王永平：潘总，你觉得3：7开土地供应比例合不合理，余下3都归你了，你是不是会涨的特别高？

　　潘石屹：陈主任是我们的领导，让领导发言，让我总结，就相当于领导夹菜，我转桌，这个问题很难回答。听领导的。

　　听众：我有一个问题请教陈主任，当然你可以以学者身份回答这个问题。我是生于70年代，然后生于一个二三线小城市，现在生活在上海，在我小时候我感觉好像没有房子住这个问题。房子会成为一个热点问题是不是因为我们现在人口流动的太快、频率高、方向又集中，这是关于安土重迁古语的疑问。还有一个成语，居无定所。因为大家都流动了，而且流动方向非常集中，再加上我们有一个古有的观念，我们传统文化每个中国人都希望有自己的房子，但是我们自己的方向特别集中，现在大家就觉得居无定所，房价又太贵。如何从国家的层面来平衡，第一，是否要转变观念？第二，怎么样让流动人群有定所？这就是我们刚才讲到的国家是否应该加大保障性住房或者廉租房的力度，因为很多人不愿意租房的原因是现在房子都是私人租出去，他住的很没有稳定性。我想问这个问题。

　　陈淮：我基本没听明白这个问题。

　　王永平：你想说什么就说什么，你把人家说糊涂了也行。

　　陈淮：首先你说居无定所，我不赞成。我们真的是从过去大多数人住房极端困难的住房危机状况下走来的。今天我们已经解决了，而不是将要解决大多数人有房子住的问题，我们下一步要解决的是三个问题：第一，还有一部分人没有房子住，我们必须解决所有人都有房子住。请注意，我们说的保障性住房首先解决那些还没有房子或者住房严重困难的人住，而不是从二三线城市迁到大上海的人的住。

　　我们还要解决大多数人从脱困阶段的满足程度向改善期的满足程度的转变问题，适度改善。到2009年中国城镇居民住房确有很大改善，但是2009年城镇居民户均居住面积60平米，从1990年整个住房总面积20亿平方米增长到2009年130亿平方米，但是人均20平米，户均60平米，这在技术意义上只能作为满足基本住房需求。

　　第三，要满足相当一部分人群有自己房子的要求，这三个要求有大有小，有近有远，有重有轻，当前首先是满足住房严重困难的群体优先改善。所以就有了你说要加大保障房建设，而潘总说70%给保障房土地是不对的，这是你们两个下来应该加以讨论的问题。

　　第二个，你说你小时候从来没有过住房有困难的感觉，我不知道你多大年纪。但是中国人对住房严重困难实在是记忆犹新。在80年代初的时候，在上海这样的大城市、北京这样的大城市，大龄异性兄弟姐妹合住一间屋，这根本不是特别现象。不要说30年前，20年前上海至少40%-50%的家庭早上起来是要刷马桶的。我们怎么没有从困难时期走过来呢？十年前上海女青年跟她的女友吹嘘，我男朋友家里条件可好的，他们家三居室，独子，他爸妈说了我嫁过去，腾出一间房。这是值得炫耀的。现在相反，必须独立住房，还得是有房不带。

　　困难不困难是根据社会发展不一样。20年前中国户有一间房就叫脱困，90年代初我在中国人民大学当老师的时候，双博士毕业的青年教师能分一间筒子楼还是特批照顾，13-14平米。今天我们户有一套房，虽然50平米也必须有厨房厕所、配套成套住宅，因此社会发展过程中条件是不断变化和提高的。我想稍微不用年纪很大的人都可以印证我们走过来的脚步。谢谢！

　　王永平：刚才潘总迫不急待的要点名让我们的女粉丝说话，他以为这个问题是抛给他的。想不到是给陈主任的。要不要补充两句？

　　陈国强：我觉得居无定所可以有很多理解，我的理解，像我们潘总也属于居无定所之类，他可能三五处的房子。居无定所也是我们今天这个社会另外一种形式。另外，我们年轻人就业选择，随着社会转型，我想居无定所可能会成为越来越多人一种对住所新的一种选择，一种趋向。我想可能我们理解住房，还是更多理解成有自己产权的住房，有房住不等于有住房，特别对于年轻人来说我觉得应该更多接受这样的观念。我想居无定所只要不是流离失所，还没有没有住的地方，应该扭转这样固有的观念。

