房地产价格涨跌一直是市场和政府关注的焦点，作为拉动内需产业链最长的房地产业，未来走势如何？摩根大通中国投行副主席龚方雄和独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠日前就此话题接受了媒体采访。龚方雄认为中国房价长期上升的态势是非常明确的，很长一段时间内不会出现拐点。而谢国忠却表示，随着美联储加息美元走强，通胀预期明确，2010年中国房地产或出现回落。

　　龚方雄

　　楼市拐点短期难现　中国房价长期看涨短期中性

　　龚方雄在接受采访时表示，作为促进内需最大的产业链之一的房地产，其个人认为中国房价长期上升态势应是非常明确的。短期看，受外部原因冲击，价格可能会涨到某个位置进行整固。这个外部原因就是人们对流动性的感觉。如，今年初每个月贷款数量都是1万亿元，目前每月只有5000亿元左右，大家觉得少了一半，流动性紧张的感觉油然而生，但这种感觉持续不了多长时间。

　　目前各国利率都比较低，套现投机资金很难寻找合适机会。资金会涌向有形资产，如黄金、有色金属、贵金属、大宗商品、石油等等。这实际上对房地产市场也是有影响的，因为房地产属于有形资产。对于最近出现这么多新“地王”，很多人很片面在探讨这个问题，并没有上升到资金成本的角度。创造“地王”的开发商都是国有开发商，他们有一个共同特点，相对资金成本比非国有开发商便宜很多。所以，他们觉得可以拿得起那块地。

　　放大这个道理，全球来讲整体的资金成本还会保持相对较低水平很长一段时间，有形资产就会增值，这是大趋势。因此，房地产还没有到拐点。当然，很多人在这方面感觉不舒服。因为全国房价基本上回到金融风暴以前的高位，但股市还在半山腰，从高位6000点回落才上扬到现在的3000多点。但这是从另一角度印证我们国家房地产投资比很多其他投资要好。

　　城市化推动并支撑高房价

　　龚方雄认为，中国经济目前处在一个结构性成长的初期，城市化率相对很低，只有45%。明年可能会上升到46.5%，按这种比例，我们13亿人口，每年进入中国城市的新增人口差不多有1500万—2000万。这意味着每年都要造一座新的像上海这样的城市来吸纳这部分人，或者每年都建一座像纽约、伦敦这样的城市，这就是城市化进程的必然，是中国经济的原动力。

　　对于很多人将收入、地价等因素，与美国做一个很简单的类比，龚方雄非常不赞同。他表示，中国可耕地是稀缺资源，但美国不是。中国国土面积跟美国差不多，但中国可耕地面积占国土面积的比例是40%。由于中国人口比美国高出4倍，使得我国人均耕地只有美国的1/8—1/10。而美国已经是成熟国家，是城市化进程完成的国家，而中国城市化进程才刚刚开始。

　　“可以想像，如果中国城市化达到70%、80%甚至90%，中国耕地还会流失多少。”龚方雄说，“有些人说城市化不一定要占用耕地，但这只是幻想。城市化进程一定是占用可耕地为代价的，地价的上涨是难以避免的。因此，房价怎么会降得下来？”

　　谢国忠

　　2011年房价或回落　美联储加息4个点是拐点

　　谢国忠认为，按照工资和房地产平均价格算，中国房地产已经是世界最高。但房地产走势出现拐点，最终要看美元是否走强和中国政府的管控措施力度的强弱。

　　从世界范围来看，货币供应量增速都远远高于名义GDP的增速。也就是说，货币增长被用来支撑高杠杆率，这在金融部门尤其明显。当然，原因是央行通过降低利率来应对金融危机，有时甚至是强行增加银行的流动性，以期他们能够增加贷款，刺激经济。所以，如果政府在货币流动性管控上采取不同的措施，将直接导致房地产价格的涨跌，出现明显价格震荡。

　　另外，随着通胀预期的来临，如果美联储开始加息，使得美元走强，也会对中国房地产价格产生影响，将带来房地产泡沫的破裂。这是因为中国的刺激政策将主要通过贷款政策间接地实现。由于在可预见的未来，中国的货币仍将钉住美元，这就决定了中国的货币政策的结局，中国的通胀率和利率很可能会与美国相似。

　　因此，如果美国明年开始加息，由于在加息初期，幅度不会很大，毕竟通胀的预期是逐步趋强的，加息会呈现小步回暖态势。但一开始加息由于人们感受不深，所以，没有太多影响。我预期明年会加息2个百分点，这对于美国而言，相对较低。因此，加息所产生的效应不会太明显。但如果加息到4个百分点，效果就不一样了，给人的感觉应该是通胀明显来临，紧缩政策开始产生效应。我预期这个时间应该是在2011年，也是对我国房地产价格走势产生明显影响的时间点，将出现很明显的回落。

　　城市化促房价短期上涨

　　谢国忠认为城市化带来的是房价越来越高，与此同时，也提高了城市化发展的门槛。所以，随着城市化率不断提高，人们出于追涨的心理，目前出现了短期房价的上涨。但从长期看，供求总是要寻找一种平衡的。房价越高需求越低，在达到相对平衡后，销量就会出现下降，平衡被打破，房价寻求下一个支撑点。所以，短线的追高出现的是短期的泡沫。

　　现在买房大军的背后是双方父母的支持。这从另一个角度可以说明，现在的房价居高，单一购买力上不去，超越了人们的承受能力，需要多人的支持。所以，长期看，是不可持续的。天下没有不散的宴席，所以，短线房价高到一定程度是上不去的。

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