每经记者杨羚强朱玲张敏翟敏发自上海广州北京深圳

　　12月28日，国务院总理温家宝在中南海接受新华社独家专访说，今年房地产有了比较快的恢复，房价在一些地区和城市上涨过快，引起了中央高度重视，并提出了四项降房价的措施。这是温总理在一个月内第三次对房价问题表态。

　　在政府重拳整治之下，上海和北京的新房、二手房成交量已经开始下跌，上海甚至出现了二手房降价的个案，但从《每日经济新闻》记者对上海、北京、深圳、广州四地的实地采访看，宏观调控对各地楼市的影响才进入到第一阶段，3月份或许才是宏观调控效果真正显现之时。

　　上海：

　　成交下滑开工量暴增

　　与其他几个一线城市相比，上海对政策的反应可能最为明显。方方地产咨询机构的监测数据表明，2009年12月1日~27日，全市商品房供应量为245万平方米，环比略有增长；但整体交易量为257万平方米，环比下滑一成左右。与此同时，上海二手房成交量也出现了一定幅度的下跌。

　　在中央和上海的一系列宏观调控政策下，有业主开始降价卖房。21世纪不动产最近成交的一套金宇名邸251平方米的四房，9月份的挂牌价为490万元，而12月份的最终成交价为440万元，成交价较挂牌价下降约10%。

　　但21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔说，这些降价房源只是个案。由于业主心态未有根本改变，成交均价仍呈惯性上涨态势，各区县的二手房实际成交价格较11月份仍有2%~3%的小幅上升。

　　搜房网的最新调查显示，上海大部分购房者的看房时间正在延长。21世纪不动产上海锐丰延吉中路分行经理李海平说，营业税的政策调整使20%~30%的看房客户买房意愿降低，对后市调整流露出观望情绪。

　　除成交量锐减外，上海新建商品住宅的开工量出现大面积的增加。上海市规土局网站显示，12月份上海申请规划建设许可证并获得批准的商品住宅项目比11月份多出一倍多，达到35个左右。不仅合生国际广场、富力桃园等知名楼盘在12月开工，连一些早在在2000年前后便已建成售完的“古董级”地块上的项目，如蔷薇二村、四村的二期，以及一些内环内多年未动工的地块也在12月开工建设。

　　上海一二手房成交量的下跌和开工量的大面积增加，似乎说明宏观调控政策已逐渐起效。但佑威房地产研究中心主任陆骑麟表示，12月份是传统淡季，成交量环比下跌并不奇怪。与2007年、2008年相比，今年12月份成交量还是增加的。他认为，宏观调控政策的作用是中长期的，真正效果要等到明年3月份才会显现。

　　广州：

　　房价仍在小幅上扬

　　自11月广州一手房均价飙升到1万元/平方米后，年末不少楼盘趁势推出，房价也上浮了不少。

　　广州市国土资源和房屋管理局官方网站显示，2009年12月26日，包括增城、从化、花都等远郊在内，广州共有93个楼盘324套住宅成交，成交总面积达3.67万平方米；27日，共有72个楼盘313套住宅成交，成交面积达3.8万平方米——12月最后一个周末的成交量比11月增加了近100套。

　　27日，记者走访新世界中国地产销售现场，此次发售的东方新世界星晖楼盘，虽然最低价已达1.8万元/平方米，但当天推出的100套房源仍很快销售一空。而在9月份，该楼盘最低价格为1.6万元/平方米。

　　星河湾于9月26日开盘的海怡半岛，开盘价格仅2.3万元/平方米，如今均价已涨至2.5万元。截至12月17日，该楼盘签约额已达20亿元。对于目前政策因素，海怡半岛营销中心苏俊华表示，由于幅度有限，涨价对客户群的影响甚少；同时，高端楼盘受政策影响很少，因为客户群收入稳定。

　　广州市国土资源和房屋管理局公布的11月官方数据显示，11月份，一手住宅交易均价达10282元/平方米，中心六区的均价已达1.3万元/平方米，交易面积占全部面积的近五成。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示，从10月下旬开始，广州一手楼市场就开始下降，12月份趋于明显，环比下降达到20%~30%，但价格仍小幅上扬。目前仍是以改善型的买家为主，大部分刚性需求的置业者出手都比较谨慎。此外他表示，目前许多开发商销售速度减慢，收筹的比较多，大家都想将成交量放在2010年来计算，冲锋明年。

　　北京：

　　12月成交环比下降17.3%

　　在高速运行了近一年后，年末北京房地产市场已有“刹车”的趋势。

　　北京市房地产管理网的数据显示，截至12月24日，今年北京商品住宅累计成交175289套，成交面积2005万平方米，创历史新高。同时，截至12月26日，北京二手房成交量已经达到了272814套，同样创历史新高。

