为期一个月的2010年南非世界杯开幕，足球迷们最盛大的节日也随之开始。四年一度的世界杯，全世界球迷脉搏一起跳动的6月。世界杯对于全世界的球迷来说都可谓是一场期待已久的饕餮盛宴。而面对数量巨大的球迷团的夜半而歌，如何争夺这些球迷团的注意力成为了开发商头大的事情。根据往届的经验，世界杯期间，售楼部的惨淡人气一直是开发商的心病。加上今年楼市新政调控的低气压，以及接下来几个月成交对未来楼价走向的直接影响，如何让买家的注意力从赛事转移到楼市，已经成为开发商的头等大事。

　　楼市新政出台已有一个多月了，在这段时间里，广州楼市仍在彷徨中观望。高挺不下的楼价和政策的强压，“博弈”成为唯一的市场特征。如果把楼价的进退比喻为大家争夺的目标，那么这场球赛，唯一的裁判只能是买家。在政策的步步逼近下，开发商对楼价的坚持，在成交低迷和世界杯人气的分流下，日益艰难。

　　在6月9日举行的中海地产股东周年大会后，中海主席孔庆平表示，适应政策的不断变化，在不断波动的环境中保持持续的增长，才是中海及每个开发商目前最大的挑战。同样的，业内的营销专家也提醒，凡是在市场调整阶段，开发商就会越来越注重营销活动。世界杯本身就是一个深入人心的营销主题，在当前的市场环境下，借力世界杯，以娱乐的方式开展营销，不失为一种有效的提升人气、促进销售的“应景”之举。

　　如何在拉开战幕的世界杯中借得东风，考验的除了产品、营销手段，更多的应该还是开发商的价格诚意吧。

　　南方日报记者关丽

　　■赛事规则

　　宏观调控轮番发力

　　从来没有任何时候，楼市的调控政策如今年这般密集。政策一环紧接一环，如同球场上从后场到锋线的衔接，传球过人，至于最后临门一脚能不能达成房价调控的真正目的，还要看球员们的场上表现。

　　势头犀利———二套房贷严控政策推出

　　今年以来最严厉的政策就是收紧二套房贷的“4·14”新政。这一政策就像一柄锋线上的尖刀，给房价下降一个最为有效的支持。

　　尽管此前二套房的相关政策也陆续出台，但此番调控，打破了“以往套路”的房市调控新政，在短短的几天里给楼市带来的“转折性”巨变，即使对以往历次中国政府的房地产调控政策倍感“麻木”、“失望”甚至“愤怒”的中国市民，亦感觉已重新看到了解决住房问题的希望。新政组合拳频频出台一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”。

　　中场稍软———各地细则温柔制定

　　从后场到前场的衔接，中场作用至关重要。中央新政到地方细则就如同中场行云流水的过渡般显得重要。

　　然而被各方质疑过分温和的各地细则，犹如今年的法国队中场一般，在齐达内之后没有中场核心，而略显软弱。在北京的严厉政策出台后，深圳、广州、重庆等地先后出台的落地细化措施被冠上“太温和”的帽子。尤其是高调宣称将开征“特别房产税”到最终“渝十条”的温和出台，一时之间，被认为是楼市调控转折的信号。

　　有分析质疑，中央调控房价的决心和地方财政对土地出让收入的依赖正在博弈，因而在这次博弈中，中场留下的悬念和可提升的空间也是最大的部分。

　　后续强悍———房产税的风传、二套房贷的强调

　　新政中关于房产税的传言，和上周末对二套房贷政策的强调，有如意大利的传统后防线一般，固若金汤。尽管没有马尔蒂尼、内斯塔和卡纳瓦罗的华丽组合，但如果新政一一落实，则个个强悍。

　　5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一，在关于房产税的传言一波三折之后，其预期正逐渐明朗。

　　而另一个确定的则是二套房贷的强调。上周末，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。专家认为，认定标准正式出台，比目前广州市实际操作中的只认贷更为严厉。因此广州楼市被加码，短期内对楼市绝对是利空。预计广州楼市成交量将再萎缩，并触发房价下调。

　　南方日报记者吴旦颖

　　■赛场角色

　　房企的楼价保卫战

　　前锋率先降价积极促销

　　冷清的“五一”期间颇有斩获的时代糖果二期、保利·春天里，凭借的是适当调低的价格和中小户型的设计。

　　在这一场楼市世界杯中，勇于率先降价促销的楼盘成为了赛事中的前锋。5月5日，恒大地产率先宣布全国40个楼盘统一85折促销时，时间仅过去一个多月，各地众开发商已是“喊降”声音一片。不仅万科在深圳、北京、成都等地的楼盘传出降价声，绿地6月8日也宣布全国41城的100个楼盘优惠促销。近期深圳万科里城、万科清林径、金山碧海和十二橡树庄园这些新盘同时降价，不少楼盘每平方米直降3000元至4000元，深圳新房市场降价已经由暗转明，渐成风潮。

