国际旅游岛获批后，短短两个多月内，利好政策让海南楼市经历了大拐弯。杨大正摄

　　春节后，海口、三亚等地房价“发条”似已现疲相，成交量在下降，获利的投机客不断准备上岸，但价格依然坚挺，甚至“有价无市”

　　沉寂了近20年后，海南终于再次等来了机会———在2009年的最后一天，国务院出台了《推进海南国际旅游岛建设意见》。

　　就如同一声洪亮的财富集结号，“国际旅游岛”的横空出世，让海南成为又一个传奇。在政策利好的催生下，房价最先发力，并瞬间点燃了市场的激情，掀起了新一轮房价的直线飙升：根据国家发改委、国家统计局的调查数据显示，今年1月，海口、三亚房价同比涨幅达到35.1%和31.2%，分别位居全国第一、二位。多名业内人士还提供了另外一个体验式的数据版本：三亚、海口多个项目的价格实际上较春节前均已翻番。

　　资本的饕餮本性在这个海岛显露无疑。再多、再贵的新房一经推出，顷刻间就被一吞而空。尽管房价不断刷新历史纪录，但买者仍众，人们似乎对数字已经丧失了敏感。拖着行李箱的投资者们并不关心价格，他们的愤怒在于买不到房子。刚下飞机的他们就急着向出租车司机打听“哪里有房子”……

　　■编者按

　　正在召开的全国“两会”上，房价问题一跃成为最热门的话题。而“国际旅游岛”获批的海南，又因房价而衍生的“口水”官司，成为本次两会上的热点省份。昨日，全国人大代表、海南省省长罗保铭表示《国际旅游岛发展规划纲要》已正式上报国家发改委，预计将在3月底获批。

　　围绕“国际旅游岛”这个概念，海南房价在近一两个月内直线飙升，社会各界关注不断。海南楼市是否出现泡沫？会不会重蹈上世纪90年代中期地产泡沫覆辙？如此争论渐次升级。为求真相，南方日报特派记者一周前飞赴海南，展开调查。

　　海岛“发烧”

　　让人眩晕的是，政策仅仅获批5天，海南的商品房销量就已超过2008年全年总量。曾被媒体称之为标杆、屡创新高的三亚凤凰岛公寓项目，春节高峰期间曾卖到10万元/m2的“天花板”价格。

　　来自哈尔滨的李夕，赶到观海台壹号时已近黄昏。火红的云彩点燃了海口的天，但他还是不禁扼腕，连连怪自己没运气，没能赶上财富的脚步。

　　观海台壹号，位于海口秀英港口附近的西海岸豪宅区。天海国际、观澜公馆等一批天价洋房和别墅在此盘踞。

　　尽管延绵数公里长的西海岸有无数个在建的豪宅楼盘，并挂出“别墅热销”的醒目巨幅促销广告。但是，南方日报记者昨日在此看到，大多楼盘已经无一手房可售，炒客转手的二手房已经较开盘价高了近一倍。

　　“现在价位太高了，我也只是看看，寻找合适的机会。”

　　懊悔不已的李夕恨自己后知后觉。一月初，他最好的哥们曾邀他一同前往海南炒房，并没有太在意的他推掉了哥们的盛情邀请。短短两个月，他的哥们用200万元本金先后在海口西海岸和复兴城拿了四套房，现在卖出了三套，净赚了将近50万元。

　　如此迅速的财富增长速度让李夕非常眼红。考虑再三，他还是决定从遥远的东北赶到这座只是在地图上见过的岛屿，寻找最后的淘金机会。

　　距海仅600米的观海台壹号楼盘紧挨着滨海大道，五彩的霓虹灯广告牌特别引人注目。而在这个楼盘，看守大门的保安告诉李夕，“高层公寓都卖完了，别墅还有两三套。”

　　海口房价飞涨的速度让人吃不消。西海岸的楼盘去年12月份还只是7000元/m2,现在已经涨到15000元/m2。观海台壹号的一位售楼小姐透露，炒家现在已经将观海台壹号的公寓价格炒到了18000元/m2,别墅则高达33000元/m2。

