□记者 杨冬

　　晚报讯 在上海，改善型购房到底能不能享受最低首付只需两成的购房优惠？就在国务院下发新“国十一条”的第二天，沪上有房产专家提出，对二套房政策的界定与执行，之前颁布的“国四条”与最新的“国十一条”并不完全一致，上海为落实“国四条”而出台的“沪四条”更是与之直接“撞车”。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭指出，此前“国四条”中规定“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房”，这也就是说，继续执行2008年“131号文”中的优惠政策，即改善型住房需求可以按首套享受最低二成首付、利率七折的最大优惠。但新“国十一条”却将其调整为：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 ”

　　在杨红旭看来，这一转变意味着在高房价不能有效缓解之前，包括改善型需求在内的二套及以上的购房需求，都将不再享受贷款优惠，可见国家抑制高房价的决心。这对市场的利空明显大于“国四条”。这一政策的变化，倒让少数积极出台措施落实“国四条”的地方政府无所适从，而且有些尴尬。

　　上海去年底出台的“沪四条”中规定：“在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时，更加严格二套房信贷管理，严格二套房认定标准。对已贷款购买一套住房，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，调整前可比照首次购买普通自住房，享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策；调整后须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。”

　　依照“沪四条”，改善型住房需求本可以享受“利率7折、首付2成”的优惠，但依照最新的“国十一条”，只要是购二套房，首付比例就不得低于4成。杨红旭表示，当下的房贷政策已退回到“131号文”出台之前，即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：无论是改善型还是非改善型，所有的二套房贷都将严格化。 “不足一个月时间，在这么一条重大的政策上，国家政策接连发生转向，其背后的原因值得推敲。 ”

　　中原地产研究咨询部高级经理马冀表示，二套房贷款首付比例提至4成，无疑增加了购房者的购房成本。可以明显看出政府在鼓励、扶持自住购房需求的同时，抑制、遏制投机、投资性购房，对整个房地产市场过热的调控力度逐渐加大。

　　记者从上海市公积金管理中心相关人士处获悉，比照国务院下发的新“国十一条”，上海未来是否对改善型住房贷款利率及首付的优惠进行调整，有待于相关部门对接下来的操作细则作进一步的明晰、制定与发布。