田新杰

　　下半年房价降多少？

　　“未来降价10%至15%是可行的。”中原集团研究董事程澐告诉本报记者她的答案。她是从房地产企业土地储备模式和成本角度得出这一结论的。

　　“当前各标杆房企的土地储备量中，2008年底以前所拿土地约占总储备的65%-71%，2009年所拿土地约占20%-25%，今年新增加土地占总体储备量的11%。从该指标来看，开发商储备的大部分土地价格不超过两年前地价水平，考虑到这两年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%-15%仍可盈利。”

　　程澐也指出，不同的企业将面临不同的命运，尤其是高价土地在土储中占比过高的房企，只能寄希望于中短期的调整后房价能重新进入上涨通道。

　　降价的土储逻辑

　　专业机构通过对代表性房企的土储结构及与之相应的开发模式的系统调研发现，决定房企降价动力和降价幅度的主要因素，并非市场行情，而是企业的土地成本和土地开发节奏等因素。

　　据公开数据统计，目前万科等十家标杆房企的平均土地储备，相当于7年的销售量，总体上并不缺地，但各家企业的差异较大。

　　其中，万科的土地储备一直维持在3至4年左右的销售量水平，存货周转速率较为稳定，其“滚动开发模式”需要通过快速销售回款以增加土地储备，因而成为标杆房企中率先展开降价的企业。

　　通过对十大标杆房企近3年土地储备与销售规模的特征分析，大体可将其分为低土地储备型企业与高土地储备型企业两类。

　　“高储备型企业的代表有复地、招商、绿城、雅居乐、中海等，这类企业由于自有土地量较充足，对于购地的迫切性不高，对于销售额的敏感度相对较低，只要资金链仍可维持，便可承受缓慢销售的风险，降价需求并非迫切，而弊端则是由于在建项目成本较高，对于企业资金链有所影响，成交量长时间萎靡后仍需降价套现。”中原地产的监测报告指出。

　　复地、招商属于其中销售量较低型企业，市场调控后期自有资金来源较为有限，而大量的待开发工程仍需资金支持，有动力相对提前降价，以谋得企业的稳健运营。这两家公司另一个共同点是各自有国企背景或母公司注资的优势，下半年在资金方面不会存在严重短缺，风险相对较低。

　　而绿城、雅居乐、中海为高销售型企业，项目分布区域广、数量多。整体市场遭遇寒流时，可通过局部城市，或个别项目的价格调整来换取部分开发资金，它们对于价格的敏感度相对较低，不会出现大规模的全国性降价。

　　万科、保利、金地、富力、华润等则属于低储备型企业，素以追求快速开发快速周转为特点，后续的扩张资金需求迫切，对市场的变化敏感度更高，因而可能率先出现降价。而从目前市场表现来看，万科、保利已出现部分项目的打折活动，并取得一定效果。

　　程澐指出，下半年，伴随供应量的增加，土地市场低地价所带来的利益驱动，低储备型房企有望率先进行全国性实质性的价格调整。

　　被动降价

　　土储策略和成本决定了房企降价的意愿和降价的空间，而受市场调控氛围所迫，房企降价往往体现被动性。

　　中原监测的十家标杆房企，成交量在5月跌至谷底，环比4月下跌30%，与去年同期相比下降45%。6月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。

　　新政出台之初，大部分房企选择观望态度，坚守价格，加重了买卖双方市场的僵持局面。在销量下滑近一个月之后，需要加快存货周转率的部分房企，率先在部分项目中展开促销，降价幅度约在5%-10%，对深圳、上海等地销售市场的短暂反弹影响积极。

　　另一方面，房企融资陷入困局，也成为降价的关键推动力。据不完全统计，近期以招商地产和万科为首的上市房企增发申请告暂停或终止涉及的融资总额，近700亿元。由于商业银行严格发放新开发项目贷款、证监部门严审上市、再融资和重大资产重组等措施，2010年上半年十大标杆房企共计融资323亿，仅占去年全年融资额的25%，其中外部融资占比超过80%，外资银行、基金、债券成为淡市下获取资金支持的主要途径。

　　程澐坦言，总体而言，自身资金回收的重要性更加凸现，从行业的健康发展角度来看，降价销售、把握主动将成为各房企的理性选择。

　　三季度是购房良机

　　除降价的必然趋势和房企土储成本基础上的降价空间的两大关注点外，切准降价的时间节点，同样是业内极关注的。

　　“第三季度或成购房好时机。”7月18日，台湾著名房产专家蔡为民在融科智地举办“走进生态崇明——开启托斯卡纳庄园式别墅新生活”论坛上的观点，代表了在场多位业内专家的判断。

　　蔡为民指出，第三季到明年第一季之间应该是价格进入到新政房价下滑之后的稳定状态，10月1日是比较明显的决战点，开发商愿意把价位合理下调，需求者会接受调低15%上下的价位。

　　“从目前的市场情况来看，调控的第一阶段目标已基本实现。”程澐分析，下半年主要城市的二手房市场将会是一个量价交换的缓慢复苏过程。

　　普遍的共识是，今年下半年将迎来潜在供应的高潮期。“若按2009年全国商品住宅投资额增长率18%预计，2010年十家标杆房企新增供应面积将达到2034万平方米以上。”中原地产的半年度报告披露。据推测，十家标杆房企今年新增供应面积至少将达到2000万平方米。供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。