评论：物业税，想说爱你不容易

　　况伟大

　　■ 将新闻进行到底

　　主持人：张巍巍(本报记者)

　　嘉 宾：刘洪玉(清华大学房地产研究所所长)

　　况伟大(中国人民大学不动产经济研究中心副主任)

　　■对话背景

　　“空转”多年的物业税再掀风波。有消息称，物业税或将于今年推广至全国，并在北京和深圳首先试点。国家税务总局也表示，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税。如信息属实，则势将加速物业税开征的步伐，对投资购房行为形成威慑，进而对房地产市场造成重大影响。我国应该开征物业税吗？它究竟能对楼市产生什么影响？

　　——疑问1——

　　该开征物业税吗

　　主持人：您认为我国应该开征物业税吗？

　　刘洪玉：应该。2003年10月14日，党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提到“分步实施税收制度改革”问题时，要求“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。回溯到2003年的大背景下，可以看出当时中央提出开征物业税的目的，是本着“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则，归并房产税、城市房地产税、土地增值税和城镇土地使用税等为物业税，取消房地产开发建设过程中名目繁多的收费。十六届三中全会关于开征物业税的精神今天仍然没有过时，仍然需要去努力推动。除了税费改革的目的之外，开征物业税还应该有两个主要目的，一是为地方政府提供一个稳定的财政收入来源，二是适当增加持有房地产的成本，促进土地和房屋资源的充分利用和优化配置。

　　况伟大：应该征收物业税，但税赋、税率的制定有待于进一步研究。物业税既是财产税，又是地方税，征收的目的在于承担地方公共支出，调整财产分配。

　　——疑问2——

　　物业税能抑制房价上涨吗

　　主持人：征收物业税对房价有无影响？

　　刘洪玉：有影响，但不应该有大的影响。目前，对于开征物业税的目的有许多解读。如可对目前各地五花八门的房地产税费进行清理，规范征收与使用程序，以减少现行房地产税费中存在的不规范与腐败现象；可使地方政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源；可以遏制房地产投机行为，打击高房价，促进房地产市场稳定；可以提高土地资源的利用效率等。

　　实际上，物业税根本承载不了也不应该承载那么多的政策功能，更不能寄希望于通过物业税来解决我国目前房地产市场、住房市场和住房政策中面临的所有问题。虽然物业税也能起到对居民财富和收入进行二次分配、促进或抑制房地产市场上的某些行为的作用，但这都是次要的和间接的。如果把物业税作为政府干预房地产市场的政策工具，那么物业税制度就需要随着房地产市场的周期循环和短期波动而不断调整，其税基、税率、减免范围等关键参数一年之内可能需变化若干次，实在是难以想象。

　　况伟大：在其他条件不变时，开征物业税将导致房价下降。从对1996年至2006年中国30个省份的面板数据经验检验结果表明，对全国和东部而言，开征物业税能有效起到抑制房价上涨作用，但物业税对中西部作用效果不明显。此外，利率政策效果要大于物业税。因此，政策制定者应因地制宜地运用物业税和利率政策。

　　——疑问3——

　　物业税符合国情吗

　　主持人：征收物业税符合我国国情吗？有无可替代物业税的其他方法？

　　刘洪玉：物业税改革，是一个发展方向，因为国情本身也在发生变化。总的来看，物业税有其特殊功能，没有其他更理想的替代方法。目前社会各界关注的主要是存在较严重的房地产投机、投机导致的房价上涨速度过快、部分房地产空置导致资源利用效率低下等问题。如果从解决这几个问题的角度看，按照现有的制度规定，严格征收土地增值税或房地产增值税，就能解决部分问题。也可以借鉴西方国家的经验，在房地产转让环节征收资本利得税(就房地产转让过程中的净收益部分征税，类似我国针对个人财产性收入征收的所得税)。

　　况伟大：我认为征收物业税符合我国国情。我国土地由国家所有，由地方征收土地出让金。目前的地方收入中，土地出让金的收入占了很大比例。所以，征收物业税必须先理顺房产的税租费三者之间的关系，同时也要理顺房产税与其他税种的关系。