　　三亚的房价上涨速度更是让人眩晕。

　　1月初，三亚凤凰岛一期两栋公寓的开盘价格则把海南的房价暂时推到了一个新的巅峰。凤凰岛的房子售卖速度也创下了中国楼市的纪录———动辄上千万的豪宅平均一分钟卖出一套。疯狂还在继续，春节后，凤凰岛的3号楼推出时，均价已达8万/m2,号称360度海景的楼王，每平方米价格卖到了12.8万元。

　　买房的神话在到处流传。在海口和三亚的大街上，随处可见挂着外地车牌的小车穿梭在椰林大道。

　　对于岛内房价的疯狂，海南复兴房地产开发有限公司总经理李芝也坦言始料不及涨速如此之快，“热得有点‘过’了，涨得太快。”因此，他在海口外滩开发的“棕榈泉”地产项目，热卖两天之后，果断暂停销售，以求卖出更高的价格。

　　现在，海岛上最不缺钱，缺的是楼。

　　究竟有多少资本前来赴宴？地产圈子传言有27个国家的万亿热钱：因迪拜金融危机寻找避风港的3000亿元资本；淡出煤炭业的3000亿资金；在世界寻找商机的江浙2000多亿元民间资本……

　　“我有浙江的朋友，砸下几个亿，买下一栋楼。然后高价分销。”在海南待了八年之久的李芝承认，这两个月是海南房地产开发商遇到的最好时光。“现在谁还看上几千万，要买就拿几个亿一次性支付，懒得麻烦！”

　　同时，来自全国各地的散客也云集海南，游资间接推高了海岛的房价。李芝说，一部分散客的确是看好国际旅游岛，赌它的美好未来；也有投机者想捞上一笔，就像押宝，以小博多，赚取差价。

　　国际旅游岛概念推手、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为，国际旅游岛上升为国家策略的目的很明确，就是在中国内地再造一个香港。这给了万亿资本丰富的想象空间。

　　见好就收

　　有着心理阴影的海口市民，在不断上扬的房价面前选择急流勇退，但海南省的地产开发商仍对这次地产热潮充满信心。

　　在逐利的资本市场，有涨必有跌。

　　高烧热舞之后，不少炒客却已经开始有计划地撤退了。

　　“见好就好，落袋为安。”来自深圳的一名炒客在经历了海南楼市沸点之后，依然选择了火速撤离。“如果不及时撤退，很有可能就死在大海的沙滩上了。”

　　在一周的采访中，南方日报记者辗转海口和三亚的多个楼盘，虽然在各个楼盘售楼部也可以见到表情各异的看房者，但是已经没有春节排队购买的疯狂场面。多名来自岛外的看房客一再表示：“现在价位有点高，再等等看！”

　　赢红地产中介，在海口海甸岛海南大学对面，大学的概念让附近的新盘年前就突破1万元/m2

　　。来自湛江的年轻置业顾问得知记者从广东老家前来购房，就询问记者是不是很着急买房，称如果不是太急，可以等等再说。“现在价位太高了，过段时间应该有得跌。”

　　在海南，最贵的房子集中在岛最南端的三亚。南方日报记者在三亚市区的多家地产中介店面发现，连年前最热销的凤凰岛公寓也挂出了

　　5万元/m2的低价。三亚丰收、众宇等地产中介的置业顾问似乎已经没有年前的“牛气”，在接受记者咨询时一再称价格可以和业主商量。“如果诚心要买，可以优惠一点。”

　　变化往往在悄然之间。国际旅游岛获批后，海南的房价如同上紧的发条，实现了跳跃式发展。以春节假期为分界线，海南节前楼市火热和假期间以及节后冷淡形势对比明显。春节一过，“发条”似乎已现筋态，海南房价指针陡然放缓。

　　南方日报记者从南海网获得的一份统计数据可见一斑。

　　2月，海口商品房市场总成交量为2150套，平均日成交量约为76.8套，签约总面积为272273.83m2；环比2010年1月海口商品房销量下滑38.75%，平均日销售量环比下滑约36.2套。

　　这份数据中还暗藏了一个细节：海口房产成交量在春节后骤然下滑，甚至在2月13日—16日连续四天销量为零。

　　吊诡的是，虽然成交量在下降，但房价仍然坚挺。海口一位房地产营销策划人士用“有价无市”来形容。海口2月份商品房销售均价8618.63元/m2,环比2010年1月海口商品房销售均价提升34.14%。

