传统的销售旺季、有“金九银十”之称的黄金9月即将到来，在目前深圳一方面二手房成交有所回暖，另一方面政策层面打压态势未言放松的局面下，9月的市场销售情况将成为判断楼市将“二次触底”，还是触底反弹的重要依据。　　据统计，深圳9月计划开盘23个，大小户型齐全，除罗湖外，其他片区均有新盘推出，其中纯新盘为19个，老盘加推4个。而龙岗再次成为推盘主力军，预计推出10个楼盘，占总数的43%；宝安和南山各4个，占总数的17%。南山和福田较上月有小幅增长，盐田开盘数量与上月持平。相对于8月的17个开盘量，9月计划开盘数有较大增长，但这些新开盘能否得到市场需求的迎合，还是一个未知数。

　　深圳楼市下一步走势如何？业内认为，如果9月后成交量依然持续放大，或者价格开始跟随上涨，那楼市可能就是触底反弹了，而另外一方面，如果9月成交开始下降，或者新开楼盘的还在持续给优惠，那就说明市场还要继续盘整。

　　龙岗将推出10个新楼盘

　　龙岗再次成为深圳新楼盘供应主力，根据搜房网统计，预计9月入市的23个盘源中有10个在龙岗。这10个楼盘分别为世纪新城、信义荔山公馆荔山道、信义湛宝广场、汇龙天下、朝阳里雅苑、怡龙枫景园、尚模八意府、大东城、星河时代花园、御峰园。

　　这10个楼盘中小户型将成为供应主力。其中，信义荔山公馆3期户型涵盖为66m2

　　—170m2的两房至五房。主打小户型的汇龙天下主力户型为80m2—90m2的两房，另有120m2—135m2的三房和50m2—60m2的多变一房。位于龙岗中心城清林中路与吉祥中路交汇处朝阳里雅苑也主打小户，项目由3栋多层、高层组成，共268套住宅包括53m2—61m2两房、73m2—80m2三房，87m2—93m2小复式、134m2大复式。

　　记者了解到，距离龙岗中心站不远的地铁楼盘怡龙枫景园日前也开放了样板间，营销中心已开放，该楼盘户型涵盖

　　70m2—186m2的两房至五房，但该楼盘目前仅接受客户咨询和登记，均价也暂未得知。位于龙岗区坪山新区大工业区丹梓大道南侧的大东城样板间于本月21日开放样板间，预计9月初入市，该楼盘主要由200m2—260m2的别墅和80m2—160m2的高层组成，主力户型以120m2的三房为主。

　　宝安、南山新楼盘多为大户型

　　在宝安和南山各有4个项目预计9月开盘，这两个区域也是深圳楼市豪宅多出的区域，其中，宝安玉湖湾、华海澜湾、观湖园、曦城四期4个项目中，华海澜湾已基本建成，据售楼处透露，华海澜湾由4栋16层小高层住宅组成，户型以110m2

　　—160m2大户型为主。而观湖园三期的别墅项目已领预售证，预计近期将开盘。曦城四期共含有135套别墅，其中独栋69套，面积在360m2—600m2；联排别墅66套，面积在220m2—340m2。

　　南山将要入市的鼎太风华奥斯卡、万豪月半山、四季丽晶、中信岸芷汀兰

　　4个项目中，鼎太风华奥斯卡和中信岸芷汀兰都是大户型项目，前者供应130m2—180m2大宅，一梯一户南北通透，后者规划为3栋17—25层高住宅，户型主打140m2—150m2的四房。

　　鲜有新盘入市的福田预计

　　9月也有3个项目入市，其中首座位于福田彩田路与福华三路交汇处，阳基天御山位于福田梅林龙尾路基督教堂北侧、梅林山公园西侧，华嵘榕公馆位于福田皇岗公园一街东侧。而盐田预计将有上东湾和东港印象家园2个项目入市。

　　■置业顾问

　　“二次触底”还是“触底反弹”？

　　楼市“金九银十”的到来，令深圳的置业者无法淡定了。刚性需求的进一步累积以及释放，加上政策层面并未放松的调控，这些都让置业者迷茫，此刻的市场是将“二次触底”，还是“触底反弹”？各方说法不一。

　　◎“二次触底”迹象

　　1二手房成交再次回落

　　目前，深圳楼市二手房成交的回暖，让置业者觉得市场可能触底反弹。而业内认为，这是楼市新政后4个月累计的刚性需求的集中释放，是市场消化政策后的必然结果，同时也伴有恐涨性心态的购房。同样，如果真是这样，市场稍后的二手房成交就会回落，而那也基本说明未来市场将继续调整的格局。

　　◎“二次触底”迹象

　　2开发商持续“降价”

　　目前的开发商和置业者一样，对市场的未来走向尚不能明确，但开发商的开盘进度等可以间接说明其前期“蓄客”的水平，积极开盘则说明需求充足，推迟开盘则说明市场响应者少。如果开发商在9月继续在新房销售推出“降价”等优惠活动，那就说明市场还将继续调整。

　　◎“触底反弹”迹象

　　1政策监管后续乏力

　　中国楼市是典型的政策市，如股市利空出尽则是利好，或者还会不会有利好的政策出来？

　　世华地产研究部总监肖小平认为，无论是9月开始实施的《深圳市房地产市场监管办法》，以及严查囤地、暂停三套房贷等政策，还包括房产税政策悬在头上，都说明未来政策监管仍有空间，市场如继续上涨，恐遭遇更严厉的调控措施。

　　◎“触底反弹”迹象

　　2成交量连续上涨

　　楼市一贯量在价先，成交量是成交价变化的先行指标。一般业内认为，成交量至少需要一个季度的稳步上升(下跌)，才能够宣告市场大趋势的改变，如果深圳9月市场成交量相比8月仍有大幅度上升，那么可以说市场开始走出了低谷，但在目前的政策环境下是否说明它开始触底反弹了，那还很难讲。

　　撰文曲广宁

　　日前，德勤华南房地产研讨会在深圳举行，金地(集团)股份有限公司总裁黄俊灿，以及华润置地、招商地产、戴德梁行等企业高层出席了这场闭门研讨会。

　　华南地区的房地产开发商对目前的房地产市场如何判断，资金链是否紧张？出席研讨会的德勤高级经理蓝志康在会议间隙告诉记者，同样是国家房地产调控，但今年的情况与2008年时有明显不同，上一轮调控时曾出现房地产企业因为资金紧张被兼并，在目前这种情况并没有重演。这是因为一些开发商已经提前做好了准备，除了直接融资外，还通过一些其他方式进行了资金补充，即使可能成本相对较高。

　　蓝志康还透露，目前德勤的内地房地产企业客户中，不少有赴港上市融资的计划，但由于国家房地产调控而推迟了步伐，待政策稳定时定会加快上市步伐。他表示，房价主要是由市场供求关系决定。随着内地房地产调控政策的落实，房地产开发商拿地成本的降低，以及政府保障性住房供给的增加，中低端房价有可能回到一个合理水平。

　　关于备受瞩目的房产税政策，德勤华永会计师事务所有限公司合伙人孙菊茹告诉记者，预计短期内不会推出，因为在执行上还存在一定技术障碍。“比如开征房地产税要有一个评估价，要达到这个目的就必要建立巨大的数据库。即便建立了巨大的数据库，由于各地房地产价格的千差万别，这样一个系统是否在全国各地都适用，也有待观察。”

　　马芳