从避免社会震动方面考虑，物业税改革之初，可侧重对已实行新的土地批租制度的商品房进行课征，对已售一般商品房可以暂不征收，只是对管理上很容易认定的超大面积的独立别墅和豪华公寓等实征，以后在渐进改革中再逐步使更多的商品住宅与新政接轨。

　　关于土地批租，今后在土地开发环节可考虑仍进行招拍挂，但开发商只交半款或更高些比例的部分(比如70%)，另一半或剩下的部分，是分散到未来的70年中，由地方政府通过物业税向房屋所有者收取；同时物业税对每户的基本面积实行减免。以一线城市为例，不管你有几套房，物业税对房屋所有人名下80平米以下的部分予以适当减免，仅逐年收取一个象征性的或较低的固定的税额；对80平米以上的部分实行阶梯式的税率，即超额累进税率。

　　□贾康 吴方伟

　　商品房土地批租及物业税改革与保障性住房建设这两项举措，必须通盘统筹、有机衔接。当后者起步，使百姓看到保障性住房是能够解决“夹心层”住房问题的有效措施时，社会对商品房的需求会逐渐趋于理性，再配之以土地批租及物业税的改革，两种力量当能使商品房价格回复合理轨道。反之，如果物业税改革起步而保障性住房供给明显不足，则百姓不安不满情绪有可能上升，调控和改革效果有可能出现较大的不确定性。改革需要试点，稳妥但应积极，必须让百姓看到方向，形成稳定与乐观的预期

　　一次性批租+阶梯式物业税

　　香港在港英政府统治下曾长期实行政府所有制下的土地批租制度，由政府一次性出让若干年限的土地使用权，并一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。同时，还有不动产保有环节、经营活动上施加的“差饷”税与“物业税”。为避免港英政府在香港回归前的短期行为，1984年，“中英联合声明”对香港土地批租制度的部分内容做了修改，香港此后实际上调整为土地批租制和土地年租制的混合体制，这对我们有一定的启发性和可借鉴意义。

　　我们今后在土地开发环节可考虑仍进行招拍挂(当然，作出招拍挂的技术性优化是很有必要的)，但开发商只交半款或更高些比例的部分(比如70%)，另一半或剩下的部分，是分散到未来的70年中，由地方政府通过物业税向房屋所有者收取；同时物业税对每户的基本面积实行减免。以一线城市为例，不管你有几套房，物业税对房屋所有人名下80平米以下的部分予以适当减免，仅逐年收取一个象征性的或较低的固定的税额；对80平米以上的部分实行阶梯式的税率，即超额累进税率，80平米内的优惠政策可长期稳定不变。如此，一是体现保障基本民生和对长期居住“托底”的政策意图，并鼓励小面积居住，抑制炒作；二是有助于把商品房房价高的一个“地价因子”予以降低；三是实现地方“土地财政”的可持续。

　　为了避免社会震动，物业税(建议出台时正式定名为“房地产税”)改革之初，可侧重对已实行新的土地批租制度的商品房进行课征，对已售一般商品房可以暂不征收，只是对管理上很容易认定的超大面积的独立别墅和豪华公寓等实征，以后在渐进改革中再逐步使更多的商品住宅与新政接轨。

　　为中低收入者开辟“趸租房”

　　“趸(dǔn)租房”属于保障性住房，是适租房的一种，它是产权归地方政府，但居者可在一次性缴纳租金后拥有长期使用权的公有住房，即趸交租金的公房。可设想，在一线城市建设一种“65平米左右，30万元上下，租期30年左右、可转租”的标准趸租房，主要面向“夹心层”和其他中低收入者。比如趸租房最小为50平米，最大为80平米，地方政府可统一标准，设计理念是“实惠、体面、一般家庭住得下”。趸租房的建设主体为城市地方政府，可由其组织招投标，选择和委托资质好的开发商，按其要求和图纸代为具体进行建设和物业管理。

　　发行具有资产支持证券性质的地方债券投资建设趸租房，依靠所收取的趸交租金，政府能完全实现平衡运作，同时能允许在居者经济条件具备时，根据其请求转租为售，进而获得差价收入，租、售所得均进入财政预算管理。这种民生安居项目，既是优质资产，又有较大的现金流，同时还可持续带动建材、装修、家居用品制造等行业的增长和就业，是适合地方举债的项目，也是一定时期内地方融资平台能恰当发挥作用的领域。由于有优质资产的支持，所以不用担心债券或受益券不能偿还。

　　趸交租金额应略大于建安成本+配套费+税费+其他管理费用+债券融资利息及费用，用于补充“保障房建设基金”。“保障房建设基金”的一个用途是建设廉租房，在发展“趸租房”的同时，政府可顺便不花钱或少花钱形成廉租房的供给机制。

　　趸租房的申请者应该是具有该市户口或长期居住证，身份证号码下无商品房的居民。趸租房承租人可申请公积金贷款，但月还款额一般应与单位缴存与个人缴存之和相当，其余均应首付，因为此贷款不同于抵押贷款，属于以公积金月缴存为支持的信用贷款，此举旨在减轻承租人的经济负担，对于增加即期消费有利，同时也有利于降低银行贷款的风险。

　　承租人可在租约期内的任何时间申请购买所租住房，届时房屋的性质由公有租赁房转为商品房，价格可参考当时周边商品房价格，但考虑到承租人已经装修等因素，可给一定的优惠折扣。地方可根据自己辖区住房供需的具体情况，在时机恰当时采取鼓励转租为售的政策，以补充地方财政收入。显然，趸租房与经济适用房相比，一个重要的优势就是大大减少人为“扭曲”的可能空间，并有利于财政的可持续。对于趸租房，我们应该在制度上严格规定承租人不得当“二房东”赚取租金价差。

　　贾康 全国政协委员，财政部财政科学研究所所长

　　吴方伟 中央国债登记结算公司业务总监

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