　　王永平：房子需求这么高，房价的推高，中间有一部分也是恐慌性需求。其中含着很大的对政府的不信任在里头。一个是不相信政府宏观调控对房价能够有效遏制，先不说房价遏制对整个经济从长远看是不是正确。但是很多人不相信调控是有效果的。每调一次，就涨一次。现在一听说马上要出台调控，很多人就抢着去买房，进入这样一个悖论。很多人一边骂房价，一边砸锅卖铁买房。第二个观点，也不相信。按照陈所长讲的，不是拥有住房，而是有房住。这一点很多人也不相信。在国外有廉租房可以住。我们不相信有这么一天，自己不买房，而将来有房住，有一个比较便宜的房住下来。很多人还是不太相信的。所以还是相信自己的多。这里面就产生了很大的恐慌性的需求。就像很多年轻人我们在飞机上来的时候，很多年轻记者讨论，他也觉得年轻买房不合理，但是如果按照房价速度，我的工资永远赶不上那一天，那个时候我怎么办？按照这样过去一个简单经历，他为了自己考虑也只能这样做。关键是房价本身是不是一定控制住，对整个经济是不是一定有利，如果说我们房价强行拉下来的话，接下来一个问题就是我们社会这么多流动性到哪里去，都去买30%的房，如果30%全是泡沫的话，会不会反过来影响我们后期整个房地产市场或者整个经济的格局。潘总能不能做一个解答。

　　潘石屹：今天这个会有点乱，跟房地产是一样。你刚才说得是什么？

　　王永平：你还在想美女的事，又跑题了。我的意思是说如果保障住房部分力度这么大的话，投机性资金可能都会跑到30%土地转化出来的房子，那个时候房价会出现什么格局？那个时候会不会引发一些真正的泡沫，从而对整个经济格局产生不利影响？

　　潘石屹：目前不太好。房地产这一个行业吸纳了别的行业大量资金，这个我就想起一个人要得了癌症，不是说细胞坏死，而是细胞把别的部位的营养都吸收过来了，现在房地产就像得了癌症一样，什么中化、中粮、中油，原来都是干别的，都吸引过来了。中央政府就做了一次“化疗”，让78个癌细胞先给它杀掉，然后保留了 16家，我问了一个学过医学的人，人化疗会杀死一些癌细胞，没有杀死的癌细胞更有活力，杀伤力更强，所以经济发展过程中一个行业汇集大量资金，我觉得这个可能不是一个很好的现象。汇集了多大的量呢？去年7月份北京的东四环边上招拍挂一块地，是我们跟中化在抢，最后他们的策略是只要我们举牌子，他就压我们，他也不算帐，举到楼面价1.6万的时候，我们就不敢举了。到今年3月15号，东五环，在北京生活的人知道二环很小，三环稍微大一点，四环到五环的距离很远。东五环边上一块地楼面价2.75万，如果房子销售的话，得4.5万/平米。一个土地上没有建任何的房子，就是这样大的量，如果按照这个价格推算下来，北京有一个CBD4平方公里多，把CBD的房子全都炸掉，光土地值1万亿。土地市场的泡沫，因为钱太多了，它还是出了问题。我不知道是否回答了这个问题。

　　王永平：这么多外部资金流到房地产领域，这是一个现象，那它的本质是什么？为什么这么多钱不干别的，而跑到房地产。为什么不跟别的公司竞标举牌，跟你竞标呢，人家看中你什么？还是看中你口袋里利润太高。你的报表把人家招来。你凭什么房子卖这么贵，还卖的这么快。你在抑制房价方面做了什么工作？

　　潘石屹：你是批评我还是给我做广告？中化是一个央企，这块地原来就是一个化工厂，所以你想化工产能过剩，他手里有钱，再能建一个化工厂吗？他听说房地产利润高，所以他就过来了。

　　王永平：我看你报表毛利09年52%，这个是听说比较高，还是事实比较高？吃饭的时候，蒙牛的老总跟我讲，他们是这个行业利润最高的，他说毛利基本做到5%，你是52%。我今天查了你们的报表。

