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新华网上海7月24日电(记者叶锋、邓华宁)“楼市”的凉意正向上游的“地市”传导。近期,长三角一些城市频频传出开发商的“退地”之声,部分地块则已明确被有关部门收回。土地市场遇冷已是不争的事实。
业内人士提醒,“地市”遇冷是此轮调控初显成效所致,值此节点,更需继续严格落实供应、信贷、监管等方面的各项土地调控措施,进一步挤出市场泡沫,增强市场的“理性化”。
长三角又闻“退地”声
南京市国土局7月的一则公告显示,该市栖霞区一地块于2007年12月6日以71000万元成交,并于同年12月19日签订出让合同,拿地房企为“南京荣盛置业有限公司”。但截至今年7月2日,公司仅缴纳成交价款总额的40%计28400万元,剩余42600万元长期拖欠,已构成严重违约。为此,南京市国土局解除了上述合同,同时没收10650万元定金。
南京市国土局一位负责人告诉记者,收回土地的主要原因是开发商没有履行合同,国土部门是按照合同的约定执行,但对开发企业的具体经营情况并不了解。
今年1月,上海宝华企业集团有限公司从10多家开发商手中抢得“嘉定区真南路以南、走马塘以西”地块,总价超过24亿元,楼板价格达到12503元/平方米。不过,半年过去,土地款迟迟未付。近日又有“宝华将退地”的消息传出。
记者22日从嘉定区政府相关负责人处获悉,“企业是否退地,还没有最后确定,目前可能有两种方案,一是完全退回,二是以股份转让等方式寻找其他企业接手”。上海市规划和国土资源管理局也关注到上述动态,该局强调:“在上述情况下,企业必须缴纳滞纳金;如果是闲置土地,将按照相关规定进行处理。”
浙江温州也有类似情况发生。有媒体报道称,温州瓯海区一地块去年年底以5倍底价成交,但至今年6月底土地部门尚未收到拿地房企的土地款。按照相关规定,该企业的开发权可能被取消,保证金也将被没收。
“香饽饽”为何成了“包袱”?
开发商拿地时无限风光,一些成交地块甚至贵为“地王”。为何数月或者两三年间,众人艳羡的“香饽饽”就成了欲甩不能的“包袱”?
南京365地产家居网曾经做过2007年高价地块的跟踪调查,发现2007年的7个“地王”没有动工或已停工,5个“地王”尽管动工却至今没有上市销售。
365地产家居网总经理胡光辉表示,今年出现退地情况,有些原因是在房地产调控后,一些板块的发展没有预期快,地块周边的配套建设远远没有跟上,房地产开发几乎处于停滞的状态。少数高价地频出的区域现在还是荒芜一片。“开发商放弃土地,损失的只是小部分资金,强行开发套牢的资金更多,何不选择到价值洼地投资呢?”
但在楼市调控吃紧的情况,资金问题可能是让开发商拿地后进退两难更关键的原因。上述嘉定区人士认为:“不排除有个别开发商在举牌竞拍时有情绪化因素。举牌时资金没问题,但市场的不确定性很多,难保以后会不会遭遇困难。”
南洋地产中国区总经理钟沛说,比如说被收回的南京仙霞区地块,总价款7亿多元,到土地收回前还有4.26亿元未付。开发商如果选择贷款开发,需要贷款6-7亿元,用于支付土地款和建设费用。
今年房地产调控后,银行普遍收紧了贷款规模,同时提高了开发贷款利息。算下来,一年的利息需要4000万元左右,两年一个建设周期利息需要约1.2亿元。开发商从目前房价走势判断,两年后即便建成销售,也无法达到一定的利润,既能偿还利息,又能达到项目平均赢利水平。
他认为,目前房地产投机因素迅速受到遏制,而市场上的刚性需求不可能支撑盘面,房价涨幅变小,一些过热地区房价回调。
这时候,开发商理性分析投资收益率后,会明显感觉到高价拿地难以获得预期的利润,甚至达不到项目平均利润率,从而出现退地现象。
“地市”调控的关键是让市场回归理性
“2009年与2007年的楼市有许多类似之处,房地产在多种因素刺激下热度空前,买卖双方均表现出一种盲目乐观。开发商疯狂抢地,购房者、炒房者大量入市。土地与住宅都出现阶段性供不应求,价格不断飙升,这反过来又刺激了买卖双方对房地产后市抱有更高的期望,加剧了双方的不理性。”钟沛说。
市场上行时,房企重金抢地,土地以高溢价率成交,甚至出现“地王”;市场下行时,房企出手谨慎,地块平淡出让,一些地块还以底价成交甚至流拍。土地市场如此晴雨不定,本是竞争环境中的正常波动。
在此情况下,个别地块的退还、转手无可厚非。但值得警惕的是:有不少非理性因素、投资投机性因素等弥漫于土地市场,导致价格过快上涨甚至引发泡沫,为市场的调整埋下重重隐患。这种类型的“退地”,对市场来说则是一记警钟,也是“挤泡沫”的必然结果。
此轮楼市调控对土地市场可谓重拳连连:大幅增加土地供应,加大处置闲置土地力度,明确土地增值税清算,缩短出让金缴纳时间……其中一些地方的“自选动作”还更为严格。比如,目前上海已要求开发商确认成交后当日即签订出让合同,且需在签订出让合同起30个工作日内一次性付清土地款;如果分期,则需要在签订合同起10个工作日内缴纳50%的首付款,其余50%需在3个月内付清。此类门槛已较以往提高不少。
另一方面,土地市场正呈现预期中的积极变化。中国土地勘测规划院的最新报告显示,第二季度105个主要监测城市商业、居住、工业用途地价环比增幅较上一季度分别下降了0.36、1.24、0.53个百分点,其中居住地价增幅下降幅度最大。上海、广州等热点城市近期成交的土地溢价率已明显降低。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,根据计划,以目前的形势看,下半年一些地方会面临较大供地压力,如何选择合适的时间节点推地,是一大考验。
业内人士提醒,应保持土地政策连续性和稳定性,继续严格落实在供应、信贷、监管等方面的各项土地调控政策,稳定后市供应及政策执行的预期,进一步挤出泡沫,引导市场回归理性。
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