by 《东地产》万云选 童丹霞

　　11月18日下午5时，美国总统贝拉克·奥巴马离开北京，结束了对中国66个小时的访问。在日本，奥巴马对日本天皇深深鞠躬的举动让美国人嘲笑他：“看到了地上有大把的日元”。但在中国，同样谦卑的他获得了美国媒体的好评。《华盛顿邮报》最新发表的奥巴马访华新闻标题是：《中美两国经济已经交织在一起》，美国有线电视新闻网CNN的标题则是：《中美两国须并肩工作》。

　　在《中美联合声明》中，我们看到中国和美国将在经济贸易、科技合作等方面展开更深层次的合作，这对中国经济的长远发展将带来促进作用，对中国的房地产行业也将产生直接或间接的影响。《东地产》邀请上海地产界大佬纵谈奥巴马访华给地产行业带来的潜在机遇。

　　《东地产》：此次奥巴马访华议题中，人民币升值的讨论受到最大关注，您对人民币未来走势的判断是什么？

　　倪建达：综合来看未来1—2年，人民币会有3%—5%的升值空间。人民币走强，这是一个大趋势，而且我们也看到中国经济在逐步增长，带动全球经济复苏。国外机构对中国的投资也表现的很有热情。不过，我们也不要忘记人民币升值可能带来的不利影响，包括国家出口、就业问题。中国人民币升值强劲与否，关键是看中国产业结构调整到什么阶段，中国产业能否应对人民币升值带来的压力。

　　陈穗建：人民币升值是一个长期趋势，但我认为短期内升值的可能性并不大。人民币升值会造成出口下降，导致对外贸易上不去。这次奥巴马访华，《中美联合声明》也提到中方将扩大内需，增加消费对国内生产总值的贡献。但拉动内需的增速可能赶不上出口下降的速度，因此短期人民币升值的可能性不大。

　　《东地产》：有观点认为，人民币升值的预期将使国际热钱以更快的速度涌入中国，这一现象将推高中国房价，你如何看待这个问题？

　　倪建达：国际热钱进入，推高房价这是必然的。从中国房地产经历的各个阶段，我们都可以看出人民币升值，资产价格上升，伴随而来的就是买入资产。

　　陈穗建：人民币有升值预期肯定会吸引国际热钱进来购置资产。但目前来说由于国家对境外资本进出的管制，实际上热钱进来并不容易。热钱必须考虑“怎么进来，怎么出去？”的问题。目前人民币不能自由兑换，因此进来的一些热钱也是通过“地下钱庄”来操作，实际规模并没有想象中那么大。

　　《东地产》：热钱的大量涌入，是否会引发政府对外资的调控？对目前部分限制外资准入条款，您的看法是什么？

　　倪建达：与欧美国家相比，中国对外资的控制还是相对严格，其中在房地产领域，就设置有诸多外资买卖不动产的条款。而横向比较，政府对外资的控制已比前几年有所放松。在我看来，政府目前不会对热钱的涌入作调控，且随着中国对外开放程度放宽，外资进入中国市场的途径将变得更加多样。以上海为例，国际金融中心的定位，将导致政府对外资准入条款逐步放宽。

　　陈穗建：目前国家对外资的管控已经比较严格。限制外资的措施也能在一定程度上防止热钱快速涌入，保持中国货币的稳定。

　　《东地产》：环境问题是此次奥巴马访华被频繁提到的问题。中国是全球废气排放大国。你认为在未来房屋建筑的节能环保多大程度上能减轻中国的排放问题？

　　倪建达：首先要明确一点的是，环保的标准在房地产领域就存在有误区，即对环保标准的定位有所偏差，不能只看到后期使用的环保标准，同时还要将前期产品生产过长的环保纳入标准评测范围。举例来说，不能仅看到一盏台灯是否节能环保，还要追溯到这盏台灯在生产过程中是否节能环保，综合考量才是最大程度减轻中国的排放问题。

　　当然，奥巴马此次来华提及环境问题，这值得我们重视，不过，我认为这是一个阶段性问题。奥巴马不能要求发展中国家马上进入发达国家对环境的要求，毕竟发达国家也是经历过资源浪费阶段，而且我们也看到发达国家经常将资源破坏型的产业设置在发展中国家，虽然本国没有破坏环境，但实际上也间接破坏了环境，这同样是奥巴马需要思考的一个问题。

　　陈穗建：首先说保护环境肯定是一个非常好的倡议，全球气候变暖问题我们也必须重视。但我认为奥巴马、或者说西方国家在这点上要求的太过了。西方国家的工业化很大程度上是以牺牲全球环境为代价获得的。当他们已经完成工业化后，反过来要求发展中国家不能以相同的方式获得发展，有一定的“强盗逻辑”。这就类似，你找到了一条通往财富的道路后，马上过去对你的邻居说，这个机会只属于我，你不能使用。

