2009年年初，房地产市场在优惠政策刺激下开始复苏，并出现了“小阳春”，此后，便一发不可收拾，一路飘红，并高烧不退。

　　对此，住建部副部长齐骥1月13日在六部委联合举办的促进房地产市场平稳健康发展的新闻发布会上表示，政府部门2010年在鼓励和支持居民合理住房消费同时，将着力抑制投资投机性购房。

　　令人担心的是，为了增加地方政府的财政收入，中央的房地产新政会否遭到地方政府的逆向调控呢？

　　房产调控政策密集出台

　　其实，房地产优惠政策早已渐渐淡出，新一轮调控政策已经陆续出台。

　　2009年12月14日，国务院常务会议提及未来房地产政策：要加快保障性住房建设，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　2009年12月17日，国土资源部等五部委联合发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过1年，特殊项目可以约定在2年内全部缴清；首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

　　2009年12月22日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。

　　2009年12月27日，温家宝总理在接受新华社记者专访时指出，要加大保障性住房的建设力度；鼓励居民购买自住房和改善性住房；稳定房地产的价格；打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等行为。

　　2010年1月10日，国务院办公厅发出了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为“国11条”。最关键的是明确二套房贷首付不得低于40%，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场。

　　2010年1月12日，央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点以收缩银根。

　　捂盘现象可能卷土重来

　　然而记者在采访过程中调查发现，大多数房地产开发商认为调控部门的表态及政策发布对2010年的房地产市场“影响有限”。

　　北京万通地产股份有限公司董事会秘书程晓晞表示，万通目前房屋销售和新屋开工都在按预期进行，一切正常。而一些项目集中在二线城市的开发商则表示，由于当地房价“泡沫很少”，因此新政策的推出对公司的销售影响甚微。

　　北京华远房地产股份有限公司董事长任志强日前在其个人博客中指出尽管后续或许还有利率等货币政策的调整措施出台，但是市场在一段时间就能将政策的影响消化掉。“因此其并不担心房地产需求。”

　　河南万家园集团副总裁董根来认为，郑州房价较中心城市向来较低，泡沫也很少，因此新政策的推出对公司的销售影响甚微。2010年全年以及2010年上半年郑州的房地产市场将会平稳运行。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时表示，“国11条”出台后会对交易量形成一定的下行压力，但是希冀今年房价大降并不现实。因为“现在房地产商手中资金充裕，库存量也不大，没有任何降价的动力，他们会观望一段时间市场反应后再做决定。”

　　但是，与此同时开发商也表示将会适当的调整公司策略来应对房产新政策。

　　总部位于天津的中体产业集团旗下的奥林匹克花园集团总裁陈顺表示，目前最关心新政中关于差别化信贷政策的执行，房贷上浮的具体比例以及开发商须一次性公开全部房源并明码标价的具体实施举措。陈顺认为，接下来各地政府和各职能部门会相继出台调整措施，而公司也会根据政策作相应调整。

　　董根来说，由于贷款是郑州地产开发企业的主要资金来源，占其全部资金的40%左右。为此当地开发商担忧未来监管机构可能对房地产企业采取差别化贷款利率，进而影响公司的资金运转。他坦言公司会增加现金流并紧缩投资。

　　开发商们还是有些难以理解政策的突然转变，虽然他们已经看清了政策脉络。据称，不少开发商已经开始考虑放慢销售节奏，捂盘现象可能再度卷土重来。

　　地方政府却在逆向调控

　　一位不愿透露姓名的北京著名房产专家在接受记者采访时表示，未来中央的地产新政贯彻效果在于地方政府的严格执行，就在中央地产新政日益严厉的时候，一些地方政府却在逆向调控，试图缓解房地产市场凛冽的寒气。

　　“公积金贷款最低首付仍维持20%的比例，最高可贷40万元；个人首次购买90平方米以上144平方米以下普通住房契税税率按1.5%征收，家庭以18周岁以上子女名义购买第二套住房的，仍可照首套住房贷款政策执行……”2009年12月31日上午，青岛市建委、市财政局、市地税局、市国土资源与房屋管理局、中国人民银行青岛中心支行、市住房公积金管理中心六个部门联合召开新闻发布会，为保持房地产市场平稳发展，出台了《关于支持居民购买住房的意见》。“新五条”中除“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”外，其他政策保持不变顺延至2010年12月31日。

　　而在“国11条”颁布当天，杭州市政府公布了房地产新政，对购房入户、公积金等政策进行优惠，去年，杭州土地拍卖收入达到1200亿元，而1月~11月的财政仅为489亿元。

　　同时，南京、合肥、舟山都推出与中央基调相反的“地方房地产新政”，业内还预期，会有更多的城市推出“地方地产新政”。

　　“现在二套房贷收紧，各地政府可以出台适合本地情况的政策，比如上海就明确了改善性需求的面积标准，以人均33.4平方米为界。”上述专家说，这些信贷政策最终还是要由各地方及各金融机构去落实，最后以他们的为准。

　　其实，上述地方政府的逆向调控行为不难理解，这主要因为土地出让金收入是地方政府的“第二财政”。2004年全国土地出让金占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿元，土地出让金占到1/6强；2006年全国土地出让总收入为7677亿元。

　　最近，中国指数研究院公布数据显示，2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%，地方政府土地出让金收益大幅提高，其中沪、京、杭占据前三甲。

　　北京房地产业内人士预言，今年，房地产市场注定是一个“戏剧性”变化。地产商在地产新政与地方冲动之间寻取获利空间是今年房地产市场的一大看点。

　　来源：《中国改革报》马宏建

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