局地房价“抬头”，成交“回暖”初显，“地王”再次登场，房企“见好就涨”……当下房地产市场在“金九银十”的预期之下“暗流涌动”，房地产调控面临新的挑战。记者近日采访发现，与此前有所不同，近期一些政府部门对楼市表态不约而同：坚决将调控进行到底。部分人士甚至表示：宁不要“金九银十”，也要将房价稳住。人们关注的是，调控能否再出“政策利器”？据新华社电

　　目前“回暖”属于什么性质？

　　回暖是指一种长期向好态势的开端，而目前少数成交量的反弹，只是季节性表现，楼市依然敏感而脆弱。

　　“北京楼市成交量暴涨”、“广州惊现‘日光盘’”、“福州又有人通宵排队”……近段时间，蛰伏的楼市又开始躁动，真假难辨的消息层出不穷，不断刺激着市场的神经。

　　如何看待当前楼市的“回暖”？是昙花一现，还是重回升势？

　　一个显而易见的事实是，经历了半年调控，楼市累积的刚性需求，如临近开学、结婚集中期等，有些确实开始释放，部分热点城市楼盘的成交量开始上升。

　　中原地产的高级分析师认为，市场近来有所活跃，与政策的短暂“静默”、部分楼盘的促销，以及需求“试探性入市”有关。当然，其中也不乏开发商等利用即将到来的“金九银十”，给低迷的楼市打气，“人造回暖”也曾在以前的调控中反复上演。

　　以上海为例，中原地产的统计数据显示，8月份该市新建住房销售面积为13.96万平方米，环比7月份增加了30.9%，但同比下降41.9%。

　　多年研究内地楼市的房地产专家蔡为民统计了一热点城市，“目前在售的楼盘约有650个，其中降价的约有110个，涨价的有10-20个，其余价格大致不变，一小部分是‘试探性涨价’。”

　　少数高档楼盘市场活跃的背后，是嗅觉灵敏的投资客的回潮。仅有刚性需求，房价保持稳定；若涌进过量投资投机性需求，房价将会受到冲击，这是基本的市场逻辑。

　　中央党校研究员曾业松提醒，“回暖是指一种长期向好态势的开端，而目前少数成交量的反弹，只是季节性表现，楼市依然敏感而脆弱。在前期调控压力下，从投机者到房地产商，‘寒噤’已过，有的又开始豪赌未来升值预期，暗流涌动。楼市回归理性，显然仍需加大调控，强化执行力。”

　　后市“涨跌”还会有何变数？

　　热点城市房价依然高企的数据表明，调控政策在短期内虽初见成效，但房地产市场能否健康发展，仍面临一定的不确定性。

　　房价是跌是涨？目前两派观点分明。“看跌”方认为，随着调控持续，下半年的供应量将明显增加，而房企资金压力也将加剧，此二者将强化房价下调的预期。

　　中原地产研究董事程澐分析，今年第二季度全国商品住宅新开工面积达到3.77亿平方米，新开工面积和销售面积的差值达14083万平方米，两者均为近年来最高。由此可见，未来半年将迎来住宅供应的高潮。

　　统计数据还显示，今年1至8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，增幅连续8个月回落。从资金结构看，来自国内贷款、定金及预售款等增幅明显减少，而企业自筹资金比例大增，上市房企负债率也迅速提高，房企的资金链明显正在收紧。

　　但另一方面，“看涨”方则认为，房价上涨的“暗火”已经点燃。9月份，广州番禺、上海黄浦江等地块纷纷创出当地住宅用地价格新高。

　　“2009年，资本、土地和住宅三市场互推互涨，造成房价飙升；这次调控对房企的融资渠道已经卡紧，但必须提防‘面粉’上涨提升‘面包’涨价预期。”永庆房屋公司总经理陈史翎说。

　　此外，楼市供应“结构性失衡”问题还未得到解决，有多个省区市1至7月份的保障性住房和棚户区改造开工率低于全国平均水平，个别地区开工率只有38%。

　　华远地产董事长任志强认为，如果保障房任务能够完成，至少可以分流20%以上的商品房购买人群，如果保障房看不见，“他们会认为等下去没有希望，就会重新寻找市场，这样酝酿的反弹力量是存在的”。

　　“目前市场调整的程度，无论离调控政策本身追求的目标，还是老百姓对调控效果的预期都还有距离。”中国房地产协会副会长朱中一说。

　　专家指出，热点城市房价依然高企的数据表明，调控政策在短期内虽初见成效，但房地产市场能否健康发展，仍面临一定的不确定性，如何稳定市场预期，是考验新一轮调控是否见成效的重要内容。

　　防报复性上涨应否再出“政策利器”？

　　专家表示，面临各方角力的博弈，近期房产税等二次调控话题再次引起高度关注。新添政策利器，巩固既有调控成果，反映了市场对楼市调控的更多期待。

　　眼下，楼市已经迎来传统意义上的销售旺季，往年的“金九银十”能否重现？对此，有开发商宣称：“下次开盘，至少涨10%。”而一些热点城市房地产管理部门人士则表态：“我们有足够的政策‘子弹’，宁愿不要‘金九银十’，也不能让房价报复性上涨！”

　　上海近日实施相关规定，对高价位楼盘的入市进行更严的行政监管：对高价位楼盘的销售方案进行“重点复核”，禁止“坐地起价”。

　　“不希望地价和房价过高，也不希望二者涨幅过大。”上海市房管局副局长庞元说。国内一些知名销售策划机构近日也在释放信号：高价位楼盘此时入市，“不合时宜”。

　　控制高价楼盘入市，毕竟只是“权宜之计”。中国房价连涨几年，其间还经历了两轮严厉调控，但房价如皮球一般“越拍越高”，殷鉴不远，此轮楼市调控如何从根本上打破“屡调屡涨”怪圈？