　　太强调环境保护会抑制经济的发展速度，但节能环保也不能不重视，因此关键是中国找到自己的平衡点。

　　对于房地产来说，节能环保建筑是一个大方向，开发商多开发节能环保的建筑也是很有必要的。

　　陈经纬：要坚持统筹兼顾、妥善处理实施中的各种关系。比如，在项目的整体实施过程中，我们首先确保建筑结构安全的前提下，进一步综合考虑住宅性能、环境保护、资源节约利用、住宅建设成本与使用成本之间的相互关系。又比如，在具体的设计和施工中，我们对传统的设计模式进行变革，采用的是“整合设计”的理念，在设计的最初方案阶段就有生态节能的专业人员介入，综合考虑规划、建筑、结构、能源系统、暖通等各方面因素，提出初步的生态节能方案，并在后续的设计中综合各个专业，形成一整套可行的、适合的、内部有机相连的生态节能体系。

　　《东地产》：随着全球金融危机的消退，中国对此次危机的应对得到了世界各国的认可，对此您认为中国房地产企业在此次经济复苏中起到什么作用？

　　倪建达：悲观来说，此次金融危机是一个“成人病”，这对像中国一样还处在“成长”阶段的国家而言，“成人病小孩难得”。也就是说，中国受此次金融危机影响并不是很大。而对于中国房地产企业能够从去年危机中复苏，间接原因是政府4万亿的救市，以及银行信贷的放松。资本流动性过剩，其中流入方向就有房地产市场，所以说中国房地产企业对此次经济复苏起到的作用并不算大，起到关键因素的是4万亿流入市场，以及银行信贷放松。

　　陈穗建：我认为房地产行业对中国经济的复苏起到了至关重要的作用。今年房地产产值在GDP中的比重占到了6%-7%，房地产投资占整个投资比重之1/4到1/5。在持续复苏的过程中，房地产业的快速复苏在中国经济复苏中起到很重要的推动作用。这是拉动中国经济很重要的力量。

　　《东地产》：在去年金融危机中，中国许多企业纷纷走出国门收购国外企业。随着中国国际地位的提升，中国房地产企业在国际房地产行业是否应该有更快的发展？

　　倪建达：全世界都觉得中国最赚钱，中国房地产企业为什么要跑到国外去发展呢，况且在上海房地产市场，现在还处在群雄割据时期，没有哪一家房企能够做到垄断地位，因此去国外发展不如扎扎实实发展国内房地产。除此以外，投资国外的房地产还需要考虑国外国情、金融政策、税收政策等问题，贸然投资风险将会很大。

　　陈穗建：中国的国际影响力在逐步加大，中国企业走出去的机会也会越来越多，但我认为短时间内中国房地产企业大规模走出国门的可能性不大。

　　首先是中国和国外的行业管理标准不一样，中国房地产行业一定程度上还属于粗放型开发的行业，在国外严格的标准下，中国的房企会感到很艰难；其次是住宅文化和需求问题。国外人的居住习惯，住宅文化对中国的开发商而言是个陌生领域，要能开发出符合当地人口味的住宅是个挑战。此外国外一个城市一年所需的住宅也很有限，对于国外动辄一年几万几十万甚至几百万平米开发量的开发商来说市场也会比较小；最后一个问题是利润问题。国外建筑行业的用工成本远远超过中国国内，此外建材价格、税费等各项成本也很高，利润率较低，这对于国内的开发商来说是个异常现实的问题。

　　陈经纬：我国房地产行业已经具备了“走出去”的条件，国际金融危机给中国房地产行业走出去创造了有利条件，纵观全球，完全有机会把中国人造的房子建在全世界。

　　《东地产》：奥巴马来中国，您认为带给中国最大的影响是什么？

　　倪建达：奥巴马来中国，更多的是两国高层的沟通，一次双方平等的交流。要想马上看到两国在经济、政治等方面的突破，还有一定距离。媒体上一直提到这是历史上就职不到1年就来访问中国的美国总统，实际上并没有必要放大这一点，从一个侧面可见中国人在某些方面还是存在不自信心理。所以，我建议大家还是以平常心来看待奥巴马访华这件事。

　　陈穗建：主要看中美在贸易、科技等方面的突破。中美如果在外贸和科技合作方面有长足的进展，对中国经济、中国房地产行业都是非常好的推动。

　　《东地产》：如果你和奥巴马对话，你最想和他探讨什么问题？

　　倪建达：作为一个企业管理者，我还是比较想跟他探讨经济合作、金融规则建立方面的问题，还有就是大家都比较关心的美国对台湾方面的问题。

　　陈穗建：我很想问和他探讨下中国持有美国的那8000多亿国债，美国在这方面有些什么想法和打算？

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