资金链遭土地增值税“清算” 开发商不降价逻辑破产

　　商报讯(记者 齐琳) 当市场就房产税出台与否争论不休、业内因近期“风平浪静”揣测此番楼市调控是否“虎头蛇尾”之际，国税总局26日一份《关于增值税清算有关问题的通知》再度让开发商的日子变得难过起来。业内人士指出，土地增值税严格清算将促使行业量价调整时间窗口提前，有利于地价和房价“降温”，开发商因现金充裕而不降价的逻辑将不再成立。

　　我国1994年开始征收土地增值税，征税对象是土地取得、转让、建设所得增值额。根据当时的规定，按照增值额与扣除金额的对比，税率分为30%、40%、50%、60%四个级别，是税率较高的税种。2006年底，国税总局曾发文，要求各地从2007年2月1日起，对房企进行全面土地增值税清算。但由于2008年底国际金融危机爆发和楼市波动，清算并未严格执行。

　　此番再度高调从严清算，显然与楼市调控紧密相关。此前出台的新“国十条”明确表示，税务部门要认真做好土地增值税征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　“土地增值税清算没有很好执行，与地方政府有很大关系。”国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，主要原因在于一些地方政府担心土地增值税严格执行会影响开发商的积极性，同时，近几年房地产市场波动较大，税务部门也不好确定征收时机。

　　在邹晓云看来，对开发项目较多、需要大量资金的企业而言，土地增值税清算将影响其未来投资。同时，清算也将打击开发商的囤地行为，降低其土地涨价预期，加快土地开发速度。

　　“从调控形势看，这一通知的落实效果应该好于2006年底的通知，尤其是对新‘国十条’所指定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，开发商的利润必然减少。项目暴利越来越难了，项目利润率越高，被征的税也越多。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，此前他们曾做过测算，如果按2006年底的要求，土地增值税清算按四级累进制征收，开发商的利润将减少16%左右，这也使行业量价调整时间窗口提前，有利于地价和房价“降温”。“现金充裕不降价的逻辑将不再成立，将促使开发商下决心降价以实现资金回流。”

　　此外，杨红旭表示，由于土地增值税将增加地方财政收入，所以除了中央政策压力外，财政资金越紧张的地方越容易严格清算。

　　北京阳光100常务副总裁范小冲则坦承，在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开发商而言可谓雪上加霜。“如果地方政府严格执行这一政策，开发商现金压力势必大大增加，中小开发商的境遇将更加艰难。”