　　首先，继续从严管住“银根”。在购买端，要保持抑制投资投机性需求的高压态势。记者了解到，近期房价一度暴涨的京津冀市郊房贷政策进一步收紧，部分“虚涨”的房价随即下跌。在开发端，除对银行贷款、资本市场融资等渠道要继续严控之外，对预售资金的监管也亟待加强。

　　其次，确保“面粉”和“面包”的充足供应。9月上旬，上海市房管局下发通知，重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”等规定。土地方面，上半年完成情况不容乐观，一些地区推地量不过三四成。三季度以后的土地供应压力加大，对市场影响殊为关键。

　　第三，“问责”程序必须有实质性启动。今年4月出台的“国十条”明确提出，“建立考核问责机制”。近期有关部门更已就土地闲置处置不力、保障房建设滞后等问题明确了问责的“时间表”，对此能否“动真格”？当拭目以待。

　　楼市健康不仅事关经济运行，更是关乎民生的大问题。中国指数研究院副院长陈晟等多位专家表示，面临各方角力的博弈，近期房产税等二次调控话题再次引起高度关注。新添政策利器，巩固既有调控成果，反映了市场对楼市调控的更多期待。

　　◆◆◆中央媒体密集警告“二次调控”

　　据《扬子晚报》报道，近日，中央媒体密集警告“二次调控”，各种政策武器或将“十月围城”。

　　新华社七驳“楼市即将回暖”

　　从楼市所谓“金九”开始前一天，新华社就发文分析开发商敢于在严厉调控下“逆市涨价”的行为，提出要铲除“土地财政”这个房价背后的“根”。接下来特别是在“金九”头两周楼市确实显现出量价齐升态势的时候，新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”，同时严厉指责“楼市调控会影响经济增长”的论调别有用心，这样罕见的密集发文和强硬语气意味深长。

　　●8月30日“必须打击开发商‘逆市操作’”

　　●9月10日“政策不会容忍房价报复性上涨”

　　●9月13日“警惕负利率格局助长房价猛涨”

　　●9月14日“房地产市场还谈不上‘回暖’”

　　●9月15日“弄清空置房根本不是什么难题”

　　●9月15日“房价回调是百姓期望，也是控制风险的需要”

　　●9月17日“调控应该态度更鲜明、立场更坚定”

　　人民日报六发“二次调控预警”

　　在大多数媒体还没有对最新一轮调控效果进行质疑的时候，人民日报率先用一篇《别让楼市调控成了百日维新》拉开了“调控必须继续深入”的宣传序幕。接下来短短一个月，人民日报接连6次发出政策调控预警，“二轮调控”似乎已经是箭在弦上不得不发。尤其值得注意的是，虽然是新华社率先提出房价应该“合理回落”，但在楼市博弈一片混沌，开发商和买房人都无法判断房价走势的情况下，是人民日报第一个提出了“房价合理回落是大势所趋”的提法。

　　●8月17日“别让楼市调控成了‘百日维新’”

　　●8月20日“房产税呼之欲出下半年或出新政”

　　●8月30日“别再夸大楼市刚性需求”

　　●8月31日“房价合理回落是大势所趋”

　　●9月9日“保民生就要坚持调楼市”

　　●9月15日“楼市调控已到关键时期不可动摇”

　　◆◆◆调控分析

　　调控最快10月能启动？

　　最近中央级媒体频频发出新一轮调控可能启动的声音，另有媒体甚至提出新调控就在10月启动。专家认为，这些风声更多地是在对开发商予以警示和震慑，调控的利剑高悬，但不一定真正落下，如果房价出现大幅反弹，才会促使政府再出猛招。

　　专家认为，目前的楼市还不能视为从回暖走向繁荣，仍然处在复苏往回暖的阶段，消费者不降价就不出手的特点还比较明显，从目前来看，本轮调控的效果还是成功的。“9月本就是楼市销售旺季。下半年继续紧缩型调控是肯定的，但调控有两种，一种是维持现状，一种是再出新招。如果销售正常，不会猛然放量，销售增长保持在10%-20%，价格稳定，那么调控将维持现状；如果销售量猛增，房价出现报复性反弹，目前的风声就将会变成真正的调控政策。”

　　楼市调控还有几张牌？

　　对于新一轮的宏观调控，专家认为，政府有着充分的政策储备。

　　【加息】此轮“负利率”已持续了7个月。最近，有关加息的呼声也日渐高涨。不过，有媒体称，央行在加息政策这方面一直都有预案，采取加息还需要有一段观察期，起码要CPI上涨高于3%持续3个月以上，才会引入明确的政策。全国7月、8月的CPI都已超过3%，9月的CPI指数也因此显得很关键。

　　【征税】物业税和房产税一直是新政以来热议的话题，不过专家认为，闲置税征收的可能性更大。南京大学经济学院博士生导师高波教授认为，闲置税是对楼市投机者的精准打击，“如果你有两套房，一套自住，一套如果拿来租赁，有租赁税发票，那也不算闲置，如果既不住又不租，就应该征税。”

　　【限制购房套数和异地购房】国十条规定，地方政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。但目前除北京外，其他城市基本还没有对购房套数下指标。专家认为，如果房价猛涨，这一政策也有可能在多个城市普遍实行。此外，异地购房目前仅是贷款有限制，并没有禁止购买。

　　【加强住房保障】住房保障不仅是民生工程，也可以有效平抑市场房价。