　　这份数据也刺激着购房者的神经。在海口某研究机构工作的陈芸在去年

　　11月份以每平方米5000元的价格买下了一套商品房。“现在那个楼盘涨了一倍，价格已经过万了。”突如其来的“身价”暴涨，让长期与书本报告为伍的陈芸非常吃惊。但她还没被“胜利冲昏头脑”。3月2日，在接受记者采访时，她不无隐忧，“我想在近期打算把这套房子卖了，趁着房价高赶快套现撤离。如果将来价格跌下去了，可以再买回来”。

　　有着心理阴影的海口市民，在不断上扬的房价面前选择急流勇退，但海南省的地产开发商对这次地产热潮充满信心。

　　“即使是投机客撤场，也很正常。”海口某大型房地产开发商营销总监沈文建表示海南房地产目前的情况没有外界传言的那么严重，“楼市如同股市，有买必有卖。有人赚到钱选择离场，同时也有新人进场。”

　　南方日报记者独家获得的一份由深圳某基金公司地产研究院所做的海南楼市调研报告获悉，海南房价在经历过一段“猛涨”之后进入一个调整期，将进入稳定、趋向理性的发展阶段。

　　“只是水分”

　　海南省委一位不愿意透露姓名的政策研究官员对国际旅游岛未来的发展非常有信心，热钱和投资者进入岛内说明政策有吸引力。发展初期可能会造成暂时的失序，楼市暂时上涨过猛可以通过市场来调节，达到健康发展。

　　有专家和地产专业人士认为，海南房价被迅速炒高，快速聚积的风险总有一天会释放。

　　说起泡沫，很多人不由自主地联想到发生于1993年那个被吹破的地产泡沫。此后，海南一直背着残留的伤疤，咬紧牙关撑过了那段噩梦般的岁月。

　　当前的高房价是否在“搅局”国际旅游岛计划？海南会否重走上世纪90年代房地产泡沫的覆辙？

　　对于疯狂的房价，国际旅游岛的重要策划者迟福林教授也表示“非常担忧”。他坦言，海南的房价尽管存在泡沫，但出现像上世纪90年代泡沫的可能性不大。

　　虽然两次房价上涨的速度都让人惊讶，但是有着本质的区别。迟福林教授认为，首先是背景不一样，上一次是海南特区政策在趋向淡化，但此次国际旅游岛还没有完全执行，存在上涨的空间；其次需求也不一样：上次泡沫留下的烂尾楼主要是写字楼，但现在全国人民有到海南投资地产的需求；最后结构也不一样，因为投资需求变了，整个地产结构也开始变。老人有老人的需求，上学有上学的需求，度假有度假的需求。

　　“这次猛涨属于‘补涨’。”包括迟福林教授在内的岛内多名专家和业内人士如此评价。3月4日，海南省副省长林方略接受媒体采访时称，“不是海南房价太高，而是之前的房价太低！”

　　“泡沫不会再发生，过去开发房地产的资金九成来自银行，而现在的购房者多是一次性付款，不存在系统性风险，也没有虚拟经济在楼市。”对于房地产开发商李芝来说，国际旅游岛的大业才刚刚开始，等待了近20年的海南，不会错失这次难能可贵的机会。目前的高房价最多只能算是提前透支国际旅游岛未来几年市场价格的涨幅空间。“无论是炒客还是购房自住，首先要对海南有信心。毕竟，中国13亿人口就这么一个海南岛。”

　　不过，经过了上世纪90年代地产泡沫的林可并不是太认可李芝的观点。在那场惊心动魄的世纪地产大泡沫中，炒房上瘾的海南商人林可既有过两小时赚200万元的疯狂，也有过欠下一屁股债遭银行追讨的惨痛经历。

　　“海南不可复制，多少钱都不算贵等等说法，我们在上次海南大开发时就已经用来包装了。”林可深有感触，他认为这次房价猛涨可能让长期在海南从事房地产生意的开发商始料未及，涨速像坐火箭一样。“泡沫肯定存在，即使是民间资本，房价下跌，投资者肯定要忍痛割肉兑现，到时候泡沫就表现出来了。”

　　在林可看来，这一轮房价上涨和上世纪90年代初的地产疯狂期的表现具有一定的相似性。“房价都炒得离谱，投机者过多，海南本地人肯定承受不了如此高房价。”