　　潘石屹：这证明我们对股民还是有贡献的，这是好事情。

　　王永平：将来保障性住房土地出来的，你们会不会抢？

　　潘石屹：我们五年前已经转型了，不跟他们抢。陈主任说70%合理就70%合理，100%合理就100%合理，陈主任说了算。

　　罗康瑞：我相信70%做廉租房，价格是不会上去的。97年左右的时候，香港房价炒的很高，董建华一上台就说每年要增加8万五，刚好亚洲金融危机冲击，房价跌2/3，七年都回不了头。每天香港人都在游行示威。我们内地人也是这样，如果有这样多的房供应，价格没有办法上去。

　　王永平：最近媒体都在关心地王的问题，说地王可以对整个城市，至少可以对周边土地价格有很大的拉动作用。还有对周边房价会有特别大的影响，甚至有的公司定价的时候就是因为旁边有地王出来，无理由加1000、2000元。去年香港豪宅出了一个天价，到底对整个香港地产房价有没有明显影响？

　　罗康瑞：地王地价肯定会影响楼价，我们开发商赚钱是赚土地的增值，你自己建的这部分赚的钱不会多，也不应该高的。所以地王这个问题是不容易解决，我一再强调我们土地供应是不够，所以这些钱多的企业他们就要去抢。地点好的，你将来是买不回来嘛。所以这个问题没有办法解决。

　　听众：我叫项峰，UBS代表，如果70%土地建经济适用房、保障性住房，从普通百姓来说是非常好的，是政府为改善民生确实在做事。但是作为一个普通百姓，我有一个怀疑，70%廉租房会不会又是开着奔驰宝马的朋友去买。怎么能够避免未来武汉不出来六连号。就我身边的朋友挺有钱，当年买了经济适用房，得了很多利，这种情况在我们未来怎么能够避免出现这种情况？

　　罗康瑞：我先说说香港的情况，香港廉租房，你看见很多宝马、奔驰在那边，主要是他们发财后还是不愿意把这个，我很担心，我经常跟领导说，他们要做廉租房，一定是一整套的。要不然将来很严重。这个一整套就是什么人能住。香港到了某一个阶段的时候，他们一定要搬出来，但是很多都留下来，他说这个是我发财的地方，所以我要留下来。政府就会跟踪，会把他赶出来，还会罚款。

　　王永平：潘总，如果你是这样，你会把原来房子留下来吗？

　　潘石屹：我没有住过经济适用房，这个朋友说的这个现象在北京还有更极端的现象。北京一个经济适用房小区就在长安街沿线上，前不久我到经济适用房小区看了一下，租给了很多外国人居住，还有外国的咖啡厅、外国的餐厅，各种风味的。政府的保障性住房是解决中国人的问题，最起码不能给外国人居住，所以在中国实施这些政策，很容易变形。

　　王永平：陈所长怎么看？

　　陈国强：经济适用房各地都出现过刚才所说的现象。我觉得不单单是一个供应的问题，还要他提供给什么对象居住，如果是公共租赁房、廉租房，还有一个退出机制的问题。管理问题如果跟不上，仍然会发生过去曾经看到过的现象。所以管理的环节、监管环节一点都不能松懈。

