警的风口浪尖，因此不排除是为了对冲后续房产税等负面政策。“我们认为，由于当前房价回升，中央调控信号非常明显，重庆政策的出台，并不代表中央调控意愿的减弱，且从政策博弈的角度而言，反而有可能使得中央更快释放调控的信号。”二人如此表示。

　　而在上海，随着楼市回暖，一些小级别的收紧措施已经出现。9月2日，上海市房管局重申，建筑面积小于3万平方米的商品房项目必须一次性申请预售，并规定房地产开发企业应当在销售方案中申报“一房一价”，新推楼盘价格在3万元以上的，必须经市级房管部门审批。

　　随后，上海又公布了《市财政局转发财政部等关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，明确对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠。在北京，正在征求意见的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》甚至被认为是“二次调控”的预演。

　　一连串的预警显示出，房地产行业面临的“二次调控”已经是“山雨欲来风满楼”了。

　　调控政策走向

　　一旦楼市的“价升量涨”超越当前政策所能容忍的底线，可能引发哪些更严厉的“二次调控”政策呢？

　　对于未来政策的走向，中信证券调研认为目前的政策选项主要有两个，其一是不断刺激供应方的量，配合自助和少部分改善性需求造成价平量增的局面；二是以强力控制需求的方式打压。增加供给的方式是主流，包括增加土地供应，限制开发企业资金迫使其推盘，以及通过释放政策信号使开发企业感受调控压力，使购房人对房价的预期不一致。

　　而对于未来政策与房价的博弈，中原证券地产分析师吴剑雄认为最可能出现这样一种路径：房价在“金九银十”有上涨的冲动，政策会通过舆论等对房价进行“敲打”，必要时会重申过去的政策。最可能的政策工具过去已有政策的重申，以及代表政策取向的新闻舆论的‘窗口指导’。”

　　“在目前调控政策未见明显成效的前提下，调控政策还会不断深化，但出台新政策的可能性仍旧不大。比如，房产税的试点工作可能会推出，但是真正执行还需要技术、环境的配套。” 民生证券研究所分析师王新亮表示。

　　华创证券研究员高利则认为下一个政策的着力点将是保障房供给。其判断的基本依据是加大保障性住房建设力度是本轮调控的一个基本线索，近期国务院副总理李克强也多次强化保障房建设的政策分量，“今年580 万套的保障房建设任务不仅是历年来力度最大的一年，而且也将开启保障大规模建设的起点，保障房建设将成为未来地产调控的常态化主题。”高利这样预计。

　　数据显示，截至今年8 月末，保障性住房已开工220 万套，占全年计划的75%；各类棚户区改造开工190 万套，占全年计划的65%。其中，廉租住房开工率75%、公共租赁住房开工率85%、城市棚户区改造开工率70%。虽然不同地区的开工进度并不平衡，但整体上已经较为可观。按照问责要求，秋季到来，建筑施工进入“黄金期”，住建部已要求各地9 月底必须全部开工，年末建成或基本建成的必须达到60%以上。

　　有分析认为，今年保障性投资完成额将超预期，不仅可以大幅度对冲预期中的商品房投资回落对经济增长的负面影响，而且也将是本轮调控能够引向深入的有力支持。