□湘财证券 杨森 张化东 徐广

　　供应先行指标维持高位，土地市场热情依然较高。今年1-8月，全国房地产开发投资和房屋新开工面积同比增速自5月继续微幅回落；土地市场热情不减，今年前8月的土地购置费用已经和2009年全年持平，土地购置成本再创历史新高将对房价调控形成压力。

　　1-8月行业先行指标依旧没有表现出和政策调控方向一致的变动主要源于：2009年基数较低；开发商补库存仍在继续；政策调控对房地产开发的影响具有滞后性。我们认为，随着同比基数的调高，开发商销售压力的加大以及银行信贷的从紧，后续房地产开发投资增速将出现增速下降，不过预计全年房地产开发投资增速仍将保持在20%以上。

　　8月成交同比继续下滑，环比微升。今年前8月商品房销售面积同比增幅比1-7月继续回落3个百分点，自4月以来同比增速已经下降26个百分点。商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点，比前4月回落43个百分点。8月全国商品房均价为5012元，环比回升0.35%。

　　目前调控效果仅在成交量上有所体现，8月份成交量和价格环比还有所反弹。我们认为这主要与8月份信贷投放增加有关，8月份M2增速反弹，公开市场净投放资金增加。从短期供求来看，供需矛盾依然存在，不过目前销售增速已经开始低于竣工增速，新开工增速高企，长期销售压力将增大。预计9、10月市场推盘会有明显增加，推盘的增加将对价格上涨形成压力。如果9、10月价格继续伴随成交量上涨出现回升，不排除政府继续严格前期调控政策的可能性。

　　行业资金链趋紧。今年1-8月房地产开发企业本年资金来源4.44万亿元，同比增长35.0%，同比增速4月以来已下降25个百分点。除了利用外资同比增长和自筹资金持平外，银行贷款和预收款等资金来源增速明显下滑。我们认为，信贷上对房地产行业的紧缩仍将持续，如果预售款的监管后续严格执行的话，将对开发商资金来源造成更大的压力。

　　目前是房价拐点阶段，后续仍有政策调控空间，未来供给增加+资金来源收紧+需求平稳将使房价很难出现大幅上涨。

　　建议关注地产股的阶段机会，密切关注金九银十的量价走势：房价下降下的成交量回升，将带来买入机会。如果房价依旧明显上涨，不排除国家继续严格调控的可能性，如加强对预收款管理和信贷控制等。

　　我们推荐布局合理并具有销售潜力的公司，如一线龙头万科、金地和招商地产，以及在二三线城市具有丰富当地资源的滨江集团和中天城投，另外关注地产+新能源明显低估的中国宝安。