　　值得注意的是，受政策预期影响，近期市场成交与供应均呈萎缩态势。截至27日，本月北京成交商品住宅期房9760套，环比下降17.3%。同期，获得预售证的项目为28个，商品住宅供应套数为7772套，环比分别下跌24%和29%。

　　搜房网新房数据研究中心研究员杨程成向记者表示，12月前半月与后半月，市场成交有明显落差。受政策调控的影响，从11月开始的恐慌性成交开始缓和，市场预期趋于稳定。

　　不少业内人士认为，由于市场库存大幅消解，至少到明年上半年，供需关系将十分紧张，这将使房价维持在相对高位。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，截至28日，北京市可售期房住宅为60886套，与年初的11万套相比，减少近半。此前，期房库存还一度降至不足6万套。

　　另一方面，北京仍然在加大供应。28日，北京市国土局表示，明年北京计划供应的住宅用地将不少于2500公顷，是今年的两倍多。其中，保障性住房面积将占到50%以上，此外，商品房供应中也将提高保障性住房配建比例。

　　北京市国土局发布的数据显示，截至目前，今年北京共推出经营性用地1457公顷，相当于去年全年的262%，其中包括住宅用地1072公顷。同期土地成交额约845亿元，预计今年将突破900亿元。

　　深圳：

　　一二手房成交差距扩大

　　最近深圳的天气阴雨绵绵，但这并没有浇灭购房者的热情。最近一周的深圳楼市，一手房量价齐升，二手房则继续放量。

　　12月27日，《每日经济新闻》记者在深圳近期入市的东方新天地广场销售处看到，该楼盘最终以20套的成交量居于深圳市楼盘成交排行榜首位。数据显示，27日当天全市共成交新房101套。

　　上周(12月21日~27日)，深圳一手房市场总体呈现出量价齐升的态势。世联地产最新发布的统计数据显示，上周总体成交1118套，环比上升20.2%；同时，成交均价为26195元/平方米，环比上升17.6%。

　　二手房继续放量，成交首次突破7000套大关，创下7291套的今年最新周成交纪录，环比上升22.7%。5个交易日单日成交量都在1200套以上，周三至周五连续三天成交量稳定在1600套左右；周成交面积达到62.7万平方米，比前一周上涨23.6%。一、二手房成交量的比例为0.15：1，成交量的差距较前周小幅扩大。

　　业内人士指出，优惠政策即将到期是二手房成交量猛增的主要原因，一手房成交的持续低迷说明新房市场观望气氛浓厚；预计明年1月1日之后，二手房成交将会大幅萎缩。

　　分析认为，近期二手住宅市场持续“高烧”，成交量、成交价均创历史新高，这令部分购房者持币观望。导致观望的原因，除了价格处于高位之外，还有另一个重要因素，就是近期政府调控楼市的政策频繁出台，各方对这些政策的反应不一，从而令2010年的楼市走向变得模糊。

　　观点

　　开发商也观望政策3月或将显成效

　　在楼市总体成交量变化不大的情况下，上海、北京等地的开发商纷纷选择了观望。一家上海机构的统计数据显示，1月份上海的商品住宅新推楼盘只有27个，与11月、12月份每月三四十个楼盘的供应量相比，上述楼盘供应量显然要低很多。

　　此前，每经记者曾采访了在11月创造销售佳绩的龙湖·蓝湖郡、昆山珠江御景等楼盘，对于会否因项目热销和轨道交通11号线通车的利好在明年1月份加推新房源，对方的回应是“新房源开盘至少在明年二三月份以后”。

　　和他们的表态相同，记者接触的北京、上海、杭州等地的开发商纷纷表示，明年3月份才会推出新房源销售。

　　尽管中原地产发布的报告认为，由于2008年的开工量减少，导致2010年上半年市场供应仍然紧张，但这并不是导致开发商纷纷延后推盘的原因。

　　珠江地产集团的相关负责人说，进入年底后，公司的货源充足，北京摩尔国际、江门御景山庄、南海峰景湾、成都珠江新城国际等项目都即将开盘。由于增加大了商业价值含金量，提高了项目的性价比，珠江地产对明年业绩的预期甚至高于今年。和珠江地产的情况相同，其他一些开发商也会在明年增加供应量。

　　一位不愿意透露姓名的开发商市场经理透露说，开发企业延期开盘销售，也是在“观望”。尤其是在今年市场成交量创纪录后，开发商也开始“心惶惶”。“不要说现在有那么多宏观调控政策颁布，就是没有调控政策，开发商也要停下来观望。原因很简单，今年的楼市太好了，房价已经超过了经济增长的速度了，而这种情况绝不可能持续很久，市场一定会出现调整。”

　　出于这样的预期，明年3月份将成为开发商们试探水温的重要时点。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，宏观调控的效果，要在明年3月份才能正式显现。明年3月份，或许才是楼市“变天”的时点。

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