田新杰,周盛舸
房价为什么一直在涨?
来自市场的最新信息显示,上海的市中心板块——卢湾区新天地板块,景观较好的二手房今年1月成交单价已高达8万-11万元/平方米,较去年上半年有了大幅提升。近期,该区域的挂牌价再次上涨,已升至11万-13万元/平方米。房东“跳价”频繁,最多的1周已有2次,涨幅已达5%左右。
“该板块的核心项目——翠湖天地三期嘉苑的收官房源即将推出,估计板块价格又要再被拉升了。”当地的中介人士也有些疑惑,为什么从去年底至今,调控政策不断,房价却丝毫不见动摇,尤其是上海的豪宅市场又开始发力。
无独有偶,去年实现销售解冻的沪上知名豪宅汤臣一品近期也开始有新的举动,准备开拓世博高端商务租赁市场。市场面对调控的坚挺姿态,让不少豪宅开发商信心十足,敢于长期持有走租赁路线。
4月13日,对于目前楼市足以令调控“尴尬”的亢奋状态,中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容对本报记者说,关键在于目前推出的一系列政策没有打到要害,所以见效不大,成了“空调”。
楼市不惧“空调”
统计数据显示,上周,上海商品住宅成交均价22237元/平方米,环比上涨3652元/平方米,涨幅高达19.65%,再度逼近历史高点。
上海易居研究院的数据显示,上周商品住宅新增供应量16.45万平方米,环比减少3万平方米,减幅15.42%。商品住宅日均成交量25.79万平方米,环比减少了9.36万平方米,减幅26.62%。
从去年年底开始,上海楼市基本呈现“量缩价涨”的高位盘整局势,与调控政策出发点所指向的“量升价跌”背道而驰。
整个3月份,各地市场强劲反弹,二线城市表现整体更优于一线城市。
“3月份,告别季节性低谷的影响,政策导向渐明,全国住宅市场成交迎来了恢复性的反弹。”中原监测的重点城市新房供求数据显示,春节过后,二线城市新房成交量快速反弹至节前的水平,进入3月以来,更是逐周上升。3月的成交量虽然仍不及2009年同期的高位,但同比降幅均在3成以内。
其中,重庆、武汉两市3月的一手住宅成交量已达2009年全年的月均水平。相对而言,一线城市市场的回升较为迟缓,直至3月末才出现较为强劲的反弹趋势。5个二线城市(天津、重庆、成都、杭州、武汉)3月份成交量环比增幅达149%,一线城市环比涨幅为124%。而回顾今年2月份的数据,一二线城市环比跌幅分别达57%、37%。
“各项数据均显示,二线城市的新房市场较一线城市更抗跌,反弹也更强劲。累积效应释放,二三线市场上升态势显得不可阻挡。”中原地产的分析师指出。
因此,有不少观察人士担忧,此前保持相对理性发展的二三线城市,泡沫正逐渐被吹起来。
不受调控制约的市场,也从新房市场向包括二手房市场在内的全层面蔓延。“有效房源大量消化,跳价仍在继续。”21世纪不动产上海区域监测中心分析师黄河滔指出。
来自21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下分行的抽样调查显示,目前多个局部板块的二手房可售量较2月末、3月初普降3成以上,而在杨浦内环、宝山高境淞南、闵行七宝等少数热点板块的降幅则高达5~8成。
有效房源的相对稀缺使房东跳价继续,尤其是在房源紧缺的板块。抽样调查同时显示,在4月上旬的主要热销板块,多数待售房源仍在跳价,幅度在2%—8%不等。
黄河滔指出,在后市预期未发生重大转折之前,业主的惜售心态仍将存在,供求矛盾仍将持续。
经过3月份和4月上旬的集中交易,上海二手房市场的有效供应已有明显下降。从二手房市场自身判断,在供应紧缺之下,后市房价仍有一定的上涨压力。
据了解,类似的情况,存在于大部分城市。
市场畸形加剧
更令人担忧的是,在市场屡调屡涨、政策“空调”的背景下,楼市的畸形发展状态进一步严重。
“如今,刚需置业成了追涨主力。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示,与去年3、4月份房价启动时的情形一致的是,今年的追涨者仍以刚需的自住客户为主体,这在各个局部热销板块上均有体现。
上海中原研究咨询部调研报告发现,多数购房者对近期购房信贷政策的改变表示忧虑,有42.34%的购房者坦言,首套房认定标准的变化给自己的购房决策带来很大影响,首付款比重的提高、贷款利率优惠的减少,让购房者对于信贷政策进一步收紧产生了强烈的预期。为了能够在首付款和信贷优惠方面争取赶上末班车,少数家庭更决定咬牙提前购房。
近期,由于有关银行明确将在4月30日之前全面取消相关房贷利率优惠,上海等地出现了不少买家“加急过户”。
至于税费优惠政策取消后产生的交易成本,在二手房市场,上家要求“到手价”流行,新增成本迅速转嫁到下家,房价则无形中被再次实际提升。然而,中房指数研究院报告指出,持续走高的房价将更多的刚性需求排除在外。
美联物业(中国)最新指出,在一线城市,“被动投资客”正成为楼价上涨的主动力,至少占市场比例70%以上。他们不是一开始就打算投资物业,只是搭乘了国内楼价上涨的东风,进而导致购买物业初始消费动机的改变。这就是所谓“被动”的概念。“价格的快速上涨使得住宅投资者的盈利颇丰。加之使用了杠杆效应,不少客户短期的盈利率超过10%。
现在的调控政策,正面临这种困境。李开发说,今年的调控也很难例外,今年房价也降不下来,这是由我们的经济体制与政府财政体制决定的。“只要政策导向不变,房价就会上涨。现在中国的实体经济进入低谷,缺少投资渠道,企业家抽出实体企业的资金进入楼市,不涨价不可能,民营经济已到了极为困难的时刻,这种背景下,调控措施就很难有实际效果。”
2008年的调控与2009年的报复性暴涨,个中滋味值得三思。