房子价格，已下降，但不太多；楼市调控，不放松，但难加码

　　这是房地产官方统计数据在新政后首次下跌，此时距政策出台刚好接近三个月——这通常是观察政策效果的第一个时间点

　　因为这0.1%，任志强不再担心更“可怕”的政策了。但上一轮降价的旗手万科却说，下半年还要降

　　作者： 南方周末记者 王小乔

　　一周之间，楼市风向逆转。

　　关于调控的讨论突然从“会不会加码”变成了“会不会放松”。而关于全国人民一致关心的市场价格，则发生了另两桩饶有意味的事情：

　　一是，月初时“最坚定的看涨派”任志强突然呼吁开发商降价，以免招来更恶的政策。

　　另一件是龙头企业万科——也是金融危机后带头降价的旗手——终于承认了降价，幅度约在15%。万科总裁郁亮承认“之所以能实现一个月内卖出新开盘可售套数的60%，就是因为积极的调整了定价策略。”

　　数据终于印证了开发商们的行动带来的市场变化。

　　本周一，国家统计局公布了今年上半年的房地产市场数据，6月份70个大中城市的房价指数下跌了0.1%。

　　尽管幅度微小，但这是房地产的官方统计数据在16个月来首次出现下跌。而且，数据显示，下跌的城市从5月份的16个增加到28个，作为楼市调控重镇的北上广深，均在其列。

　　此时，离“史上最严”的政策出台刚好接近三个月——这通常是观察政策效果的第一个重要时间节点。

　　任志强不再担心了

　　“这些是重要信号，目前看来应该不会再出新政策了”

　　楼市调控是否会放松的讨论，起因是一家媒体发现上海很多银行开始对第三套房发放贷款，根据4月17日最严新政的新“国十条”以及银监会的精神，这项业务是“原则上暂停”的。

　　证券公司分析师以及各地都市报的后续调查显示，上海不是个例外，杭州、南京、广州等各地、各家银行几乎都在做，甚至一直就没停过。基本上都是按照首付五成五以上，利率上调15%以上来操作的。

　　恰在此时，住建部政策研究室主任秦虹有关第三套房贷的一句政策建议被误读为“官方表示已经放松”，“放松论”随即被顶上风口浪尖。

　　舆论焦点瞬间逆转——就在此前，7月4日，国土部长徐绍史在全国性局长会议上表示要严查囤地、提高土地出让金比例，而且罕见地预测说“再过一个季度左右房价会下降”，一场“第二次楼市调控会不会出现”的讨论席卷媒体。

　　收紧还是放松，一时扑朔迷离。

　　最终，中央选择回应“放松论”。本周一晚，住建部、银监会、国资委三个部委同一时间发文表示“楼市调控仍在严格执行。”

　　至于开发商最关心的“调控是否加码”，没有官方声音。

　　但分析人士们普遍认为“没有什么东西可加”了。在住建部政策研究中心副主任王珏林看来，所谓的“第二轮调控”、“出台新政策”这样的表述都不准确，即便是国土部的严控囤地等政策，也都是进一步落实“新国十条”。“我认为现在最需要的就是认真执行，能执行到位就很好了。”

　　事实上，调研效果与督促落实，正是这段时间的调控关键词。

　　“许多地方的细则还没出台呢，现在中央是要督促地方落实政策。”北京中原地产总经理李文杰告诉者。正因如此，中央下派了一个小组到各地调研政策执行效果和执行力度。

　　至于邀请专家和业内人士座谈，则更是频繁。三部委辟谣当天，中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱就被邀请去住建部参加座谈，丁的另一个身份是住建部的特邀专家。

　　而著名的大嘴任志强近期更新博客频率少了，主要是因为很多打算在博客上谈的话题，恰好住建部也委托他作报告，冲突了。比如房租暴涨、房地产信托基金问题等等。

　　这些动作，尤其是新出炉的数据，让任志强不再担心。7月12日，他在接受南方周末采访时说，“这些是重要信号，目前看来应该不会再出新政策了”。

　　10%-20%

　　“若跌幅不足10%，政府可能会觉得没有完成‘政治任务’，若超过20%，政府或会开始担心房地产市场过度萎缩对经济其他部分造成的溢出效应”

　　用一个本身就没有明确界定第三套房贷政策，来揣测“调控放松”，正映照出在中国独特的政经环境下人们对政策变化的微妙预期。“在中国经济没有形成新的经济增长点之前，当局完全抛弃掉房地产这根拐杖，会承受非常大的风险。所以调控仍然是有底线的，这就引发了大家对政策何时放松的无限猜想。”华泰联合证券分析师鱼晋华在报告中如是解释。

　　宏观经济形势，始终是捆在房地产调控政策上的一根松紧线。任志强从统计局的6月楼市数据中看到了短期内“恶性政策不会出台”的希望，也读出了不太可能放松的意味。

　　数据显示，6月份房地产业的投资继续加速增长到38.4%，而今年的固定资产投资增速平均不到25%，房地产业对经济仍然贡献良多。“这意味着大家所担心的，因为房地产调控对房地产投资产生影响，进而影响到宏观经济的因素还没出现。6月份的数据让中央可以放心继续现有政策。”

　　野村证券的预测是，明年3月前，中国的房价将会下跌10%。“若跌幅不足10%，政府可能会觉得没有完成‘政治任务’，若超过20%，政府或会开始担心房地产市场过度萎缩对经济其他部分造成的溢出效应。”

　　降价的市场逻辑

　　谁赢得资金，谁就赢得未来

　　2008年的楼市调控，从成交量下跌到房价下跌，耗时7个月；而这一次，只用了不到3个月。日信证券的谢爱红认为，除了因为史上最严的调控，开发商对政策的解读及快速的应对明显好于2008年。

　　恒大在新政一出台，就高调宣布八五折优惠，尽管被质疑为“作秀”，但恒大在今年的清淡市场中的确取得了骄人的销售业绩：今年前6月销售面积位居行业第一。

　　另一个更受瞩目的降价者是万科。相比新政前，销售均价下降约15%。

　　让万科担忧的是市场供需形势的变化。因为传统上，地产企业的供应量大都是在下半年集中增加，两者比例一般是三七开或者四六开。而且受上一轮调控的影响，去年上半年开工锐减，9月份才开始恢复，这些普遍将在今年下半年进入市场，这是一个会带来较大市场压力的库存。

　　降了价的万科，得到的奖励是上半年销售金额367.7亿元，同比去年增长19.5%，成为目前住宅领域中唯一一家半年销售超过300亿的企业。

　　对需要大量资金的地产企业来说，这是多么重要。要知道，今年地产企业拿地并未放缓——谁都知道土地的价值，谁都想趁着价格低多拿点地。

　　但融资渠道却一一被堵死：

　　今年地产企业IPO只有中骏一家。新政之后，证监会也暂缓了再融资计划。而且一半以上有再融资计划的上市公司，股价本身已经跌破了增发价，上不去下不来。

　　上周，连信托渠道也被封住了。“目前几乎所有的融资通道都关闭了，今年房企融资成本将比去年上涨50%。”精瑞基金总经理李晓东在博鳌论坛上告诉记者。

　　谁赢得资金，谁就赢得未来。绷紧的资金链压力之下，地产业的新一轮洗牌或许将要开始。