看点

　　4月17日出台的“国十条”，4月18日市场交易量已有反应。

　　记者统计发现，北京、上海、深圳和三亚的新房交易量4月18日出现大幅度下跌，累计跌幅已经达到30%。

　　多年从事房地产咨询的兰德咨询总裁宋延庆对记者表示，“国十条”的调控目标就是投资性购房者，其中提出了二套房贷首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。房价上涨过快的地区可以暂停发放第三套及以上住房贷款。地方政府可以出台临时性措施，限制购房套数等。

　　由此，中国社科院金融所研究员尹中立预测，一线城市楼市将出现20%-30%的跌幅。“国十条”给了市场一个强烈看跌预期，如果楼市不应声下跌，房产税会随后出台。

　　有炒房专家名号的欧阳，在海南呆了一年多后，昨天回到了北京。

　　接通记者电话时，欧阳称自己“现在什么也没干，就是看看风景”。在2010年3月份，欧阳抛掉了手中最后26套三亚房源，带着鼓鼓的钱袋回到了北京。

　　“新政策太猛了，得收手了。 ”欧阳电话中对记者说，现在国家调控房地产市场的力度，已经让每个炒家都不敢再冒险。据他所知，“温州炒房团”、“山西炒房团”、“鄂尔多斯炒房团”们都在今年年初退出了海南房地产市场。

　　“国十条”的确猛烈

　　欧阳说，以三亚为例，第一轮炒家已经于海南国际旅游岛规划出台之前退出；第二轮炒家也于今年2月份开始退出，至今没有退完。

　　随着投资客的撤离，二手房交易将会陷入冰点，二手房价不可避免出现下降，而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房，楼市将步入下行通道。

　　4月18日，北京通州某楼盘开盘，为了吸引顾客，不得不率先打出降价牌。而就在半个月前，该楼盘开盘价从1.4万元/平方米一直跳到2万元/平方米，排号者还有上千人。

　　“从京、沪、深三地市场新房成交情况来看，交易量明显缩小，市场已经开始观望。”易居中国分析师周浩杰告诉记者，4月15日-18日，北京新房成交2507套，环比政策前4月11日-14日成交的3545套，环比下降29.3%。

　　“国十条”出台后，北京二手房登记销售房源量暴涨，环比上周增两成，昌平、通州、大兴的房源增量最为明显，增幅达28%，而新增客户需求环比减少五成。

　　此前占市场25%左右的短炒客迅速抛盘离场，业主几近沸点的心态开始平复。以北京为例，通州、望京等前期炒作的热点区域房源量增加了30%，而购房委托量下降了25%，成交量较4月初的周末下降了20%。

　　据地产中国网统计数据显示，自4月14日国务院常务工作会议透出调控高房价的消息后，一线城市楼市交易量已经开始变化。上海市13日-18日新房成交量分别为：780套、683套、842套、810套、654套、402套。深圳新房成交量也是一样的低迷，从14日-18日，分别为：92套、139套、308套、160套和101套。

　　成交量的颓势不仅只在京、沪、深蔓延。曾经成交量呈井喷态势的海南三亚，也被当头浇了一盆“冰水”。

　　根据搜房网三亚统计机构数据，相比3月中旬(3月11日-20日)三亚商品房市场总签约数为1115套，平均每日成交量约为111.5套， 4月前10天，三亚一手房总签约数仅为481套，环比3月下旬减少27.45%。三亚17日商品房成交量有10套，18日只有5套。

　　我爱我家市场研究中心分析认为，中期来看：全款买进卖出的短期炒家将全面撤出市场，市场将因此减少25%左右的客源，推高房价最凶猛的力量将不复存在，市场将因此逐步回复均衡。

　　此外，由于首付比例和利率提高，贷款投资购房的杠杆放大效应减弱，成本增加，加之多次置业很有可能将得不到贷款支持，投资投机性购房将明显受到抑制，在购房中所占的比例将从目前的40%下降到10%以下。

　　房产税蓄势待出

　　在宋延庆看来，“国十条”出台后，一线城市将走一个先降量、后降价，最后导致量价齐降的结果。

　　宋延庆预计，随着短期炒家的抛盘离场，投资投机型客户将逐渐退出，目前紧缺的二手房源将有所增加，“先是量下来，之后是价下来，半年左右价格会有一定程度的下降。 ”

　　链家地产分析师张月表示，北京市场上，两个月之内房源量将增加30%以上，前期炒作热点区域和涨幅居前的区域房源增幅将超过40%。

　　与此同时，随着一系列宏观政策的出台，特别是流动性已经开始收紧，敏感、资金实力相对较弱，项目体量较大的开发商将率先降价促销，从而带动同区域或同价位的项目打折销售。

　　工商银行海南分行一位相关人士4月19日向记者坦承了银行对于“国十条”的态度。其表示，分行已经接到了总行转来的“国十条”，正在研究学习，准备出落实性细则。

　　在这位银行人士看来，房贷收紧是必然趋势了。以海南为例，来这里购房的多数是外地人，这些人大部分都在原居住地拥有一套及以上的住房。以现在央行的征信系统能力，完全可以查到这位购房人在全国各个城市所拥有的住房数量，进而实行贷款限制。

　　例如，对于个人按揭住房贷款，实行个人还款能力动态监测和地区房价变化监测等手段。对于开发商的开发贷款，虽然目前还照旧，但是已经严格按照银监会规定的“五条基本规定”执行。同时，还对开发商流动资金能力，以及拿地的成本、开发成本和当地房价变化进行挂钩监测。

　　民生银行房地产事业部的一位人士则向记者表示， “国十条”实行超过半年，才会有一些开发商破产。当然，不排除一些冒进的中小开发商，在调控初期就破产。

　　关于各界讨论颇多的税收问题，尹中立认为，如果二套房贷政策能对一线城市高涨的房价带来抑制作用，那么物业税出台的步伐会稍微缓和一些；如果二套房贷政策仍然不能对抑制房价起到作用，物业税政策很快就会提出。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“国十条”出台之强硬是房地产调控10年以来所罕见的。

　　“财政部等部门已经提出了房产税的概念，这是代替物业税而先行的一个过渡税种，避开了全国人大相对缓慢的立法道路，暂时将豪宅和商业地产、卖房获得的暴利等作为征税对象。 ”杨红旭分析。

　　□本报驻北京特约记者/于雅萍

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