《楼变百日》编者注：

　　肇始于今年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国十条)，房地产调控风暴 再次袭来，至于今已百日。12.8%、12.4%、11.4%，一条平滑向下的房价涨幅曲线在这场风暴后显现。

　　我们关注这一百天当中房价的变化，因为这承载了千万人的置业梦想，但同时我们也关注地产行业的一些更细 微变化。去职、创业、坚守、抄底等等这些平常但却不平凡的关键词也在调控的百日当中发酵。

　　我们为您找到了10个人、10个故事，他们或是上市公司的老总，或是制定政策的官员，或者地产新闻的主编， 或是行业的观察者。房地产调控的目的不应仅仅是降房价，而是要让行业走上健康的发展道路，从而满足人们居者有其屋的朴素愿望。

　　张朝峰 开发商出现分化

　　文/丁蕊

　　7月24日，中粮万科长阳半岛的八百多套房源，开盘两天内全部售完。长阳半岛位于北京远郊房山区长阳镇，此前万科对外推广时预测该楼盘最低价是135000元/平方米，但在开盘时，这一最低价摇身一变成为了均价。

　　房产大鳄从容应对调控

　　万科的这一低价入市的做法一度被视为楼市拐点的标志。

　　熟悉万科公司的房地产企业管理顾问张朝峰观察到，此次调控中，万科确定了项目调价的新原则，即要求每个项目开盘一个月内，销售率力争达到60%以上。这是一个既明确，又易于考核的指标。相对于2008年万科全线大规模降价引发轩然大波相比，这无疑是一个更聪明的降价法则。

　　张朝峰认为，守正出奇是开发商应对调控的不二法门。他认为，开发商应对调控，首先确定战略方面更重要的是考虑市场的长期增长趋势；其次，资金安全性是影响和制约企业发展的核心因素；最后，不断优化企业管理体系，通过优化管控体系释放人的主动性，增强执行力。

　　万科早在今年初就提出了以组织管控为核心的一系列管理提升计划，包括万科总部实施“简政强兵”计划，重新设置总部部门职能，精简管理层级，减少审批事项，提高组织效率。万科一线公司也根据自身的业务发展需要对组织结构、审批流程等进行了优化。

　　张朝峰认为，万科今年的各项管理优化举措是在自身规模快速扩张的过程中，经历了2007年到2009年市场“过山车”般的变化后，回归精细化管理之路的战略选择。最近披露的报表显示上半年万科以320.2万平米销售面积居行业冠军，销售单价提升30%。能够在规模持续扩大的基础上实现管控效率不下降，很大程度上应归功于万科根据企业规模和市场变化持续优化管理体系。

　　不仅是万科，大批国内一线开发商也开始调整策略。

　　张朝峰在与国内多家一线开发商接触时发现，企业通过前几轮调控的考验已形成自身较为稳定的应对策略。“新政”袭来不会对他们的内部运营体系造成颠覆性冲击，领先企业近期关注的管理问题聚焦于商业模式创新(如低碳地产、私募基金、优化区域布局等)和集团协同效率(如标准化产品线、管控层级优化及知识管理等)。

　　另外一个值得注意的动向是，跨地区的开发商，总部开始向区域分公司下放更多权力。张朝峰介绍说，在应对调控时，这类企业采取了两级决策机制。即公司层面负责总体财务策略和寻找淡市突破的机会，区域公司则以多元化措施应对政策对单个项目的影响。这样既有利于集团统一步调，也有利于发挥各项目的积极性和灵活性，有利于更有效地对冲政策引发的业绩波动。

　　中小开发商出现分化

　　调控中，导致开发商进一步分化。

　　一家河南中等规模的开发商审视自己的资源后发现，由于前几年发展较慢，自身资产实力和融资能力弱，已经失去了在郑州取得土地的能力，于是“被”走向三四线城市了。这家开发商总结说，现在“一线公司走向二三线城市，二线公司走向三四线城市，三线公司走向并购转型。”

　　中小开发商在调控中的表现因其业务结构和战略布局而表现出较大差异。追求高利润而实施稳健战略的开发商没有太大的资金压力，在调控中观望心理较强。追求高周转而实施超越战略的开发商由于未支付地价和开发费用造成较大资金压力，在调控中过的比较艰难。

　　一些幸运者因融资渠道优势而能在淡市中保持好于大势的发展速度。张朝峰在调研中发现，一家虽然资产规模较小但顺利迈过上市门槛的开发商就制定了超越式发展的策略，计划通过增发快速实现跨区域发展。另一家主要依赖当地政府关系获取低成本土地的开发商则委托我们寻找合作开发公司，希望通过引入战略合作方提高项目收益——但他们对于合作方提出的各种苛刻条件却又很难接受。

　　还有一些开发商则被逐渐边缘化。据了解，一家到目前为止仅开发了两个项目的浙江开发商因前期低成本土地基本开发完毕而正在考虑产业转型，而另一家获得某个大型城中村改造项目的湖北开发商则正在招兵买马计划大干快上。

　　“对这些企业来说，“新政”真正的风险在于调控可能引导整个行业走向更加透明和正规。”张朝峰认为，如果不能尽快实现战略跨越并跳出依靠特殊资源的窠臼，这类企业很可能在未来的发展中迅速式微。