迪拜楼市危机，血淋淋的一课

　　新华社记者 章苒 张和平

　　好莱坞一线明星狂热追捧，英国国家足球队几乎人手一套，温州商人不惜斥资1亿元买下一个完全人工堆砌的小岛——作为阿拉伯联合酋长国标志性建筑的人造海上别墅群，在迪拜世界债务风波全面爆发之前，它不仅是建筑史上的奇迹，还是一个似乎永不破灭的楼市神话。

　　神话破灭之日，占迪拜华商十分之一的温州人，资产蒸发就在20亿元左右。中国民间资本和全世界的热钱一起折戟迪拜，惨痛的教训让一直在中国楼市游刃有余的温州“炒房团”第一次真正面对“血淋淋”的现实。一向战无不胜的温州“炒房团”第一次开始面对难题：迪拜楼市危机是否也在预警中国房地产业？

　　迪拜房价：其实不及北京、上海

　　奢华之都迪拜，是阿拉伯世界第一个允许外国人购置房产的地方。地产向外界解禁的那一天，才是迪拜楼市起步之日。短短十年间，当地楼价涨了三到四倍，其飙升速度可以用疯狂来形容。

　　据总部设在迪拜的亚洲商务电视台董事长王伟胜介绍，2001年当地一幢独立别墅每平方米只要8000元，到金融危机之前，房价涨至最高峰，每平方米涨到4万多元。普通公寓的价格在最高时也达到了每平方米两三万元人民币。

　　而在北京，四环以内的公寓价格都在2万元以上，即使是杭州这样的城市，主城区商品房平均价格也达到了每平方米19000元，不论是北京、上海，还是广州、杭州，核心区域的公寓房价早已超过3万元。

　　迪拜温州商会会长陈志远说，在当地经商、务工的华人大约有10万人，经商两三年的商人，都不同程度地在当地购入了物业，温州人在当地买房的，保守估计有五六千人。在采访中，不少在当地购入物业的温州人认为，“迪拜的楼市跟中国差不多时间起步，涨得还没有国内快，以迪拜自由港的地位，石油国的资金和当时全世界热钱的追捧程度，谁也想不到房价才到每平方米两三万元就垮台了。”

　　“炒楼花”埋下巨大风险

　　迪拜原来只是一个14万人口的沙漠小城，现有总人口140万，95%是外来人口。除了自由港吸引转口贸易以外，迪拜几乎没有实业，这样一个地方是怎样把精明无比的欧洲银行吸引过来的？

　　事实上，迪拜是一个“免税天堂”，炒楼的回报率非常高。王伟胜说，当地的售楼方式就像“卖楼花”，业主可以分期付款。楼还在打地基，交10%，过三五个月再交10%。买下一层楼的物业，总价是1000万元，但首期只要付100万元，三个月后房价升了10%，这时投资者转手卖掉，就能赚100万元，投资回报率是100%，而且除了一点点户名转让手续费以外，没有任何税收。

　　“很多人看到暴利，转行做这个的非常多。包括华商在内，这个来钱比传统贸易快很多。刚开始一套两套，最后是大家一起整层买，整幢买。”王伟胜说，“全世界的炒房团都来，印度人最多，一个印度人买了五十幢别墅。温州人里面，只要在那边经商几年的，没有不买房子的。”

　　“温州人买房是这样的，大家一起吃饭，谈什么项目好，大家都出股份，按投资额多少，每个人分摊。”王伟胜说，“一顿饭吃下来，当地的一幢楼可能就被温州人买下了。”

　　温州商人认为，从迪拜的楼市来反思国内的房地产，国内早就杜绝了炒楼花，房地产企业也要结顶才能拿到预售证，炒楼的税收成本也比较高，与迪拜相比，国内的房地产管理还是十分严谨，相对安全的。

　　迪拜楼市危机是“血淋淋的一课”

