新浪财经讯 1月8日晚间消息 去年拿下广渠路15号地的黑马地王“中化方兴”欲修改该项目的用地控制性详细规划指标，引发了质疑。而据美联物业的测算，如果该项目改建，获利将超150%。

　　黑马地王要改项目用地规划

　　近日，广渠路15号地的开发商方兴地产有关该项目的用地控制性详细规划指标(下称“控规”)调整的申请正在北京市规划委员会的官方网站上进行为期30天的公示。

　　根据近日公布的申请控规调整显示，此次中化方兴申请调整的内容有两条：在建筑规模不变的前提下，该项目西北侧的A4-1地块，建筑控制高度拟由60米调整为80米；位于东南侧的A4-10地块建筑控制高度拟由80米调整为100米。在用地面积不变的前提下，该项目配建的体育公园位置和形状也有所调整。

　　去年6月30日，中化方兴投资管理(北京)有限公司以40.6亿元的高价力挫SOHO中国、保利等竞争对手，获得该地块。除1.5万平方米廉租房用地及一所学校和一个体育公园用地，这一地块的楼面均价高达1.624万元/平方米，创下当时北京土地交易单价、楼面价新高。

　　地王若建loft获利可能超过150%

　　一般开发商的成本包括五大类：土地费用、建安费用、政府税费、配套费用及其他推广费用。一般建安费用在2000-3000每平米，而政府税费在20%以内，土地成本在30-50%。

　　60米高的楼盘基本在20层左右，而现在增加到80米，在建筑面积不变的情况下也就是说其中的一半可以设计成标准层不高于4.9米的LOFT。在北京这一情况非常普通，美联物业市场研究部统计数据显示：北京90%的LOFT都在4.9米以内。而一般的LOFT都比平层价格高60%左右。

　　以广渠门15号地块规定的280121平米计算，除去1.5万平米的廉租房，50%都可以建成不高于4.9米的LOFT。这一改变基本使得在这一区域平层商品房已经达到2.5-2.8万每平米的情况的下，其LOFT售价很容易超过4万以上。

　　据测算，这一价格将使得开发商仅26万平米的商品房住宅中，13万平米按3万获得39亿，13万平米的LOFT可以按4.5万获得58.5亿，项目总值可能超过110亿，而成本控制在80亿左右的话，按照自有资本25%计算，获利将超过150%。

　　不过上述推测尚未得到中化方兴的回应。

　　美联物业市场研究部向新浪财经表示，虽然大部分土地拍卖以后都会有细节修改，但是地王如此大的变动，可能使得很多以后再拍地的企业将这一因素考虑进去，会进一步加剧土地市场的炒作，拍地企业将更加没有限制。(丁蕊 发自北京)