　　——疑问4——

　　物业税该怎么收

　　主持人：您认为应如何征收物业税？

　　刘洪玉：事关重大，建议进行科学的研究设计、模拟运行和评价后再开始征收。可以先在商用房地产领域试行，以探索经验，之后过渡到居住物业。

　　为确保物业税改革的顺利实施，在改革初期，应从城市社会经济可持续发展的角度，从推动地方政府财税体制改革、促进土地和房屋资源充分利用与优化配置这两个基本目标出发，进行具体的制度设计，不宜赋予物业税太多的政策目标。希望其承载的其他政策目标，可随着物业税制度的不断完善逐步增加。

　　征收物业税要遵循的最重要的原则是公平原则，包括横向公平和纵向公平。横向公平是指拥有价值相近物业的纳税人应该缴纳相近的物业税，纵向公平则是指拥有较高评估值物业的纳税人应缴纳更高的税。要确保物业税征收过程中的公平，必须借助科学的评估方法和先进的评估技术，不仅要尽可能准确把握每宗物业的课税价值，还要做到不同物业课税价值评估结果的排序正确。国外由于课税价值评估结果排序错误导致纳税人投诉，政府为此不得不支付大量诉讼、赔偿费用的教训，值得我们认真借鉴。

　　开征物业税，除了要做好理论、政策和技术准备外，还要选择一个比较好的时机。国内外的实践证明，制度变革和政策不连续，是加剧房地产市场不稳定的重要原因。当前，经历国际金融风暴影响后的中国宏观经济尚未进入一个稳定发展的轨道，在经历了2009年房地产价格快速上涨后的中国房地产市场也积累了比较大的风险，承受制度和政策变革冲击的能力非常脆弱，因此2010年肯定不是进行物业税改革的最好时机。

　　在未来征收物业税的实施过程中，还要注意平稳过渡、分步实施。可先以商用房地产为对象，在不增加总体税负、不改变纳税人范围的前提下，以改善公平性、提高征管效率为目标，迈出物业税实施的第一步。在取得经验的基础上，再逐步拓宽税基，将物业税覆盖范围扩大到住房领域。

　　况伟大：物业税的征收在国外已有很多成熟做法，我比较赞同。在美国，物业税制度与征收体系已相当完备。包括每年评估房屋价格，根据各州实际情况制定税率。比如说，在美国是按州来征收物业税的。虽然美国的平均物业税在2%左右，但物业税率高的州能达到6%，而物业税率低的州才1%。小州因为财源少，往往物业税率就比较高。

　　■ 名词解释

　　物业税：物业税也叫不动产税，它的征收对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

　　据估算，目前地价和税费约占购房成本的60%。即房价中的税费，包括现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，占了相当大比例。而所谓“物业税”，就是将在买房时一并收取的税费分摊到房产保有阶段逐年收取，也就是说，将来房价会降低，但“养房”的成本会增加。

　　■ 新闻进展

　　北京最早明年底开征物业税

　　据京华时报报道，1月26日，市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露，北京最早明年底开征物业税。小组讨论会的税务专家们预测，社会关注的物业税的税率范围大致在0.5%至1%之间。

　　市地税局有关负责人介绍，去年国税总局一位司长在会议上提到了物业税问题。但由于当前有些房产的性质没有完全界定清楚，因此开征物业税绝非一件轻而易举的事。他解释，对于该税种的征收与否和征管操作问题，将由国税总局制定下发，再由北京地税进行执行。据他了解，即使在国税总局方面，也尚未形成确切的征收方案。

　　即使按照最快的流程推算，国税总局与财政部方面达成一致方案，也需至少半年多时间，之后方案上报国务院，国务院再报人大批准，还要至少八九个月的时间。因此，如果明年底本市能对商业地产开征物业税，已是最快了。

　　参与了物业税征收前期调研的政协委员洪亚敏说，关于物业税如何征收已有多个方案。基本方式就是按市值估价，打折后按一定比例计税。比如，市价每平米2万元，可以打七折或者五折，以五折做基数，再按一定比例征收，预计会从1%左右计征。来源：《科技日报》

 

 

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