卖得好却不敢涨价，开发商喜中有点“慌”

　　那么，情况是否真如中央媒体所“暗示”的那样呢？17日，银监会刚刚表明没有后续房产调控政策出台。全国多个城市的楼市均疑似“回暖”。据称国务院已开始调研楼市“回暖”，新一轮调控政策的“脚步”，还离我们有多远？

　　进入9月以来房地产市场出现新动向，一线城市房价仍在高位徘徊的同时，个别地区新建住宅销量大幅增长。新一轮楼市调控到底如何前行引发广泛关注。近日，中央媒体密集预警“二轮调控”，各种政策武器或将“十月围城”。

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　　开发商心态

　　买房人这么踊跃，连三五年后的刚需群体都提前出手了，那么，开发商应该是喜上眉梢了，涨价冲动似乎也该跟着需求“释放”了。可是，情况却完全不是这样的——

　　不敢争当涨价“领头羊”

　　记者18日在南京各大售楼处采访时，最大的感受是开发商明显低调很多，有的楼盘不声不响提前几天便开始认购，有的楼盘则不对外宣布开盘，私下里打打电话发发短信联系买房人。而更为低调的则是价格，虽然不少消费者此前都担心，市场转好开发商会不会涨价，但从开盘情况来看，多数楼盘开出的房价都比较平易近人，大幅涨价的情况几乎绝迹。

　　“你问开发商想不想涨，肯定想啊，只不过他不敢涨，一涨就死定了。”一位长期研究南京楼市的专业人士表示，新的调控政策随时有可能出台，中央级媒体的表态也令开发商寝食难安，谁都不敢做“领涨者”，一来会遭到买房人的冷落，二来也容易被政府部门“盯上”，成为反面教材。“所以大家都在低调卖房，趁新一轮调控政策尚未出台赶紧跑量。”

　　一些开发商也私下表示，卖得好虽然令人欢喜，但是如果市场热得太快，还真怕政府再调控，好不容易观望期才结束，市场要再跌入低谷，接下来的日子就更难过了。

　　中央媒体表态

　　开发商的担心不是没有道理的。请看两大权威媒体在“金九”之际罕见的密集表态——

　　新华社八驳“楼市即将回暖”

　　从楼市所谓“金九”开始前一天，新华社就发文分析开发商敢于在严厉调控下“逆市涨价”的行为，提出要铲除“土地财政”这个房价背后的“根”。接下来特别是在“金九”头两周楼市确实显现出量价齐升态势的时候，新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”，同时严厉指责“楼市调控会影响经济增长”的论调别有用心，这样罕见的密集发文和强硬语气意味深长。

　　8月30日 必须打击开发商“逆市操作”

　　9月10日 政策不会容忍房价报复性上涨

　　13日 警惕负利率格局助长房价猛涨

　　14日 房地产市场还谈不上“回暖”

　　15日 弄清空置房根本不是什么难题

　　15日 房价回调是百姓期望，也是控制风险的需要

　　17日 调控应该态度更鲜明、立场更坚定

　　19日 调控能否再出“政策利器”？

　　《人民日报》六发“二次调控预警”

　　在大多数媒体还没有对最新一轮调控效果进行质疑的时候，《人民日报》率先用一篇《别让楼市调控成了百日维新》拉开了“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来一个月，《人民日报》接连6次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。尤其值得注意的是，虽然是新华社率先提出房价应该“合理回落”，但在楼市博弈一片混沌、开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，是《人民日报》第一个提出了“房价合理回落是大势所趋”的提法。

　　8月17日 别让楼市调控成了“百日维新”

　　20日 房产税呼之欲出下半年或出新政

　　30日 别再夸大楼市刚性需求

　　31日 房价合理回落是大势所趋

　　9月9日 保民生就要坚持调控楼市

　　15日 楼市调控已到关键时期不可动摇

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　　调控姿态

　　楼市会不会“再调控”？

　　可能，因为调控不影响经济增长

　　一些开发商乐观地认为，房地产业还是支柱产业，为了经济的增长，也许政府不会轻易启动新一轮宏观调控。对此，专家指出，楼市调控并不影响保8目标，政府并无后顾之忧，开发商不可心存侥幸。

　　南京大学经济学院博士生导师高波教授告诉记者，“前两天看到国家统计局局长公布的数据，1～8月份全国房地产开发投资增长同比高达37%左右，这表示在上半年史上最严厉的楼市调控之下，虽然销售大幅下滑，但房地产投资仍然保持较高的增长，房地产对经济的贡献并没有减弱。说明楼市调控没有影响整个经济增长。”

　　前不久，任志强来南京出席太湖论坛时也认为，房地产并不会拖累全年保8的目标。“房地产对宏观经济的影响大约在两个百分点，没有这两个百分点了，也不影响保8，所以政策不会缓和。”

