中央打出楼市调控“第一拳” 效果如何还看地方政府执行力

　　中国房地产研究会副会长 顾云昌

　　日前，财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定今后在土地出让中，开发商拿地首付不低于50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，拖欠土地款不得参与新的土地出让交易。

　　我认为，这是落实“国四条”的“第一拳”，意在提高土地供应和使用效率，剑指开发商囤地炒地、政府征收使用土地收入不规范等现象，进一步完善土地招拍挂等制度。

　　当前，在土地招拍挂过程中，有些地方要求开发商一次性缴清土地款，但不少开发商拍下土地之后，不能及时缴纳土地款，在采取分期付款方式时，多数首付款一般只有20%—30%，待到全额缴清有的甚至拖过两年了。

　　因此，提高开发商拿地首付款比例，规定原则上一年付清，一方面，有利于政府尽快回笼土地收入资金，弥补保障房资金等投入不足的缺陷；另一方面，抬高开发商进入土地市场的门槛，引导开发商合理安排资金，防止盲目扩张，也有助于减少囤地现象。

　　但是，该政策对开发商的影响是不一样的。今年楼市销售火爆，开发商已大量回笼资金，对资金实力雄厚的开发商而言，该政策对他们形不成压力，而对实力小、资金仍紧张的开发商，在竞地面前压力会加大。

　　严格执行这条政策的话，有利于加大房地产行业的集中度，房地产开发业务会越来越向有实力的开发商倾斜，有助于住房产品质量提升，有利于避免烂尾楼的出现，从而减少金融风险。

　　当政策效力波及到整个楼市，可能促使开发商加快手中楼盘开盘和销售，加快回笼资金，增加企业拿地实力。如此一来，未来一段时间内，捂盘惜售现象将减少，市场上住房供应量将增加。

　　今年下半年以来，部分城市房价过快上涨，“国四条”已经明确要对其“遏制”的基调。我预计，明年年中，房价会平稳下来。现在还在上升通道，但是上升势头将会减弱。随着政府加大新增土地供应量和大力盘活存量土地，加大市场上普通商品房供应和对投资性需求的有效抑制，我相信房价会平稳下来。

　　需要强调的是，好政策还需真执行。我国楼市调控不缺政策，而缺乏执行力度。这需要地方政府下决心、用重拳，在土地问题上尽快把已经批出去的土地形成开发能力，对违规囤地要更加严格执法。在房地产贷款方面要严格执行二套房贷政策，在具体执行中，要仔细区分改善性需求和投资性需求，切实做到支持和抑制的两相宜。