在收紧房地产信托的同时，银监会要求发放信托贷款的房地产开发项目必须“四证”齐全、具备二级资质

　　针对房地产市场的调控措施接连不断。春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(简称《通知》)，再次收紧房地产信托。《通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。同时取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策，“四证”齐全再次成为房企获得信托贷款的“铁门槛”。

　　规定>>>

　　信托向房地产放贷门槛提高

　　所谓土地储备贷款，是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

　　《通知》在明确指出“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款”的同时，银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求，明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

　　《通知》要求信托公司，开展房地产信托业务应建立健全房地产贷款或投资审批标准、操作流程和风险管理制度并切实执行；应进行项目尽职调查，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性；应严格落实房地产贷款担保的真实、合法、有效；应加强项目管理，密切监控房地产信托贷款或投资情况。

　　此外，银监会要求，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合有关合格投资者的规定；信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。

　　目的>>>

　　防范房地产信托业务风险

　　除了对信托公司的要求，银监会还要求各银监局加强对既有规定的执行力度，强化对房地产信托融资的监管，加强对信托公司房地产业务的风险监控。

　　银监会人士告诉记者，《通知》的出台主要为进一步规范信托公司开展房地产信托业务，防范房地产信托业务风险，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力。

　　房地产信托一直是信托公司的重点业务之一。自去年下半年以来，房地产信托产品开始井喷，并持续保持火爆。

　　普益财富数据显示，2009年，共有204款房地产投资信托产品发行，较2008年的134款增加了50%以上，刷新行业纪录；成立181款房地产投资信托，规模为327亿元，规模同比增40%。

　　现状>>>

　　拿地缺钱需另辟蹊径

　　今年以来上市房企依旧延续了2009年的拿地热情。据统计，今年招商地产、中粮地产、保利地产、荣盛发展等近20家上市房企买地金额超过250亿元。与此同时，上市房企解决资金饥渴症的一个明显趋势便是“奔赴”信托公司的怀抱。去年12月以来，已有江苏舜天、香江控股等10余家房企公告了信托融资计划。

　　资料显示，资金链的绷紧不仅使中小型上市房迫切需要信托资金解困，大型房企龙头如绿城等也走了类似的道路。继1月初杭州西溪诚园携手平安信托之后，绿城又在1月27日宣布，与中泰信托签订协议，成立以上海绿城项目公司为标的的信托，信托资金额度为8.8亿至16.5亿元。

　　从《通知》内容来看，监管层收紧房企信托融资的态度已经明确，在这种情况下，上市房企若要延续拿地热情，可能需要另寻融资渠道。

　　声音>>>

　　四证俱全一直是条件

　　“其实，房地产信托一直严格要求其投资的房地产项目需要 ‘四证’俱全。只是在2009年楼市不景气的时候，政策稍有松动。此次只是将原本松动的口径重新收紧。”上海一家私募房地产基金负责人表示。

　　“在去年市场不好的情况下，很多政策都是松动的。但从去年底开始至今，楼市政策全面收紧，尤其是房地产金融。信托只是其中一个环节，从上市公司融资到开发和个人贷款，房地产金融的全面收紧将对上半年楼市产生重大影响。”交通银行上海某分行高层表示。

　　北京一位房地产业高层则透露，北京多家房地产上市公司的再融资方案被叫停或搁置，银行体系的房地产开发贷款则几乎“冰冻”。

　　(上证)

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