　　在这样的大前提下，如果房价出现报复性反弹，政府启动新一轮宏观调控也就不会再有顾虑。

　　调控最快10月能启动？

　　不一定，要看有没有报复性反弹

　　最近中央级媒体频频发出新一轮调控可能启动的声音，另有媒体甚至提出新调控就在10月启动。专家认为，这些风声更多地是在对开发商予以警示和震慑，调控的利剑高悬，但不一定真正落下，如果房价出现大幅反弹，才会促使政府再出猛招。

　　一位开发商指出，“最近调控的风声渐紧，我觉得这是政府在发出警告信号。从目前南京的市场来看，这种震慑还是有效果的，本周开盘卖得好的，还都是优惠幅度比较大的”。

　　高波教授也认为，目前的楼市仍然处在复苏往回暖的阶段，消费者不降价就不出手的特点还比较明显，从目前来看，本轮调控的效果还是成功的。“9月本就是楼市销售旺季。下半年继续紧缩型调控是肯定的，但调控有两种，一种是维持现状，一种是再出新招。如果销售正常，不会猛然放量，销售增长保持在10%～20%，价格稳定，那么调控将维持现状；如果销售量猛增，房价出现报复性反弹，目前的风声就将会变成真正的调控政策。”

　　楼市调控还有几张牌？

　　政策储备充分，不排除加息可能

　　对于新一轮的宏观调控，专家认为，政府有着充分的政策储备。

　　加息  此轮“负利率”已持续了7个月。最近，有关加息的呼声也日渐高涨。不过，有媒体称，央行在加息政策这方面一直都有预案，采取加息还需要有一段观察期，起码要CPI上涨高于3%，并且持续3个月以上，才会引入明确的政策。全国7、8两个月的CPI都已超过3%，9月的CPI指数也因此显得很关键。

　　征税  物业税和房产税一直是新政以来热议的话题，不过专家认为，闲置税征收的可能性更大。高波教授认为，闲置税是对楼市投机者的精准打击，“如果你有两套房，一套自住，另一套如果既不住又不租，就应该征税。”

　　限制购房套数和异地购房  国十条规定，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。但目前除北京外，其他城市基本还没有对购房套数下指标。专家认为，如果房价猛涨，这一政策也有可能在多个城市普遍实行。

　　首轮调控的艰难博弈

　　今年4月份以来，新一轮楼市调控政策不断出台，房价过快上涨问题得到初步遏制。但记者近期调查发现，一些开发商对高房价“恋恋不舍”，硬挺房价，唱多楼市，试探性涨价，“转战”中小城市，房价上涨有卷土重来迹象。

　　开发商烘托“涨价预期”

　　5月份打算买房的北京市民苏志强到现在还没拿定主意。他说：“本来寄希望于房价能降一些，但现在看来，北京四环以内仍难寻每平方米低于2万元的商品房。”

　　8月份，济南恒大绿洲、恒大名都等一些知名楼盘将折扣从8.5折提升到8.7折，立即引发舆论关注。在济南做楼盘代理销售5年多的赵经理说：“在打折基础上试探性涨价，这无疑释放出房源趋紧的信号，告诉人们欲购从速。”

　　有关人士指出，国家房地产调控政策并没有放松，为什么有些房价会高位反弹呢？这反映了房地产调控与开发商逐利的博弈到了关键阶段，开发商希望用种种手法烘托“涨价预期”。

　　一些开发商还将“托市”目光转向中小城市。据甘肃省宏升房地产公司总经理王秀兰介绍，距离甘肃兰州市不到100公里的临洮县城房价已由年初的每平方米2200元涨到2500元。

　　同时，一些开发商还和商业银行联手。记者调查发现，有的本地银行在做按揭时实行“只认购房者本人”原则，家庭成员中即使有人已申请房贷，也不影响新贷款利率和首付。

　　“房价上涨论”的死硬派从了

　　“我都从了，你们也从了吧。”被“鞋袭”都不松口的任志强，8月12日居然在博鳌房地产论坛上向台下数百开发商发出呼吁：“政府有时候希望做事，你就得配合。我们最担心政府继续拿出一堆东西，那一堆东西中可能有‘核武器’，你干嘛非得让政府把‘核武器’都用出来？”他在21日赴太湖论坛时又再度告诫同行：“开发商还是从了吧，有什么可搏的？”

　　任大炮是“房价上涨论”的死硬派，岂是那么好从的？作为“老江湖”，莫非是凭着多年的政治敏感，嗅出了一些味道？

　　果然，副总理李克强8天内两度指出要坚持房地产调控政策不放松。

　　中房协副会长态度大转弯

　　就在任志强“从”了之后，中房协副会长朱中一也奇迹般地出现了一百八十度转变。此前他还在博鳌论坛上为开发商鼓劲打气，透露中房协已经多次“上书”国务院，建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。但前两天突然否认了自己的说法，改口为“坚持调控政策不动摇”。

　　一系列不寻常的信号，让不少开发商听出了弦外之音，在任志强之后，他们也纷纷“从了”。据《扬子晚报》、新华社