开征不动产性质的房地产税，抑制房地产投机，调节收入差距，给地方政府以稳定税源

　　林家彬

　　近年来中国房地产市场价格快速上涨，关于房地产政策的讨论成为热门话题。今年5月底，国务院在批转发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中再次明确提出要“逐步推进房产税改革”，又引发了关于开征房地产税的利害得失的新一轮热议。

　　包括笔者在内的国务院发展研究中心课题组，曾于2004年—2006年期间对房地产税做过系统研究，其内容涉及房地产税的基础理论、税制设计以及开征后的可能影响。纵观当下的众说纷纭，实际上均未超出当初研究的范围。

　　因此，笔者认为有必要炒一遍“冷饭”，以我们当初的研究结论为基础，论述一下开征房地产税的积极影响，并借此回答一些人对开征房地产税的担心和质疑。

　　首先，简要介绍我们此前对房地产税框架性设计的相关要点。

　　(1)房地产税是财产税性质的赋税，其课税对象是企业和个人所拥有的不动产。

　　(2)房地产税不是“将一次性收取的土地出让金分年收取”，土地出让金属于地租的范畴，“租”与“税”有本质的不同。

　　(3)在不动产的保有环节，将现有房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，简化税种，彻底改变目前房地产税制流通环节畸重、保有环节畸轻的现状。

　　(4)以房地产的市场评估价值为计税依据。同时规定一定额度的免征额，以体现保障公民基本居住需求的政策取向。

　　(5)对每个纳税主体以其拥有的全部房地产价值作为征税对象。

　　(6)免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则”，即80%的税收来自20%的纳税主体，各地居住条件低于平均水平以下的居民，无需纳税或只需交纳很少的税。

　　(7)对于税率和免征额的确定，给予地方政府一定的自由裁量权。

　　(8)房地产税作为地方税，并成为级次较低的地方政府的主要税收来源。

　　(9)首先对工商企业所属不动产和城市高档居住用房开征，然后逐步将其他居民用房等纳入征收范围。

　　(10)在开征房地产税的同时，全面清理现行房地产税费，做到有增有减，不提高总体税负水平。

　　开征房地产税可抑制投机，调节收入差距。

　　房地产兼具消费品和投资品的双重属性。房地产市场上的需求，也可分为自住性需求和投资性需求两种。众多事实表明，中国房地产市场中投资性购房需求占总需求的比重正在上升，投机因素的加大，使房地产市场中的泡沫成分已不容忽视。

　　开征房地产税，好处之一在于改变房地产投资的相对优势，进而抑制投资需求。

　　这是因为，房地产税的开征一是减弱了投资人对物业区位升值的分享。如若房产价值提升，则房地产税负相应加重，持有成本增加，投资回收期延长；若房屋价值稳定或下滑，则房地产税负平稳或偏低，但投资处于失利状态。二是降低了房地产投资的税负优势。在开征房地产税前，与生产性投资相比，由于房屋所有人可不缴纳所得税，从而使投资拥有房地产坐待升值，由于不必为保有纳税而成为更加“合算”的投资选择。

　　好处之二是有利于调节收入差距。不动产是居民财富最主要的形式。在我们的税制设计方案中，应保证“富者多交”，符合“二八原则”，即20%的高收入者承担80%的税收。财富多的家庭多交房地产税，有利于调节社会收入差距。这也是开征房地产税的重要目标之一。

　　开征房地产税有利于抑制奢侈性需求。房地产税的开征初期，别墅等高档物业可能被首先列入征税范围。税负的增加将在一定程度上抑制过分奢华的居住需求。也就是说，房地产税的开征，一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；另一方面可以使政府获取更多的资源，完善住房保障体系，帮助低收入阶层和住房困难群体获得住房或改善住房条件。

　　需要注意的是，如果房地产税采用累进税率，则其抑制投资性需求和奢侈性需求的作用都将增强。但累进税率存在着累进级距不易把握、计算比较复杂、征税成本相对较高、有可能打击纳税人的生产经营积极性的缺点，还需进一步深入探讨。

　　开征房地产税在一定程度上有利于自住性需求的实现。本课题组在设计房地产税制度时的一项重要考虑是，体现国家保障居民基本居住需求的政策导向，各地居住条件低于平均水平以下的居民，无需纳税或只需要交很少的税。同时，新型房地产税的出台还将伴随着房地产交易环节税费的大幅度清理和废止。

　　这样，与现行房地产税费制度相比，过去在购房时须由购房者直接承担的那部分税费负担将大幅度减轻。这样的制度设计，特别对于中等收入水平的居民而言，将在一定程度上有利于其自住性需求的实现。

　　开征房地产税有利于增加二手房供给，提高住宅利用效率。从流动性的角度考虑，开征房地产税，可增加投资者的持房成本，加快将房产投入市场的速度，有助于抑制房地产泡沫，促进房地产业的健康发展。

　　以北京为例，2006年北京二手房总存量大约有500万套，按照6%的正常流转量计算，当年二手房交易量应在30万套左右，但是实际上北京二手房2006年的交易量仅为7.5万套。究其原因，根本还是保有环节无负担以及房价的快速上涨。

　　一旦开征房地产税，这将增大业主的持有成本，房产所有者将有动力充分利用闲置的资源，或把闲置的房产转移给具有实际需求的人，从而提高房产资源的利用率。同时，由此带来的二手房市场供应量的增加对稳定房价具有十分积极的意义。

　　更为深刻的影响是，对企业与居民的不动产开征财产税性质的房地产税，将有力地推动各级政府加强对财产权(物权)的保护，而这是市场经济的基石。房地产税将成为地方政府稳定的财政收入来源，有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制，理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。

　　房地产税的开征，将为地方财政提供相对稳定的税收，成为较低层级政府的重要财源，使得地方政府有动力调整以工商业发展为中心的政策导向，为住宅建设与人居环境改善投入更多的资源和资金，增加对住宅用地的供给。

　　同时，环境污染与土地资源浪费的减少，将从整体上改善居住条件与环境，使房地产总值进一步提升，进而提升物业税的税收收入，使整个社会的经济发展步入良性循环的轨道。

　　林家彬为国务院发展研究中心研究员