　　应该说，恒大的降价已让其“斩获颇丰”。8日，恒大地产在香港公布了实施降价策略以来的首个月度销售成绩。数据显示，5月楼盘降价后日均销售额是此前半个月日均销售额的2倍多，5月份总共实现销售40.5亿元，创下2010年截止5月的单月最高纪录。

　　恒大地产、绿地集团相继推出降价优惠，且取得了较好销售业绩。在前锋的拼搏示范效应下，是否会有更多企业跟进，死扛数月之久的楼市多米诺骨牌就此倒下？我们拭目以待。

　　南方日报记者关丽摄影报道

　　中场观望派成为中流砥柱

　　在楼市世界杯中，观望派是当仁不让的中流砥柱。尽管新政压顶，但部分房企扔选择不降价，不主动推货，成为当前市场的观望派。广州国土房管局公布的数据，5月广州市一手住宅交易登记均价为12955元/平方米，同比上升54.5%，环比上升12.5%。中心六区一手住宅均价达16225元/平方米，本月环比再度上升4个百分点。

　　在指标板块珠江新城，朱美拉公寓现在售D栋53平米的单间和64平米的一房一厅单位，均价31000元/平米，较此前价格没有丝毫降低，且购房无优惠。面对观望情绪浓厚的市场，开发商显得十分淡定。

　　与核心区域的楼盘坚定不降价相近的是，部分新开售的近郊楼盘也坚持不降价的定位。例如此前开盘时间一拖再拖的江源半岛花园，近日开盘推货尽管一次列出所有房源，但以价格差方式，造成差别推货的实际效果。据阳光家缘该盘网签数据，至6月10日，仅成交2套单位。

　　据悉，该盘所推的A、B、C三区，开盘当天所推的B区3栋，共270套单位，特价单位毛坯16000元/平方米起，均价20000元/平方米，而A区毛坯售价为32000元/平方米，C区望江单位售价达34000元/平方米。相比之下，该盘同一区域的骏景花园在售价格在18000-22000元/平方米左右，另还带25000元/平方米的装修。现场相当多买家认为江源半岛花园的高达30000元以上的价格实在是有价无市。

　　南方日报记者李广军摄影报道

　　后卫稀缺资源撑起高房价

　　在高端物业市场方面，部分投资公寓、别墅、学位房等稀缺物业仍然凭借强大自信而固守价格水平，成为当仁不让的后卫。

　　由于在广州的顶级别墅产品当中，凤凰台半山超豪别墅以其优美的自然景观资源、人性化的产品设计、高性价比、成熟社区及完善的城市配套而成为市场上的稀缺产品。时隔5年之后，凤凰台近期再度“重出江湖”。尽管价格未公布，但当年800万元一套的总价，已让人对此次所推产品的门槛叹为观止。

　　在顶级公寓方面，如一贯争当广州豪宅标杆的侨鑫汇景新城，近期所推100套国际公寓新品，售价约2.5万元-2.8万元/平方米，主要户型有160多平方米三房和200多平方米的四房两种户型。公寓装修标准高达6000元/平方米。同是公寓的正佳万豪金殿，目前在销售60-130平方米的酒店公寓，最低价格42000元/平方米起，均价48000元/平方米，带6500元/平方米豪华装修，可谓让人咋舌。

　　在学位房日益吃香的今天，教育资源的优势为其坚挺不变的价格提供了最好的理由。据悉，位于应元路的颐和雅轩，拥有周边市二中、小北路小学等名校教育资源，近期所推售的南塔高层单位30套，以130-148平方米为主，乃目前广州市越秀区最稀缺景观产品，均价仍维持26000元/平方米。

　　南方日报记者李广军摄影报道

　　守门员保障房守住住房底线

　　作为楼市未来双轨制发展的重要组成部分，保障房的建设成为了抑制楼价快速上涨的杠杆。在这场楼市世界杯的博弈中，保障房更是成为了利器祭出。

　　广州市住房保障办公布，2010年广州市保障性住房建设计划和土地储备计划。今年广州将新开工建设300万平方米保障性住房，尝试全新的企业提供用地参与保障房建设的新模式，计划解决2.5万户低收入住房困难家庭的住房问题。另外，如何解决“夹心阶层和外来务工人员的住房问题也在计划中被重点提出。而今年计划新开工的保障型住房面积将达到300万平方米，并储备5平方公里保障房用地，是住房保障工作任务最繁重的一年。在已经落实的19个项目中，已有7个项目引入了社会力量参与建设。如果加上白云区龙归地块和同德围项目，广州今年最多有21个保障房项目开工。

　　为了加快保障性住房建设力度和房源供应速度，今年广州保障性住房建设力推四大模式：1.市、区政府直接投资建设。2.开发商与政府合作开发建设。3.项目法人招标建设。4.由企业提供自用土地建设。而每个项目都会综合多种保障房产品，如一个项目内可能包含限价房、经济适用房和经济租赁房。

