短命的复苏？

　　楼市的迅速回暖可能招致更严厉的调控

　　文 张育群

　　中国房地产市场再次显示了“弹簧”秉性—施压越强，反弹越大。

　　在8月中旬，开发商们还在四处叫苦。SOHO中国董事长潘石屹就房价是否将降回2009年年初与网友展开了微博(http://t.sina.com.cn)论辩，华远地产董事长任志强多次在公开场合奉劝开发商“从了”中央调控政策—降价。他们目的当然只有一个，盼望中央对于行业调控见好就收。

　　但一转眼，房地产市场便迎来一个“小阳春”。 4月中旬严厉调控祭出仅半年，中国房地产在象征性地冷却之后即现回暖迹象。富力地产董事长李思廉向《环球企业家》指出，购买力回来得比发展商想象还要快。万科地产称，继6、7月销售金额连续突破80亿之后，万科8月份创造了中国房地产销售之最—单月卖出了120亿元，前8个月已累计实现销售金额572亿元，料将实现800亿的全年业绩目标。

　　类似万科般取得历史性突破的房地产公司还有很多，他们似乎因销售回暖而有了更多做多的动力。9月8日，中国住宅楼面价的新高—35490元/平方米在上海诞生。这次来自香港的九龙仓房地产夺得标王。事实上，仅在9月初，上海、广州和武汉三市就接连拍出新地王。

　　“这显然是决策层不满意的，但他们又有什么办法？”北京大学教授徐滇庆这样向《环球企业家》指出。

　　在这种背景下，二次调控的确存在可能。独立经济学家谢国忠向《环球企业家》指出，中国政府统治理念是让民众相信一切都在政府掌握范围内。他认为，房地产市场的摇摆会让百姓对政策完全丧失信心。“中国的现行决策者是心理医生和警察的合体，当病人有病时，监管者以心理医生的角色告诉病人，情况没那么严重。一旦情况超出预期，又会扮演警察重手整饬市场。”

　　脆弱的反弹

　　如果仅看成交量，房地产市场确实在持续回暖中，但对全面反弹的担忧有被夸大之嫌。

　　从7月底开始，全国主要城市商品住宅市场成交量均现回升之势。随着北京、上海等一线城市商品住宅项目的促销，房市迎来了“小阳春”。据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，作为全国风向标的京沪穗深四地房地产市场自调控以来首次集体飙升，创4月调控以来的月度最高销量。

　　购房者们等着“变天”的幻想，似乎正在逐渐被打破。不过多数受访者也很肯定，房地产回暖的根基并不牢靠，房地产宏观调控前不管什么地段、价格、质量，只要有房子出来，就一哄而上、一抢而空了。

　　这一轮成交量回暖中，有一些楼盘销售当天就被一抢而空，在北京备受瞩目的是万科中粮长阳半岛、首开智慧社、保利茉莉园等多个新开楼盘，在杭州市是保利东湾、万科杭州三大楼盘等，这些热销楼盘都伴随着“价格让利”。与之相应的是，同样也有许多楼盘销售惨淡，8月份北京就有四分之一的在售楼盘“零成交”。

　　尽管各统计机构很少公布成交量中一次置业与二次置业的比例，但《环球企业家》记者从深圳银行系统了解到，深圳市8月份的购房者中，一次置业占比超过六成。这从一个侧面反映出，刚性需求是房地产市场“小阳春”的主要推动力，在业内人士看来，政策利空已经出尽，投资客或将尾随刚需入市。

　　北京科技大学教授赵晓向《环球企业家》指出，8月以来商品住宅市场的回暖，原因不外乎市场预期未来货币政策继续宽松、通胀压力不减，导致刚性需求在8月份开始释放，而胆大的投资者认为调控已然失效，从而在房地产市场再次试水。在开发商小幅度降价促销下，积压已久的刚性需求购房者，成为发展商业绩的主要支撑力。

　　徐滇庆尤其指出，今年以来，在美元贬值的大背景下，投入北京、上海高档住宅75%的资金来自海外，“外资进入中国有20多种合法渠道，他们首选就是房地产，这亦为房地产市场回暖推波助澜。”

　　有分析者认为，调控政策坚持到2011年，30%的地产企业会出现资金缺口。那时房地产价格才会真正出现下调。但房地产市场近期的表现却说明，没有耐心等到那一天来临的恰恰是陷入恐慌的消费者。

　　不过大多数房地产商仍旧低调行事，在建项目延期开盘，高端住宅市场无人问津，仍考验着极其脆弱的“复苏”。而在半年来积累的刚性需求消耗殆尽之后，中国房地产将在10月迎来巨大的供应释放，这或将都是房地产市场的不确定因素。

　　更进一步，过早的复苏迹象也意味着下半年房地产市场的持续回暖趋势将放缓。因为在接下来的几周内，任何房屋销量及价格回升迹象，都将让政府备受煎熬—这个全球第二大经济体已经徘徊在二度调控的边缘了。随着工业产出放缓，中国的房地产市场调控又面临着巨大的来自其他经济领域的压力。

　　8月21日，国务院副总理李克强在常州强调，各地要继续落实国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果，促进房地产市场长期稳定健康发展。

　　这是李克强8天内两次公开强调落实房地产调控措施，因而被官方媒体解读为，4月份以来的房地产调控政策不会半途而废。

　　但也有分析者指出，决策层一次次地重申调控政策不会放松，从另一侧面反映了市场对调控政策的持续和执行力，及带来的价格下降信心不足。

　　不过谢国忠提醒监管者说，中国亟需连贯的是房产战略，而不是偶尔发起对投机的不可持续性打击。谢国忠预测，近期中国存在很强的加息预期，但可能是温和地调高27个基点，象征意味更大。

　　曾因对赌房价失败而闻名的徐滇庆依旧认为，政府会比开发商所预期的更为强硬，因为高房价是严肃的政治问题，不过消灭资产泡沫绝非易事，但只要钱和资源都往一线城市走，京沪穗深房价仍旧降不下来。金地集团董事长凌克亦向《环球企业家》指出，目前看来，北京房价上涨的空间还非常非常大。