　　“只是，这次让人欣慰的是，商业银行在海南此轮房产上涨过程中较为谨慎，并未深度参与。炒房的钱大多来自民间而不是银行，所以这样的泡沫危害不大。”林可表示，政府可以引导热钱进入更多投资领域，给予更多的优惠，共同建好国际旅游岛。

　　海南省委一位不愿意透露姓名的政策研究官员对国际旅游岛未来的发展非常有信心，热钱和投资者进入岛内说明政策有吸引力，把这里看成是一座机会之城。发展初期可能会造成暂时的失序，楼市暂时上涨过猛可以通过市场来调节，达到健康发展。“我认为前期的楼市上涨不是泡沫，只是水分而已。水分的话，挤挤就没了，随后进入健康发展轨道。”

　　本次“两会”期间，海南省省长罗保铭接受媒体采访时亦认为，现在房价已经逐渐平稳，以后主要靠需求来拉动海南的房价。

　　谁的海岛？

　　“住房的人买不起，买房的人不住。”让匡明心里不平衡的是，海南有至少一半的房产空置。“房子空在那里，无法带动消费和就业，甚至会拖垮经济。”

　　对于岛上的居民来说，这场地产狂欢和他们似乎没有什么关系。

　　海口市民匡明称，第一时间得知国际旅游岛获批的消息后，他非常期待，但是期待过后即是迷茫。至今为止，国际旅游岛带给他们最直接的感受，除了四处矗立的地产户外广告外，还有就是疯涨的房价。

　　海南究竟是谁的海岛？岛民作为海岛的主人，他们一年的收入，仅仅相当于海南中档别墅一平米的价格。据海南省统计局显示，全省职工2008年平均工资只有2.28万元。

　　海南陵水黎族自治县是全国唯一的沿海国家级贫困县，正是这样一个GDP刚超过35亿的小县城，如今的一手商品房均价已经突破每平方米1.8万元，远超广州市中心城区的平均房价。

　　这个贫困县的县长、全国人大代表王雄坦言自己买不起房，县里百姓只能承受2000元/m2。

　　海南省副省长林方略心里也明白，海南的房子有50%以上都是外地人在买。“别说1万元/m2,即使之前的房价在每平方米5千元左右，还是很多海南人买不起！”

　　“岛民已经不关心房价了，反正也买不起，

　　1万买不起，10万也买不起。”瘦瘦高高的匡明博士毕业3年，每月可以拿到5000元，这在岛内已经算是“高薪”。但是，他和刚刚结婚的妻子却不得不在单位分配的简陋房子里“蜗居”。

　　“住房的人买不起，买房的人不住。”让匡明心里不平衡的是，海南有至少一半的房产空置。“房子空在那里，无法带动消费和就业，甚至会拖垮经济。”

　　“北京高官多，江浙炒家多，东北老人多。”在海南，岛民如此形容源源不断涌入岛内的购房者。

　　海南人怎么解决住房问题？

　　中国(海南)改革发展研究院海南研究所所长夏锋称，海南在国际旅游岛规划之初就已经考虑到了这个问题，将学习广州、深圳、北京等大城市建设保障性住房来解决。

　　岛民“望房兴叹”引起社会普遍忧虑。南方日报记者获悉，此前海南省政府对楼市推行的是“双轨制”，商品房的价格交给市场来决定，政府主要集中精力解决保障性住房问题。

　　近日召开的海南省保障性住房建设工作会议宣布，海南省决定今年开工建设

　　10万套保障性住房，来缓解岛民住房需求。海南省委书记卫留成公开表示，今年保障性住房是头号工程，也是应对房价最有效的手段之一。

　　10万套保障性住房的消息又让匡明有了少许期待，他希望在国际旅游岛这方热土上拥有一套属于自己的房子，一个属于自己的家。

　　(应受访者要求，李夕、林可均为化名)

　　□相关

　　海南“泡沫”争论

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　　他也指出，海南房价再上涨，风险就越大，可能真的会出现泡沫。海南楼市跟其他任何城市都有区别，像北京、上海的楼市都是硬消费，而海南楼市是属于度假型消费，宏观调控政策一旦特别收紧，海南楼市将首当其冲，到时波动会很大。

　　南方日报特派记者郑佳欣陈枫

　　南方日报记者杨大正实习生陈晨海南报道

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