　　王永平：时间关系，留最后两个问题。我们给媒体一个机会。

　　记者：你好，陈主任，我是来自的，请问您对今年房价走势怎么看待？前一段时间首套房信贷方面已经收的很紧，物业税空转在很多地方已经试行，物业税什么时候推出？

　　王永平：我替陈主任回答这个问题，物业税这是税务局管的。

　　陈淮：我从来没有去研究房价走势，股评家、楼评家饭碗我们就不抢了。但是你刚才说收紧了二套房贷，这个说法不确切。我们在金融政策上，包括刚才大家提到的 70%土地供应，还提到78家央企退出，这都不是新鲜政策，从有国资委那一天就明确规定非主业的央企一律退出房地产业。只是没有严格执行，从四年前土地政策就规定70%的土地用于建保障性住房，不是今年才给潘总规定的。你刚才说的二套房金融政策，是我们恢复到常态的金融政策而已，去年是保增长一个特殊情况下一个优惠政策。年轻女士天天逛商店，打折如果天天都打，那还叫折吗？一定有特殊的几天打，才叫打折。仅仅是恢复到常态。至于你说物业税是抑制房价的，不知道谁给你讲的这个道理。物业税三个作用：第一，促进存量资源利用效率提高，不让房子闲置。第二，调整中央和地方财税关系。第三，贯彻社会公平，穷人和富人在占有资源上的不公平，通过税负关系加以调整。富人占优质资源也可以，多交税。唯独没有你说的那一条。短期内会不会对房价有影响呢？会的。你看到警察把他抓走了，其实你没事，但是你也害怕。会不会跟他没有关系呢？是不是有一天我们房地产不热了甚至下跌了，我们就把物业税取消呢？这是不可能的。市场经济下，有资产就要征税。做好准备吧。谢谢！

　　听众：这个问题问一下在座每一位，最近有一种观点，土地在竞拍过程中不是价格最高的拿这块土地，而是像潘总这样的开发商去报房子建后的最低的价格得到，或者租房价格最低的。各位认为这种方式可行性如何？你们是否支持这种观点？

　　陈淮：节约时间吧，一说到底好了。中国喜欢相信偏方，网络上报给领导的偏方多着呢。如果房地产是这么简单的事的话，我想我们根本不用三天两头开研讨会，坦率说今天王永平秘书长说的很多问题和去年、前年、大前年、大大前年说的没有多大差别。

　　王永平：您回答的也没有多大差别。

　　陈淮：为什么说是一个偏方呢，中国学会了一个政府采购，政府把需要的东西都列一个单子，大家报价，最低的买。所有这些东西必须买政府定点的东西。结果买的时候，发现普通商品比市场价贵三倍，买一个椅子、办公桌、衣帽架，贵三倍。政府采购价怎么比市场价还贵三倍他说我这个政府采购价是花了钱的。不买他的，将来财政查起来是违规的。住宾馆，必须住政府采购宾馆，结果你去了他说没有房子。我说怎么就没有了？他说供政府采购价的就是40间，你来的时候已经是第41间了，你绝对不要相信像这样的想法有什么用，实际上我说四种或者五种保障房，有一种两禁两限房，早就采用你说的那个减肥招，就是还没有减下来，谢谢！

　　王永平：潘总要不要补充，我看你博客已经回应了这个事。

　　潘石屹：领导已经总结了。

　　王永平：由于时间关系，我最后再提一个问题，这个问题我一直想找机会跟潘总提。两会期间有房地产界人大代表提出现在房价比较高，他觉得有一个办法，是不是把一些资金导入商业地产里，这样投资资金少了，可能价格就不会这么高。另外商业地产主流来讲，发展持有型资产，资金需求量又比较大，我们又缺这样的。另外一个，商业地产，有些企业中间还是有获取暴利的机会，比如潘总这样的，来了后，卖了就跑，业内就称为范跑跑。这里面还有很大利润空间，是不是分流一点利润出来，既能把住宅压下去，又看起来是比较有责任感的企业，你觉得这是不是一个好办法？

　　潘石屹：你一般讲的都比较复杂，要看房地产市场，实际上有一个指标，叫租金回报率。有的也叫租售比，就跟股票市场的市盈率差不多的一样的概念，国外商业一般 7-8租金回报率，中国写字楼、商业回报率4-5，已经非常低。可是中国住宅回报率大概1%，1%就是100年的时间，政府给你的使用年限才70年时间，中国房地产要跟别的城市比的话，已经价格比较高，租金价格相对比较低，可是住宅和商业、办公楼相比的话，住宅的泡沫要大得多。

　　罗康瑞：新天地旁边土地比较多，我相信新天地做好后，旁边住宅跟办公楼价格就上去了。如果只是做新天第一个项目，我是不会做的。资金如果都流去做商业，住宅没有供应，价格更高了。

　　王永平：由于时间关系，今天论坛到此结束。一个是感谢大家出席我们论坛。另外也希望媒体在报道的时候能够更加准确报道各位嘉宾的观点。该加冒号的地方加上冒号，谢谢大家！

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