今年上半年，房地产上市公司的最大变化是资金流出加大。

　　截至2010年8月31日，房地产上市公司半年报已公布完毕。上半年按申万房地产分类的135家上市公司营业收入1452.15亿元，同比增长36.55%；净利润224.65亿元，同比增长30.44%；每股收益为0.11元，同比增长13.36%；每股经营性现金流为-0.70元/股，销售毛利率为36.68%。

　　今年上半年，房地产上市公司的最大变化是资金流出加大。统计数据显示，截至2010年6月，按申万分类的135家房地产上市公司资产负债率为67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。135家公司的借款达3317亿元，同比2009年6月的2120亿元增长56.46%，同比2009年底增加了32.06%，其中长期借款为2487亿元，同比2009年6月的1411亿元增长76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比2009年6月的710亿元增长16.90%，同比2009年底增加了24.35%。

　　从现金流上看，虽然房地产上市公司在2009年的每股经营性现金流达到近十年最好状态，但经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70元/股，已创近几年同期最大负值。同时，房地产开发公司的存货在增加，截至2010年6月，135家上市公司的存货为7735亿元，比2009年的6月增加了47.01%，比2009年底增加了20.75%，二季度市场销售趋淡已对房地产开发公司产生很大影响。

　　【投资建议】

　　我们预计，四季度房地产开发企业的资金将明显趋紧，而这一方面将迫使企业加大促销力度，另一方面也将大大减弱开发企业提高商品房销售价格的过高期望；接下来的4个月，商品房销售活跃度加大，销售价格波动也将加大，9、10月份销售价格的变化将对后市有很大的影响。我们仍给予房地产“看好”的投资评级，建议重点关注每股收益增长好、每股预收款和存货较多的公司，如中航地产、保利地产、中粮地产。