社科院：今年楼市市场供求偏紧 房价增速趋缓
摘要：昨日，中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合在京发布《中国房地产蓝皮书(2010)》，预测今年房地产市场供求将呈现偏紧之势，而全国商品房价格下调的可能性不大，但房价增速将趋于平缓。
今年的房地产市场走势如何？一系列房产政策的出台，是否能改善居高不下的房价？昨日，中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合在京发布《中国房地产蓝皮书(2010)》，预测今年房地产市场供求将呈现偏紧之势，而全国商品房价格下调的可能性不大，但房价增速将趋于平缓。
今年住宅市场供求偏紧
虽然房地产投资在住房商品化改革以来一直持续增加，但竣工面积和土地面积连续两年的持续减少，被蓝皮书认为对2010年市场供给形成预期性压力。而以趋势估算，2009年销售量属趋势之内，2008年积累的需求在2009年并没有得到大程度释放。伴随2010年宏观经济环境好转，消费者的收入预期开始向好，消费信心开始增强。
蓝皮书认为，经济环境好转也使今年商品房的新开工面积将较2009年下半年增加，但另一方面，房地产建设投放市场有一个滞后期，同时在调控政策影响下，2009年下半年出现的房地产开发企业扩张的态势会有所收缩。同时，自2005年以来，住宅竣工套数一直远小于销售套数，而住房市场化以来房地产销售量除2008年下降外一直连续增长，并有继续增长之势头。因此2010年供求偏紧的压力依然存在。
国企竞地推高房价预期
资料显示，在2009年异常活跃的土地市场上，不断刷新“地王”记录的企业多是国有或国有控股企业，所占比例已超过七成。尤其是在政府4万亿元经济刺激下，国有及国有控股企业购地积极性很高。特别是2009年下半年，国企高价购地频繁，明显占据了市场的主导地位。
鉴于此，蓝皮书指出，国有及国有控股企业高价购地，强化了房价上涨预期，不利于房地产行业健康持续稳定发展。
而国企争创“地王”记录所营造的虚假繁荣，会诱使更多国有资金蜂拥而至，对实体经济产生严重的“抽血效应”。而且，拥有信贷和融资优势的国企提升在地产行业的市场份额，也会为未来的金融风险埋下隐患。
调控措施未“切中要害”
蓝皮书认为，在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下，房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。因此，房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但不能起到应有作用，还会造成相反的效果。2009年之所以房价、地价大幅上涨，可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，调控方式和手段亟待创新。
蓝皮书主编、社科院房地产研究室主任李景国认为，这次的新“国十条”政策抑制不合理需求，特别是遏制投机性需求，应当成长期政策，而非短期措施，一旦措施停止，就可能复制2009年后半年市场疯狂的情景。
“个人认为，目前中央的政策不少，贯彻好了就能解决问题，关键是看配套政策”，住建部政策研究中心副主任王珏林认为。这也与中国房地产行业协会副会长兼秘书长朱中一的观点不谋而合：制定政策尽量眼光放远，保持政策的连续性，要避免2008、2009这两年政策的较大波动。
国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松认为，国家近期出台的系列政策，目前而言，仍属于应急性调控措施。但政策背后，还需要有制度跟进，制度上要有整体设计。
预测今年房价难以下调
尽管一系列的利好政策出台，但鉴于偏于紧张的供求关系，蓝皮书认为，2010年全国商品房价格下调的可能性不大，紧张的供求因素将推行价格的上行。但与2009年23.6%的快速增长相比，今年的房价将在盘整当中增速趋缓，各个月的房价同比增幅呈现一个由高到低的趋势。
李景国表示，尽管诸多因素推动房价上涨，但是2009年房价上升到高位，部分城市特别是热点城市的房价已触及甚至超过普通购房者的上限。随着政府强有力政策的出台，宽松的信贷环境将适度收紧，投资投机的需求将被遏制，所以2010年房价上涨的空间也将受到限制。
蓝皮书认为，如果2010年宏观经济政策以及房地产调控政策不变，那么中国的房地产价格将不会有较大变化，重点城市由于购房偏紧，房价上涨，大幅下调的可能性不大，城市房价仍会持续增长，但是这种情况随着政策的出台可能难以实现；如果2010年宏观经济政策发生变化，收紧财政和货币政策，特别是收紧货币，紧缩信贷，热点城市的房价下半年将会高速发展，出现下调的可能性，二三类城市房价上涨的速度减慢；如果2010年收紧货币，且加大房地产调控力度，出台过于猛烈的房地产措施，2010年全国房地产价格会受到遏制，热点城市房价在下半年会下调，二三类城市房地产会出现减缓。
南都记者 葛倩 发自北京
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