21世纪经济报道 谭璐 香港报道

　　核心提示：地产分析师称，估计今年下半年销售均价会下跌，因为开发商的出货量以下半年为主，为了保持销售量，到时价格有可能回落。

　　刚刚过去的5月份对于内地房地产企业而言，犹如梦魇。

　　遏抑楼市新政推出月余，近日多家在香港上市的内地发展商5月份销售数据都是一片愁云。根据已公布的数据，世茂房地产、龙湖地产、合景泰富、富力地产5月份销售金额均有40%－50%的跌幅。

　　6月2日，交银国际地产业分析师何志忠对本报记者表示，其他发展商估计情况也会类似，主要因为4月中旬调控政策开始变得严厉。“一些地产企业销售金额跌幅较大，主要是成交量下跌，而价格基本没跌，我觉得在5月份发展商还能容忍成交量下滑而宁愿保持不降价。”何志忠说。

　　2日，恒大地产内部一位人士对本报记者表示，此前公布的八五折售楼政策，现在没有变化，继续执行。

　　而针对有关万科准备在6月份整体降价售楼的消息，2日，万科董事会秘书谭华杰接受本报记者采访时表示，“万科不会从总部给各个地方公司下令进行全国性统一降价，因为全国的价格都有差异。万科会让各个公司根据各地的实际情况，追踪市场走势而确定价格。”

　　5月环比跌近40%

　　世茂房地产5月份实现合同销售收入15亿元，较4月的25亿元下跌40%。世茂称，由于市场观望气氛浓厚，于是延迟推盘，但相信6月份在各地续推新盘下，会带动销售额。合景泰富也公布其5月预售收入8亿元，比4月份的15亿元下跌约47%。

　　富力地产5月份合同销售收入12.53亿元，销售面积10.6万平方米，同比分别下跌48%和58%。与其今年4月份24.54亿元的合同销售额以及18.33万平方米的销售面积相比，环比也分别下降48.9%与42.2%。富力地产董事长助理陈志濠解释说，“全国住宅交投受中央楼市调控而整体放缓，其中一线城市更首当其冲；而集团位于北京和广州的项目销售情况也无可避免地受到影响。至于我们在二线城市如天津、重庆和太原的物业销售则出现较温和的放缓。”

　　何志忠表示，“目前在成交量大跌的情况下，价格基本没有跌，因为价格对于开发商的利润率有直接影响。”比如今年首5个月，富力地产的合约销售面积约90.84万平方米，同比下降了21%；而销售收入累计约109.51亿元，同比却增长3%。而世茂房地产今年头5个月，累计合约销售额95.47亿元，同比下跌10.7%；但累计合约销售面积86.6万平方米，同比则大幅下跌23.4%。

　　至于未来会否减价，何志忠指出，要看发展商的现金流状况，如果开发商资金紧张，就会选择降价而保持成交量。“资金情况除了要看各自的负债比率之外，也要看其发展速度，比如在过去12个月买地多不多。如果去年预售增长很快，今年需要按时交付楼宇的数量也比较大，因此今年的建筑成本也会较大。而预售房屋也要落成后预售款才可入账。”

　　未必轻易降价

　　万科5月份销售数据将在6月中旬公布。“在市场面前，企业是很卑微的。万科的资金状况确实很好，去年买地很少。不过万科不会‘扛’价格，会让各个公司根据各地的实际情况来确定价格，总部不会干预子公司在一线城市的定价。” 谭华杰对本报称。

　　根据佑威以及楼市专评网发布的数据，以上海为例，今年5月上海新房成交均价为每平方米22338元，环比4月微跌2.6%；而新房累计成交面积仅为30万平方米，环比4月大幅萎缩70%，成交量为5年来最低。

　　何志忠说，此前虽然收紧房贷，不过据他所知，主要是针对新项目。“我估计未来三四个月，成交量仍将维持低位，而开发商未必愿意降价。而到8月－9月，估计一些开发商会调低今年初定下的销售目标。因为2009年是销售新高，所以2010年要在一个历史新高的基础上再有20%－30%的增长，难度是比较大的。”何志忠说，目前开发商也没有到非要降价的阶段。

　　另一位香港地产业分析师则对本报表示，估计今年下半年销售均价会下跌，因为开发商的出货量以下半年为主，为了保持销售量，到时价格有可能回落。