　　楼价推升地价，地价又推升楼价，源源不断的国际游资不停注入，如果没有金融危机，谁都认为迪拜的楼市奇迹还会走得更远。

　　“如果没有金融危机，我的‘上海岛’现在已经有几十亿元的销售了。”上海中州国际控股集团董事长胡宾说。

　　欠下800亿美元外债的迪拜世界房产项目，现在已经成了全世界最大的烂尾工程。这个吸引了全世界各大银行、国际热钱竞相投资的“世界地球岛”，规划中是世界最大的人造海岛群，由300多个人工岛排列组成，2007年胡宾以2800万美元买下其中一个小岛，并命名为“上海岛”，计划在岛上投资12亿元人民币建造世界“海上皇宫”，2010年完工，目前这一项目已经停工搁浅，这是中国人在当地最大的投资项目之一。

　　亲历了这一事件的温州商人们表示，这次事件带来的最大教训就是，投资不能头脑发热。损失最惨重的，都是炒楼赚到钱以后，再到处拆借投入巨资的人。现在绝大部分温州人庆幸的是没有倾家荡产在当地炒楼，大部分人都是在原来的主业之外，拿出一部分资金作房产投资，都还“撑得住”。

　　一些浙江企业家认为，迪拜楼市的崩盘对国内疯涨的房地产也敲响了警钟。现在国内越来越多的企业家不愿意做实业，觉得搞房地产来钱快，都去做“投资家”，但社会的发展还是要靠实业一步一个脚印做出来，不论是地方政府，还是企业家的心态，都应避免浮躁，“耐得住寂寞，经得住诱惑”，经济才能健康平稳地运行。

　　财经观察

　　迪拜“沙上建塔”

　　警示房产泡沫

　　房地产虽然不是压倒迪拜经济的最后一根“稻草”，却是引发迪拜债务危机的导火索。专家表示，此次迪拜债务危机对我国最大的警示作用就是，我国经济应尽快摆脱过度依赖房地产业的现状，在保增长带动经济复苏的同时，应关注房地产业风险上升在经济复苏进程中的潜在副作用。

　　从历史经验上看，无论此次迪拜债务危机还是尚未结束的由美国次贷危机引发的国际金融危机都直接和房地产行业相关，更早的如日本上世纪90年代“失去的10年”也是直接受累于房地产泡沫的破裂。而过去数年，迪拜在海湾地区异军突起，走的就是高端商业地产开发路线。

　　以迪拜塔为标志，迪拜5年来推进了3000亿美元规模的建设项目。在此过程中，政府债务不断增加，主要反映在主权财富基金的债务中。但是，金融危机导致的房价下跌、建设项目被取消等利空因素接连出现，使迪拜世界的偿还能力大受影响，这种“沙上建塔”的扩张随时可能轰然倒塌。

　　建设银行研究部高级研究员、中国投资协会秘书处处长赵庆明表示，大规模的房地产开发导致向全球债券市场大举借债，迪拜神话的破灭主要源于现金流收紧后购买力下降，导致房地产价格下滑，加上债务到期，从而酿成危机。

　　中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，迪拜经济简单集中在房地产建设方面，甚至大量借助外来资金开发房地产，短期内或许能拉动经济增长，但从长期来看风险极大。

　　美国资本经济咨询公司一份最新报告评论称，迪拜的问题并不是新一轮金融危机的开始，而是全球资产泡沫破灭的“迟到后果”。

　　上海易居房地产研究部部长杨红旭认为，迪拜债务危机是由房地产行业引起的。房地产已脱离其自身的经济支持，举债融资，热钱入市，项目建成后本地无法消化。

　　国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌日前表示，我国房地产业约占GDP的6%，房地产投资占全社会固定资产投资的比重也相当高，直接相关产业达60个，已经成为扭动我国经济增长的主要命脉。专家认为，如果我国房地产市场出现大的波动，依靠房地产发展生产的几十个行业都将受到无法估量的损失。中国作为国际金融危机中经济表现突出的主要新兴经济体，也不能忽视风险问题。

　　杨红旭则认为，迪拜这种大资金、大建设、大投资的模式所带来的后果及危害给中国房地产市场的警示在于必须防范泡沫风险，一旦投资投机需求推高价格，致使市场泡沫破裂，将会出现十分严重的后果。

　　赵庆明表示，房地产行业大量资金均来源于银行体系，当前应高度重视银行业的风险管理，增强金融机构识别、控制风险的能力。银行业分析人士普遍认为，在今年信贷爆发性增长的局面下，未来银行对可能产生的坏账风险不可不防。

　　新华社记者 王涛 魏宗凯

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