楼变百日之蔡永兴：温州人还撑得住
《楼变百日》编者注：
肇始于今年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国十条)，房地产调控风暴 再次袭来，至于今已百日。12.8%、12.4%、11.4%，一条平滑向下的房价涨幅曲线在这场风暴后显现。
我们关注这一百天当中房价的变化，因为这承载了千万人的置业梦想，但同时我们也关注地产行业的一些更细 微变化。去职、创业、坚守、抄底等等这些平常但却不平凡的关键词也在调控的百日当中发酵。
我们为您找到了10个人、10个故事，他们或是上市公司的老总，或是制定政策的官员，或者地产新闻的主编， 或是行业的观察者。房地产调控的目的不应仅仅是降房价，而是要让行业走上健康的发展道路，从而满足人们居者 有其屋的朴素愿望。
蔡永兴：温州人还撑得住
徐雯 发自杭州
蔡永兴前天刚从老家温州瑞安回到杭州。这个近50岁的温州人在杭州下沙开了一家小规模的房产中介公司，将近150平米的门面，雇着十多个员工。
这家公司最近每个月的营业额只有2万左右，全靠租赁业务撑场子，但是经营公司每个月需要4至5万元的成本，这也就意味着，自从今年三月份投入40多万元开办了这家中介公司以来，蔡永兴每天都在做着亏本买卖。
今天，距离4月17日国务院出台的房地产调控重拳“新国十条”已超过百日。宏观政策的变化，最先撬动并有所反应的便是最靠近市场的这个接口。从三月份顾客盈门到现在生意冷淡，蔡永兴的“红市”最多只维持了一个月。
“雨过应该还是会天晴的吧？”都说温州人一向对宏观经济走势最胸有成竹，哪里钱好赚往哪里钻，但是蔡永兴在与新浪财经谈到房产后市这个问题时，脸上的表情还是困惑的成分更多。从几个月前信誓旦旦地说买房看大势，到现在的几丝担忧，这位温州商人的心理其实代表了更多目前正处在观望中的投资者的心态。
不过，担忧是一回事，认定房产稳妥的保值性又是另一回事。尽管并不反对房产税的出台，蔡永兴仍然坚持房产保值的理儿，对于当前的损失，他并不是十分担心，“温州人，还撑得住。”
入市即下市
2010年3月29日，位于杭州下沙的保利东湾开盘了，均价15000元/平方米的楼盘尽管只推出了一百多套，却吸引了足足上千人。蔡永兴也挤在人群里面耐心地排着队拿号子，陪同的还有他的一个表弟。当时，现场的温州商人占全部购房者的比例超过了60%。
这个时候，正是今年杭州楼市开始疯狂回暖的开端。半个月后，同样位于下沙的德信早城的开盘现场引来了四千多人，甚至有购房者因为不满开发商惜售的态度以及仅仅200多套的楼盘数量还一度与保安发生了冲突。
三月底、四月初，楼市“红五月”像是被提前预演。在公布杭州市房产信息的透明售房网上，每天均超300套，最高达到800套的预售数据更是预备将这个疯狂态势表演到底。
这时，距离蔡永兴的公司开始接手房产代理业务还不久。如果以2%的佣金来算，蔡永兴每个月只要做3笔一手房代理生意就可以维持公司的基本运营。手中不断升值的房子和源源不断上门的客人让蔡永兴走路说话都精神头十足。
不过有句话叫做好景不长。4月10日，国务院下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称“新国十条”，特别对个人购置多套房重点加以了限制，这在一定程度上也是为了抑制以“温州炒房团”为代表的炒房者的一系列投机行为。
但这个后来被称作是“史上最强”房地产调控政策的出台，在当时并没有马上影响到杭州楼市，接下来的两周内，杭州商品房及二手房成交量虽有小幅回落，价格仍然坚挺。而对于即将来临的狂风暴雨，当时的蔡永兴也并不以为然。
但随着政策的逐渐消化，市场感到了不妙，开始陷入慌乱。本来只等顾客上门的瑞涛房产公司不得不暂时转变业务重点，开始以租赁业务为主，原本准备加大一手房代理投资的蔡永兴也决定先把这个主意放一放。
五月份，更多的二手房主开始沉不住气纷纷挂牌出让房子，开发商也不像三四月份那么牛气哄哄，此前经常被开发商冷落的部分购房者又开始陆续收到中介公司和开发商不厌其烦的电话、短信，被邀请前去看房。
更夸张的是，最近一个月里，杭州二手房的广告像是狗皮膏药一般，散落在各个居民小区和大学校园里，有些还被贴到了电线杆上。吐血、大甩卖、白菜价的字眼让人觉得这是在卖西瓜。
下沙这个地方面积不大，聚集了多所省内高校，被称作是“大学城”。包括中外不动产，浙邦不动产等在内，超过30家房地产中介公司落户这里。但当前形势显然不容乐观，已有近五家中介破产倒闭。刚入市便被迫下市，这是蔡永兴们目前面临的最大尴尬。
