升值调控压力下调头 内地投资客转战外围楼市
□晨报记者 张昱欣
虽然人民币汇率依然维持相对稳定，但强烈的升值预期，让部分投资客欲择机进入申城楼市 “抄底”；而另一方面，一些内地投资客却已将目光转向香港、澳门及海外市场，在规避楼市调控“高压线”的同时，亦希望通过在当地置业实现投资定居。
记者从部分中介机构了解到，虽然申城楼市成交依旧惨淡，但投资客“走出去买楼”的热度却丝毫未受影响。在区域选择上，除了经济、文化与上海最相近的中国香港，包括中国澳门、新加坡、温哥华等地区也比较热门。
转买香港豪宅等升值
业内人士分析，“单纯从目前的价格来看，不管是香港还是温哥华，当地的楼价仍处于较高水平，现在买入难言‘抄底’。”记者调查发现，与以往单纯的投资性购房坐等房价飙升相比，近期选择境外置业的投资客心态复杂了许多。
在沪从事投资决策管理的谢先生近期刚在香港九龙区柯士甸道买下了一套1300平方呎(香港房屋面积以“平方”为单位，1300平方约合120平方米)的三房物业，总价2670万港元(约合2324万元人民币)。
据谢先生介绍，本来他准备将资金投向高档别墅项目，但年初开始的楼市调控新政，让他感到内地楼市的不确定因素过大，投资存在较大风险。通过潜心调研后他发现，香港楼市并未被调控政策波及，今年以来延续了前期的向好走势，价格持续稳定上涨，而人民币升值预期则更坚定了其投资香港物业的信心。“在香港，地段优越、面积在100平方米以上的房子即属于优质豪宅物业，具有一定的稀缺性，同时这个总价也在可承受的范围内。”在谢先生看来，一方面人民币若保持升值态势，与美元挂钩的港币资产将相对受益；另一方面，香港楼市持续升温，也能确保物业本身的保值增值。
大多抱有置产定居心态
相关统计数据显示，自2005年人民币汇改以来，内地客赴港购买豪宅的比例大幅度上升，由2005年的 6%，上升至今年 4月的13.4%。而据香港地产专家估计，当地约有35%的豪宅及15%的普通房产被内地客买走。
除了看好香港良好的发展前景，大多数购买香港物业的内地业主抱有置产定居的心态。而这个观点似乎也得到了官方数据的验证——根据香港特区政府入境事务处的统计数据，2003年以来至今年3月31日，申请投资移民的总人数已超过11000人，其中有8501例是来自内地的居民，占总申请人数的77%左右。
通过多年打拼，童小姐与丈夫合开的公司已走上正轨，稳定的收入来源让她动起了投资移民的念头。据童小姐介绍，此前他们优先考虑过澳大利亚、新西兰和加拿大等国家，但不是门槛太高就是近期已收紧了移民政策。“相对来说香港的投资移民要求比较适中，考虑先去过渡然后再做打算。”近期，她已在准备相关材料，通过中介机构提出申请。童小姐表示，由于对香港其他投资渠道不是特别了解，因此准备“随大流”投资房产，以期取得香港投资定居签注。“主要希望孩子今后能有更好的成长教育氛围，自己也能感受不一样的生活。”
中介主动出击寻境外投资客
在低迷的楼市环境下，不少房产中介也开始有意识地主动出击，以寻求有能力进行境外投资的优质客户。
记者从本市部分大型房产中介机构了解到，香港楼市近期仍然火爆，一些内地中介已在与香港开发商接触，希望能引进物业代理方面的合作。“虽然香港房子的价格普遍比上海高，而且多数房子属于小户型，但考虑到移民定居等因素，内地投资客仍比较青睐。”一名中介机构的负责人告诉记者，目前公司也会通过各种渠道收集潜在的客户信息，如自行开办实体企业的老板，购买奔驰、宝马等高端车系的车主等，基本可视作有能力移民投资的优质客户资源。置业顾问则会择机对这些客户进行访问，了解其意愿。
据了解，除中国香港外，中国澳门、新加坡、温哥华等也是近期境外房产投资的热点地区。
【晨报提醒】
提防政策税收风险 要有长线投资准备
调控背景下的内地楼市前景依然不明朗，而人民币升值及通胀预期又让不少人觉得 “持币观望非良策”。对于近期内地客境外置业升温的现象，地产业内人士提醒需量力而行，提防风险。
中原地产相关人士表示，今年颁布的新政对异地购房进行了严格限制，但对境外购房则并无太大制约。而在金融危机的环境下，部分境外地区的房价接近历史低位，有些已比内地部分主要大城市低出不少。不过，在投资时不仅要具体针对项目本身，还要对物业所在地情况有所了解。“大到税收政策，小到房产装修翻新等等，购房者都应在事前仔细了解。 ”
据介绍，不同国家地区对境外人士购房的限制各不相同。在贷款政策方面，由于受次贷危机的影响，内地投资者申请贷款的难度可能会有所加大。而部分国家在房屋买卖时产生的税费也相当惊人，高的可能会按增值部分的45%征税。
“从以往的经验看，境外置业应属于长期投资。短期获利或没有内地市场大，收益期也会相对较长。因此投资者在心态和资金准备上一定要有充足准备。 ”业内人士提醒。
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