“上海首付”变身“海南全款”？

　　By《东地产》记者梁继贤

　　和被投资客主导的二手房市场一样，出于对“国际旅游岛”的10年发展规划的看好，海南新盘也缺乏降价动力。

　　国家统计局最新数据显示： 2010年4月份，海口、三亚的房价同比涨幅高居大中城市榜首。在这“全国调控政策一盘棋”的敏感期，在海南已经享受了一年“火箭速度”的楼市投资客，将会继续加注，还是见好就收速速逃离？

　　海南的房地产项目，绷紧了神经。

　　而在上海、北京、广州，游资也在密切关注着海南的楼市动向。在一线城市的投资成本和风险骤然加大的情况下，海南，有没有可能成为一个可靠的避风港？

　　“长期投资价值”支撑大行情

　　来自海南当地中介机构的反馈称，整个海南房产市场并没有预期的在政策打压中大幅缩水。相反，鉴于对未来海南国际旅游岛的前景看好，市场上更多提到的是“维稳”二字。二手市场也未像预期一样出现投资客大量抛盘的场面，由于市场供应量有限，房价依然处于缓慢上升通道中。

　　有中介透露，琼海一带的温泉小区2009年开盘时为3000元/平方米。而现在报价约在5000元/平方米左右。“目前还没听说有房东主动大幅降价，只有小范围的让利，这样也是为了促单。”

　　海口人刘英英告诉《东地产》：“海口新楼盘开盘价约12000元起价，二手房大概在10000元/平方米。如现代花园、都市森林一类，都是这个价位。”刘称，这个价位是2009年后至少涨了3000元的结果。但现在，“能跌下来1000元就很不错了。”她说。

　　和被投资客主导的二手房市场一样，出于对“国际旅游岛”的10年发展规划的看好，当地开发商也缺乏降价动力。

　　以收购土地和楼盘进行二次开发销售为主业的海南为一实业有限公司，其海口青年路上的住宅项目，如今的标价6288元/平方米起。“天天都有客户上门来看。”即便成交量并不多，但其员工依然表示“有信心”。

　　而海南昌茂企业(集团)有限公司在岛上的三个项目，翰林西苑和水木清华以及昌茂城邦，“开盘估计要到下半年了。”其销售顾问认为，虽然现在市场普遍感觉房价虚高，但“下降很难。”该工作人员以海南豪宅项目半山半岛为例，称“现在越是高端的楼盘，降价的动力越不明显……”

　　在一份开发商项目开发内部分析报告上，《东地产》发现，“阶段性波动”、“长期投资”等词频频出现。并称“6千元均价实际是国际旅游岛后海南房产的起步价。”由此推算，海南目前大部分地区的5000元/平方米左右的售价，已经成为开发商眼里的“让利价格”。

　　“上海首付”VS“海南全款”

　　如今，中国房地产市场被两种城市的表现所照亮：一种是类似于上海这样的一线城市，房价大多在原有的高位基础上直接被推入“万元时代”，鉴于其经济地位，此类城市的楼市一直保持了旺盛生命力；而以海南为代表的新兴二线城市，往往因为房价底子薄，即使同样因为某一规划或发展而飞速上涨，但相对于一线城市，其房价依然占据了对比性优势。

　　来自海口二手中介的消息称，大多数已在海南的投资者“不是持币观望，是持房观望。”中介刘晓夏称，“就算有少量放盘，付款要求也很严格。”

　　由于海南省政府4月份曾在一个星期内连续发布三条贯彻上级精神遏制高房价的政策：二套首付要50%以上，外地人购房要提供当地一年以上的收入证明，第三套房不能贷款……小部分资金实力不够的投资客开始动摇，鉴于快速回笼资金的需要，他们会以明显低于市场价的基础出售手上的零星房产，但要求接盘者必须全额付款。

　　近日，海口西海岸的盈滨半岛？香缇假日项目，传出有小部分房主已经开始寻求出让手中房产的消息，其售价为3980元/平方米，低于海口均价近45%，而唯一的买房条件，正是上述的“全额付款”。如此推算下来，100平方米的房子总价约为40万，这个价格在上海，仅够付一套90平方米左右房产的首付。中介称，近期收到不少咨询电话。

　　“上海首付”变身“海南全款”？坊间一时间议论纷纷。

　　业内推测，同样的情况也可能会出现在其他2009年房价暴涨的二线城市，业主为了吸引游资进入，可能将手头多余的房产以低于市场价的优势出让——而房贷政策的严控，又恰使一线城市投资者的资金压力骤增，这批被挤出竞争的游资往往会将眼光投向投资成本较低、发展前景较被看好的二线城市。类似于昆山、杭州、海南、通州、长春等地，往往接纳的正是这些被挤出的投资需求。

　　部分项目低价吸引外地团购

　　类似于“全额付款”这样的特殊要求并非是私人交易的专利，一不愿透露具体身份的房企内部人士称，海南西海岸儋州市某项目打出内部认购价3800元/平方米的口号吸引团购投资客，这个价格低于一个月以后的开盘价近40%。当然，想享受如此优惠的前提是一次性购进6套以上，且一个月内付清全款。

　　“如此低价，投资客已经表现出兴趣，但碍于大环境前景不明，目前还在观望中。”该人士同时表示，这种僵局可能很快就会被打破，“来到海南的山西、温州炒房团依然蛰伏在楼市里，并没有出货，这说明他们对海南楼市的前景是看好的。一旦见到难得的抄底机会，或者政策稍有放松，不久就会有行动。”

　　有望打破观望僵局的还有内蒙古、东北的来客。据该人士透露，与炒房团不同的是，这些北方自住客从去年起频频出现在海南楼市中，内蒙古来客的比例有望继续攀升：“他们的关注点虽和炒房团不同，但资金实力都不差，都可能成为是未来海南休闲旅游房产的主力消费群。”

　　但在这种需求型购房群体成熟之前的海南岛，还将继续是不动产投资者的天下。这种特性让如今的海南房市形成了一种有意思的局面：岛内的投资客“按兵不动”坚守阵地，而前往岛内考察市场行情的游资也不敢贸然出手。“有价无市”成为海南房地产界对4月以来海南楼市的最多评价。

　　更多害怕成为“最后一棒”的投资客则干脆远离海南，在他们看来，海南需要时间消化前几个月的疯狂。张力就是这一类投资者中的一员，“宁可错过，不能做错。”成为了他对海南的现有印象。张力表示：如果资金有限，一线城市周边的卫星城会成为他的首选考虑对象，因为即使在那里出现跌幅，当地经济成熟水平和大城市的辐射力也会让房子体现保值功能；但海南，短时间内出现的太大剪刀差让他“心里没谱”。

　　“什么时候？等旅游岛有了架子以后再说吧！”面对《东地产》的追问，在苏州看房的张力如是答道。