　　南方日报记者关丽摄影报道

　　裁判孰输赢买家说了算

　　对于楼市世界杯来说，最终判定坚守各位置开发商表现的裁判，非置业者莫属。目前新政已满月，在广州市场，尽管价格整体下调幅度并不明显，但相关预期已导致部分买家选择观望一段时间再作决定。在各大小开发商5月销售业绩普遍受到影响的情况下，作为市场最终裁判的消费者，将用他们的选择作出回答。

　　近期广州楼市调控细则出台后，消费者普遍认为杀伤力不足。近日进行的一项网络调查显示，53%的参与投票网友认为广州新政细则过于温和，而更有59%的网友认为未来两个月内广州楼价还将会继续上涨。观望情绪尚未打破，市场大规模降价潮未出现之时，成交数据很可能将继续萎缩。

　　最新数据显示，在成交量萎缩的情况下，广州实际成交均价还出现上升的趋势。但6月受销售淡季、世界杯等多种因素影响，房地产市场的成交很可能不如开发商预期的理想。由于投资客纷纷转进商业地产、而改善型买家又多选择观望。惟有积极寄望大胆降价促销的前锋，能在6月的市场撕开一个口子，在销售大赛中取得理想战绩。

　　南方日报记者李广军摄影报道

　　替补新政压低二手楼价

　　二手市场一直是住房供应体系的有效供应力量。作为分散的供应渠道，二手市场一直是市场的敏锐触角。新政后一个半月时间，广州二手楼价大概经历了“新政前楼价温和上扬”、“新政后小幅回调”、“5月底市场暂时企稳胶着”的运行轨迹。二手楼价回调幅度不大，从影响二手楼价的几个因素看：一手楼价没有明显下滑，相当多的板块和楼盘由于有效盘源少，周边缺少一手楼供应或者周边一手楼价格坚挺，价格没有太大变化；业主多数在资金上压力不大，不差钱；潜在买家有效需求比较强等。此外，通胀预期使得部分高端人士对“持物业，防通胀”比较认同，如珠江新城地区，部分高端业主出现“惜售”、“转售为租”现象，天河北等市区中心地段的高端买家积极寻觅价格有所下调的物业等，这也是一个影响因素。

　　合富标准指数显示，4月份“房贷新政”出台后，广州二手楼价当月下半月比上半月回调0.7%(4月全月仍上涨1%)，5月在此基础上再度轻微下调0.4%，以新政为界楼价从最高点回调1.1%，宏调政策对市场的影响还是比较明显的。可以判断，新政基本上已经改变了4月上半月之前的缓慢上升的势头。

　　5月21日，广州落实国十条的地方24条细则出台，细则务实。所以5月下旬二手市场略有变化，买家看楼积极性有所提高，看楼量有所回升，部分业主停止下调价格，但买卖双方的差距依然较大，如不少买家还价幅度在10%以上，但业主一般只接受1%-3%左右的让利，有的干脆转售为租，造成二手楼市僵持局面，交投清淡。

　　南方日报记者关丽摄影报道

　　■另类观察

　　世界杯与楼市的人气争夺战？

　　四年一度的世界杯正式开赛，精彩火热的赛事将持续一个月。对于目前成交下滑、观望情绪严重的楼市来说，如何巧妙利用这一赛事，在避免赛事影响看楼人流的负面影响同时，能够增加楼盘人气，成为许多开发商近期大动脑筋的营销点。各种社区活动、有奖竞猜、足球赛活动，预期近期也将在各个楼盘社区开演。业内人士认为，由于6、7月本来就是楼市销售的淡季，加上世界杯因素影响，对于近期市场的成交趋势并不抱有太高的期待。另一方面，由于5月成交下滑趋势明显，对于众多开发商的业绩也构成了实质压力，为冲刺第二季度总体业绩，部分开发商很可能将选择在6月世界杯开赛期间加大促销卖楼的力度。

　　如碧桂园近期就为全国逾25万业主打造了一场节日盛宴———“我爱世界杯，乐在碧桂园”大型主题活动，推行“世界杯就在家门口”的理念；届时，项目销售中心将设置南非世界杯介绍、赛程安排、四强竞猜游戏展板及“我与球星一起赢”摄影板等主题物料，让广大业主感受世界杯气氛。

　　而为方便广大业主观看世界杯，颐和地产将在6月10日-7月15日期间，举办“共享激情世界杯———颐和欢乐大竞猜”活动。届时各位球迷将可在花都颐和山庄、颐和雅轩、炭步颐和盛世项目销售中心填写竞猜单，赢取丰厚大奖。而颐和雅轩还设置了大型屏幕供球迷观看世界杯，受场地限制，有意到现场看球者请提前报名预约，人满为止。据悉，目前活动吸引了颐和业主以及慕名而来的报名者近百人。

　　南方日报记者李广军

　　专题策划：关丽