为每平方米1868元 北京逆市上涨 每平方米达1.5万元 溢价位居全国第一

　　国土部最新公布的信息显示，3月份全国70个城市住宅地价环比下跌20%，每平方米为1868元，上海、成都等地成交价格都有所下跌，北京平均成交价格15094元/平方米，环比上升89%，同比上升458%。

　　中国指数研究院给法晚记者提供的2010年3月中国70个城市土地市场交易情报的统计显示，北京、上海、重庆、杭州等10个重要城市一季度土地溢价水平明显超过去年同期水平。北京、上海一季度住宅用地溢价水平超过了100%。南京、杭州溢价也比较高，达到70%-90%。

　　但是单就3月份而言，北京的土地溢价高居全国第一，溢价水平达到123%。溢价水平最低的是深圳、成都和上海，溢价为0。

　　统计数据

　　北京住宅楼面地价1.5万/平方米

　　根据中国指数研究院发布的3月份土地市场交易情报统计数据显示，从2月起，土地调控政策的效果已逐渐显露，继2月土地价格下调后，3月楼面地价进一步下降。

　　但是一线城市的优质地块仍然受到开发企业的追捧，成交价格较高。

　　3月，全国70个城市平均楼面地价1438元/平方米，环比下跌31%，其中住宅用地平均楼面地价1868元/平方米，环比下跌20%。

　　统计显示，除北京3月住宅用地成交均价明显上涨以外，上海、成都等地住宅用地成交价格都有所下跌。

　　3月北京推出3宗住宅用地，推出面积共计15万平方米，环比下降85%。住宅用地争夺激烈，平均成交价格15094元/平方米，环比上升89%，同比上升458%。

　　北京住宅用地平均挂牌楼面价7781元/平方米，比2月份上升60%。

　　土地溢价北京全国第一

　　统计数据显示，今年前3个月，北京、上海成交了多宗极具市场竞争力的地块，使得一季度住宅用地溢价水平超过了100%。南京、杭州溢价较高，位于70%-90%这个水平。

　　3月份北京市场竞争更加激烈，溢价水平达到123%，处于较高水平，成为3月住宅用地溢价水平最高的城市。

　　3月份北京共成交9宗住宅用地，其中城八区成交4宗，成交平均溢价133%，远郊区成交5宗，成交平均溢价112%。

　　上海成都住宅用地以底价成交

　　3月份，杭州以90%溢价水平排在10个城市第二位，南京以82%溢价水平排在第三位，也反映出这些城市土地市场的一个热度。

　　广州住宅用地平均成交溢价也较低，为1%，3月份前广州均价持续走高，但3月均价走低，报告称“广州调控政策逐渐起效，溢价水平走低。

　　而溢价水平最低的是深圳、成都和上海，溢价为0。该报告显示3月份上海和深圳都是仅成交一宗住宅用地。深圳的该地块已遭受两次流拍，已降价2亿多。

　　报告对这种现象解释为“政府调控效果已初现：国家连续出台‘国11条’等政策，使得开发商拿地欲望大大降低。此次上海杨浦区五角场街道以底价成交，可见政策效果已初步显现。”

　　此外，据中国指数研究院提供的数据显示，北京自2009年4月至2010年3月的12个月里，其土地溢价一直存在。

　　专家解读

　　高地价带动周边的房价飞涨

　　“土地的高溢价带动了周边的房价飞涨！”房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。

　　“假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是(200—100)/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。于是房价上涨了，同时就带动周边的房价也跟着上涨。”牛凤瑞说。

　　为什么产生了地块高溢价呢？瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说，这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好，“因为他们能够从中看到利润，所以去拿地。”

　　高溢价让楼市泡沫越吹越大

　　从中国指数研究院提供的数据来看，2009年4月至2010年3月，北京的土地溢价一直存在，而且从2009年11月起，处于高位运行。李洪敏担心地说“楼市泡沫将会被越吹越大。”

　　“由于土地的稀缺性和市场需求的无限性，以及土地市场的投机炒作，将使地价出现虚涨，虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍，甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。”李洪敏说，发达国家的人均收入比北京市民多，但是国外房价却比北京低廉。

　　不过，牛凤瑞对现在地产状况保持乐观：“一些优质地块在开发商的竞逐下，仍然会出现高溢价现象。但从全国范围来看，土地价格逐步回归理性，低价、底价成交的案例日益涌现。”

　　释疑

　　土地溢价率多少算合理？

　　到底土地溢价率是多少算合理？

　　中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室研究员曹建海接受法晚记者采访时表示，没有一个准确的数字来衡量，土地溢价率是根据实际的土地价值来计算的，这跟土地的产出、贡献能力等相关。

　　“但是从目前的土地溢价率来看，房地产肯定是存在泡沫的。”曹建海说。

　　名词解释

　　楼面地价：就是单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。

　　土地溢价：超出土地的原始成本价格，土地原始成本包括征地费、开垦费、青苗费等补偿给村民的钱，以及评估费等管理费用。  

    文/记者 李洪鹏 郭媛丹

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