田新杰，周盛舸

　　房价为什么一直在涨？

　　来自市场的最新信息显示，上海的市中心板块——卢湾区新天地板块，景观较好的二手房今年1月成交单价已高达8万－11万元/平方米，较去年上半年有了大幅提升。近期，该区域的挂牌价再次上涨，已升至11万－13万元/平方米。房东“跳价”频繁，最多的1周已有2次，涨幅已达5%左右。

　　“该板块的核心项目——翠湖天地三期嘉苑的收官房源即将推出，估计板块价格又要再被拉升了。”当地的中介人士也有些疑惑，为什么从去年底至今，调控政策不断，房价却丝毫不见动摇，尤其是上海的豪宅市场又开始发力。

　　无独有偶，去年实现销售解冻的沪上知名豪宅汤臣一品近期也开始有新的举动，准备开拓世博高端商务租赁市场。市场面对调控的坚挺姿态，让不少豪宅开发商信心十足，敢于长期持有走租赁路线。

　　4月13日，对于目前楼市足以令调控“尴尬”的亢奋状态，中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容对本报记者说，关键在于目前推出的一系列政策没有打到要害，所以见效不大，成了“空调”。

　　楼市不惧“空调”

　　统计数据显示，上周，上海商品住宅成交均价22237元/平方米，环比上涨3652元/平方米，涨幅高达19.65%，再度逼近历史高点。

　　上海易居研究院的数据显示，上周商品住宅新增供应量16.45万平方米，环比减少3万平方米，减幅15.42%。商品住宅日均成交量25.79万平方米，环比减少了9.36万平方米，减幅26.62%。

　　从去年年底开始，上海楼市基本呈现“量缩价涨”的高位盘整局势，与调控政策出发点所指向的“量升价跌”背道而驰。

　　整个3月份，各地市场强劲反弹，二线城市表现整体更优于一线城市。

　　“3月份，告别季节性低谷的影响，政策导向渐明，全国住宅市场成交迎来了恢复性的反弹。”中原监测的重点城市新房供求数据显示，春节过后，二线城市新房成交量快速反弹至节前的水平，进入3月以来，更是逐周上升。3月的成交量虽然仍不及2009年同期的高位，但同比降幅均在3成以内。

　　其中，重庆、武汉两市3月的一手住宅成交量已达2009年全年的月均水平。相对而言，一线城市市场的回升较为迟缓，直至3月末才出现较为强劲的反弹趋势。5个二线城市(天津、重庆、成都、杭州、武汉)3月份成交量环比增幅达149%，一线城市环比涨幅为124%。而回顾今年2月份的数据，一二线城市环比跌幅分别达57%、37%。

　　“各项数据均显示，二线城市的新房市场较一线城市更抗跌，反弹也更强劲。累积效应释放，二三线市场上升态势显得不可阻挡。”中原地产的分析师指出。

　　因此，有不少观察人士担忧，此前保持相对理性发展的二三线城市，泡沫正逐渐被吹起来。

　　不受调控制约的市场，也从新房市场向包括二手房市场在内的全层面蔓延。“有效房源大量消化，跳价仍在继续。”21世纪不动产上海区域监测中心分析师黄河滔指出。

　　来自21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下分行的抽样调查显示，目前多个局部板块的二手房可售量较2月末、3月初普降3成以上，而在杨浦内环、宝山高境淞南、闵行七宝等少数热点板块的降幅则高达5~8成。

　　有效房源的相对稀缺使房东跳价继续，尤其是在房源紧缺的板块。抽样调查同时显示，在4月上旬的主要热销板块，多数待售房源仍在跳价，幅度在2%—8%不等。

　　黄河滔指出，在后市预期未发生重大转折之前，业主的惜售心态仍将存在，供求矛盾仍将持续。

　　经过3月份和4月上旬的集中交易，上海二手房市场的有效供应已有明显下降。从二手房市场自身判断，在供应紧缺之下，后市房价仍有一定的上涨压力。

　　据了解，类似的情况，存在于大部分城市。

　　市场畸形加剧

　　更令人担忧的是，在市场屡调屡涨、政策“空调”的背景下，楼市的畸形发展状态进一步严重。

　　“如今，刚需置业成了追涨主力。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，与去年3、4月份房价启动时的情形一致的是，今年的追涨者仍以刚需的自住客户为主体，这在各个局部热销板块上均有体现。

　　上海中原研究咨询部调研报告发现，多数购房者对近期购房信贷政策的改变表示忧虑，有42.34%的购房者坦言，首套房认定标准的变化给自己的购房决策带来很大影响，首付款比重的提高、贷款利率优惠的减少，让购房者对于信贷政策进一步收紧产生了强烈的预期。为了能够在首付款和信贷优惠方面争取赶上末班车，少数家庭更决定咬牙提前购房。

　　近期，由于有关银行明确将在4月30日之前全面取消相关房贷利率优惠，上海等地出现了不少买家“加急过户”。

　　至于税费优惠政策取消后产生的交易成本，在二手房市场，上家要求“到手价”流行，新增成本迅速转嫁到下家，房价则无形中被再次实际提升。然而，中房指数研究院报告指出，持续走高的房价将更多的刚性需求排除在外。

　　美联物业(中国)最新指出，在一线城市，“被动投资客”正成为楼价上涨的主动力，至少占市场比例70%以上。他们不是一开始就打算投资物业，只是搭乘了国内楼价上涨的东风，进而导致购买物业初始消费动机的改变。这就是所谓“被动”的概念。“价格的快速上涨使得住宅投资者的盈利颇丰。加之使用了杠杆效应，不少客户短期的盈利率超过10%。

　　现在的调控政策，正面临这种困境。李开发说，今年的调控也很难例外，今年房价也降不下来，这是由我们的经济体制与政府财政体制决定的。“只要政策导向不变，房价就会上涨。现在中国的实体经济进入低谷，缺少投资渠道，企业家抽出实体企业的资金进入楼市，不涨价不可能，民营经济已到了极为困难的时刻，这种背景下，调控措施就很难有实际效果。”

　　2008年的调控与2009年的报复性暴涨，个中滋味值得三思。

    新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。