继6月初发布《2009—2011年廉租住房保障规划的通知》之后，住房和城乡建设(以下简称“住建部”)部正抓紧制订“保障性住房工作三年规划”，并有望于2009年底前颁布。

　　《中国投资》采访获悉，住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。我国基本住房保障的阶段性目标是，即2012年完成初步形成基本住房保障框架、2015年建立基本住房保障体系、2020年形成中国特色的基本住房保障体系，基本实现住有所居。

　　以构建多层次住房保障体系为核心的新一轮住房体制改革，一方面关系到几亿人的居住幸福，另一方面对国民经济发展也有举足轻重的直接影响，因而受到全社会的广泛关注。

　　按照国家统计局公布的住房销售累计平均价格计算，在2000-2008年间，平均每年上涨8.2%。考虑到一些城市房价实际上涨的速度，过去10年房价涨幅远超出上述平均水平。也就是说，到目前为止，房地产价格上涨跑赢通货膨胀，是中国最好的通胀防御性投资之一。

　　同时，房地产行业与国民经济高度关联，占GDP的6.6%和1/4投资，与房地产直接相关的产业达到60个。有专家认为，本轮全球经济危机过后，我国过去多年强劲的外部需求环境不再，制造业将在较长一段时期内在总量上面对产能过剩的局面，房地产市场需求的增长将在未来数10年内构成国民经济增长引擎。

　　在房地产价格快速上涨过程中，如何解决城镇中低收入家庭、大学毕业生等新入职人员的住房问题，受到了中央决策部门的高度关注。

　　2008年国务院已明确将“抓紧建立住房保障体系”纳入政府工作规划。2008年11月份，国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的10项措施。其中第一项是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点，其中安排2800亿元用于保障性安居工程。据国家发改委透露，截至2009年8月底，我国已建成廉租住房27万套、开工建设126万套。

　　探索长效保障机制

　　住宅是一种特殊属性的商品，具有居住性和投资品的属性。由于其特殊的属性，因此住宅不同于其他产品，不可能完全通过市场化进行生产、交换和实现价值；其次，我国住宅由于只附带土地使用权(土地所有权归国家所有)，加之住宅是生存的必需品，因此更不可能完全通过市场来调节。保障中低收入者的住房，是我国保障体系的一个重要功能，也是政府不可推卸的责任。

　　住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉《中国投资》，保障性住房工作3年规划是《住房保障法》立法工作的预热，通过这个政策，可以将各地住房保障工作好的做法固定下来。与此同时，也可以使廉租房、经济适用房、公共租赁房等住房保障产品定性上有归属。

　　北京大学房地产研究中心陈国强博士认为，中国房地产市场已经由 “单纯市场化”转向市场与保障并行的“双轨制”，即“市场的归市场、保障的归保障”，以实现对没有购房支付能力的低收入家庭实行廉租政策；将完全有能力进行市场行为的消费群体放归市场；针对夹心层和过渡期住房需求提供公共租赁房。

　　陈国强举香港为例，“40%的香港居民都或多或少享受政府住房补贴，或者廉租房，或者卖给他们的比较便宜的租房”。

　　显然，在金融危机大背景下，大规模的保障性住房建设单纯依靠财政负担是吃力的，也是难以持续的。国家发改委投资研究所房地产研究中心主任刘琳认为，可以学习借鉴欧美国家发展住房保障的经验，即将保障性住房设计为一个能够大规模吸纳流动性、并提供稳定回报的中长期投资品，通过先租后售等方式将其逐步私有化，实现建设投资的回收使得保障性住房得到银行信贷的青睐。

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