□晨报记者 徐运 张昱欣

　　上海楼市或许正提前经历一年当中最难熬的“歇夏期”。

　　在日前晨报与金地集团联合举办的“楼势沙龙”上，与会专业人士坦言，短期内上海房价仍将出现下探，不过幅度应该会比2008年那波要“温柔”。

　　“挂篮子”买房越来越多

　　一套开价580万元的房子，意向买房者“杀价”到520万。正当房东左右掂量是否抛售时，精明的买房者已寻觅到下一个目标，并如法炮制……股票操作中经常被操盘手挂在嘴边的“挂篮子”理论，最近越来越多地被移植到买房过程中。

　　易居(中国)控股有限公司副总裁金湛久透露，受楼市调控政策影响，虽然申城楼市成交依然低迷，但部分手头资金充裕的买房者已开始“挂篮子”淘房。“这些采取‘挂篮子’策略买房的人多为投资客，充裕的资金能确保他们在买房时提供更高比例的首付，甚至可一次性全额付款。”

　　据了解，这类投资客在“挂篮子”时并不因财大气粗而带有盲目性，恰恰相反，他们在目标楼盘选择、小区投资性购房比例等方面，事前可谓做足功课。而在杀价时也往往通过自己对楼市走向的研判，在目前房价的基础上留出一定幅度的“安全空间”，如认为下半年该房源还有20万元的下跌风险，就在购房时将这一风险考虑进去。

　　温州客开始试探入市

　　每次楼市调整，都有一个独特的风向标可供参考——温州投资客的举动，今年也不例外。虽然楼市仍处于观望的“歇夏期”，但温州投资客中头脑敏锐的并没有歇下来，且已开始小规模试探。

　　“无论市场好还是不好，都可以从温州投资客身上看到苗头。”金湛久坦言，高层次的温州投资客有自己的信息渠道和分析判断，“他们会不定期聚会交换自己的信息和心得体会。对于市场上的各种风吹草动，反应往往比资深业内人士还要快。”

　　金湛久透露说，虽然目前成交量一落千丈，且市场观望气氛浓厚，但从不少售楼处的反映来看，温州投资客这段时间并不清闲，看房、“做功课”，以及小规模团购，甚至帮售楼处分销……

　　记者也从部分售楼处了解到，往年行情不好时，温州投资客会派出一两个代表，带着三四十张身份证到售楼处团购新盘，但前提是房价要打折。

　　新房成交可能8月份见底

　　“有个外地楼盘，之前积累的客户70%都是上海人，结果新政一出，这些人基本都不买房了。”在“楼势沙龙”上，景瑞地产市场总监杨子江感叹说，季节性因素加上新政的影响，令盛夏中的上海楼市“歇菜”了。

　　对于下半年楼市成交和价格变动情况，与会的开发商和专家都不约而同地认为，楼市将呈现“U”形走向，短期内房价仍将下探，但筑底过程可能在年底完成。

　　杨子江认为，在经历了2005年和2008年两波调控后，开发商和消费者都已趋于理性和成熟，因此恐慌性抛盘的情况不会大面积发生。

　　“我估计最快8月份新房成交量就会见底。”金湛久语出惊人。根据金湛久的判断，成交量如果比最高月份回落80%，再过一两个月就是一波行情的最低点。“6月份楼市成交量预计要比最高点回落7成，那么照此推算，8月份可能就是这波行情的底部了。”

　　二手房回暖要更迟些

　　不过也有专家对二手房的回暖没那么乐观。在接受采访时，有专家说，4月中旬出台的“史上最严厉”调控政策对楼市的供求关系没有形成根本改变，“如今从房贷政策上收紧、控制，的确已经对交易量产生重大影响，政策效果体现得很明显。这个盛夏，中介的确可以歇歇了。”

　　21世纪不动产数据监测中心对本市16个不同区域板块在新政出台后两个月的成交情况进行过连续跟踪，结果发现，全市各区域均出现买家观望，看房量、成交量出现下滑的局面。

　　看房方面，据21世纪不动产数据监测中心监测，16个板块中有一半出现5成以上的下降。“就环线而言，内环和中环板块下降幅度较小；外环板块看房下滑幅度在50%-70%之间。”“倘若下一轮的上海地方政策不包含实质改变供求关系细则的话，个人预计二手房交易量的低迷状态最长会延续至明年春节前后。再乐观一点判断，二手房交易量的回暖可能会在今年的11月份。”一不愿透露姓名的专家说。

　　21世纪不动产上海区域数据监测中心的调查显示，转为观望客户中有近6成认为房价将在1-2月内回调。

　　成交量走低要持续多长时间？对这一问题，多数观点认为在3-5个月，并将经历政策消化及价格调整、买卖双方重新入市等几个阶段。其中，有25%的受访者认为，在没有新的调控政策出台 (尤其是税收政策)的前提下，交易低迷期可能还将持续1-2月。

　　值得注意的是，各方较为一致的观点是，“后世博”效应以及“金九银十”将会推动成交回升。