温州人还撑得住
2009年5月份，蔡永兴在杭州下沙买了第一套房，10月份，他又购入一套房，并开始筹办公司，准备正式进军杭州房产中介业。此前的他，从事服装生意长达二十年，一度被业内竞争逼至“心神麻木”，并未深刻意识到他的几个朋友已经靠炒房积聚起了令人艳羡的财富。
蔡永兴的一个表弟，从事俄罗斯清关生意，手上一直有多套闲置房，就在“新国十条”出台后不久，他还在上海松江区购入一套总价约400万的排屋，并且是一次性全额付款。
蔡永兴的一个被他称作是“少年朋友”的儿时伙伴，在温州从事塑料网带生产，个人资产已上十亿，炒房年龄已经超过五年，在杭州城西、下沙等多处有房产，光是在保利东湾一期他就曾一次性购入十几套房子。
在他的这些朋友中，在杭州投资力度最大的一位手上已有二十多套房子，当时这些房子入手时均价不到一万/平米，而现在市场价已经在两万/平米以上，整体升值了一倍以上。
这样的氛围让蔡永兴果断地转了行并选择房产作为投资工具。当初他的家人对于他在杭州买房还颇有异议，但是他想都没想就出手了，“来杭州看都看过了，还考虑什么。”
像所有精明的商人一样，蔡永兴和身边的朋友买房子几乎从来不全额付款。“一般全额付款的都是自住的，或者手头闲钱实在没处去，温州人不喜欢把钱存银行。”他扳着手指开始算账，如果一百万可以全额买一套房或者分期付款同时买三套房，温州人绝不会选择前者。
“温州投资客对房子的投资周期一般在一到两年，户型在100平米左右的房子最适合炒。如果楼盘质量好，周期更长一些，不过价钱高，增值空间也大。虽然现在政策下来有压力，但现在这个时候，房子还是不舍得出手，反正也不是太急着用钱。”蔡永兴说。
但事实上，每个月亏欠3万块钱的状况也不是每个人都能承担得起的。除了“熬”，蔡永兴也别无他法。不过凭着自己平时与温州朋友间的交流，蔡永兴对一些炒房朋友的损失并不是太担心，“温州人一般都用闲钱炒房，政策的出台导致倾家荡产的可能性不大，如果有也绝对只是个例。”
“政策的调控总不会把一个人逼死，目前看来，温州人对几套房子还是可以消化的，还撑得住！”
希望政策能长治久安
2010年5月底，蔡永兴公司的生意算得上是青黄不接，一手房代理生意一笔都没成交。百无聊赖，他和几个朋友被安徽黄山的一个温州老乡邀请去考察当地的酒店公寓。
他的这个老乡已经在安徽做酒店公寓代理好多年了，运作模式很简单，如一套产权70年的房子总价需40万，首付50%，当即返还5年租金共10万，也就是说，起点投资只需要10万元。温州人一般投资看熟人，老乡介绍靠谱儿，蔡永兴身边的几个朋友立马下手买了十几套，总价在7、8百万上下。
“商品房暂时不灵，就投资商业地产；一线城市不行，就转到二三线城市。”蔡永兴对温州人如此灵活的投资方式做了总结“热钱太多了！”
蔡永兴平时经常上网逛一些房产论坛，浏览财经新闻。5、6两个月让蔡永兴心神不安，这是一种风雨欲来的压抑。7月开初，蔡永兴的公司生意有所好转，这不得不说是个转机。凭着这一点，他觉得楼市三季度要回暖，最晚四季度也肯定要回暖了。
“好坏形势都要考虑，但总的来说，国家调控不会连续几年严下去。政策打压之下，最难熬的就是地方政府，他们本身财政亏空就很大，其次银行也难熬，特别是私人银行。”与去年的调控相比较，蔡永兴仍然希望楼市可以像去年一样，出现反弹的可能。
蔡永兴的判断并非空谈。按照银监会的统计，2010年一季度的银行新增贷款中，40%流向地方政府融资平台，规模约1.35万亿元。庞大债务的积压，使得高额的土地出让金成为地方政府填补亏空增加财政收入的王牌，而这种“土地依赖病”也间接导致了中国楼市的高烧不退。
国家统计局的最新数据显示，尽管此轮调控已初步取得成效，但仍然存在诸多症状，新华社分析称，高房价坚冰未融、信贷放水、投资转移而非退出、地方政府悄然拉升地产业等是此轮楼市博弈的几大病症。
作为一名房产投资者，蔡永兴对房地产政策的期待其实很简单：长治久安。“投资者最怕的就是政策紧了太紧，松了太松，政策的大改动对政府、对百姓、对社会都是伤害。政策如果是头痛治头脚痛治脚就乱套了，个人利益是小，国家利益是大，还是期望国家能够想出一个万全之策来。”
五十知天命，马上要跨入五十岁门槛的蔡永兴仍然闲不下来。他的下步计划是回温州再开办一个中介公司，主要做一手房的代理业务。“按照温州人的性格，不会投资股市，更喜欢房产等实业，”蔡永兴告诉新浪财经，目前他的老家瑞安市区的房价已经超过4万元/平米。(徐雯)
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