本报记者 荆宝洁 北京报道

　　10月22日，北京统计局公布前三季度房地产市场数据称，截至9月份北京市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。住宅销量大减的原因在于供应量大减：今年1-9月份，北京新房开工量为1169.1万平方米，同比下降22.4%。 

　　几乎同一时间，民生银行地产金融事业部发布《中国地产金融蓝皮书》称，今年1月份，北京楼市去库存需要约24个月(按照月均销售1.2万套计算)，而到今年9月底，楼市库存已经只够5个月的销量。

　　北京楼市是否已经走向供不应求的十字路口？

　　德意志银行中国区董事秦靖在接受本报记者采访时表示，供给和需求是个动态概念，很难拿一个时点的库存去衡量楼市当前的状况。而城市房屋库存量没有所谓的警报线。他举例说，2008年初，没人买房时，那是库存严重过剩，但彼时的库存量有可能还没有现在多。

　　库存量并非房价最终决定因素

　　房屋库存，也称房屋可售，通常指已获得批准预售许可，但尚未被市场消化的部分。

　　按照物业类型，房屋可售包括商品住宅可售以及其他物业可售情况；按照入市房屋完工情况，则分为期房可售与现房可售两大类。研究商品住宅市场库存，则参考商品住宅可售量，包括商品住宅期房可售与现房可售，两者总计构成商品住宅可售总量。

　　库存对房价的影响主要是基于供销变动情况。库存增长，往往处于供应增长，交易较弱的环境下，通过市场调整，房价多会相应下调，反之则相反。然而，这种情况是在假定其他条件不变的前提下。实际市场情况下，影响房价走势的因素有很多，库存对房价的走向只是起到一部分作用。

　　中国住宅与产业研究协会副会长顾云昌在接受本报记者采访时也表示，需求并不是按照平均速度释放的，有可能一段时间很多，有可能一段时间很少，供给亦是如此，同时有一定的滞后效应。这种不平衡可能会给楼市带来短期的波动。

　　中国指数研究院向本报记者提供的2008-2009年京沪深可售套数走势变动图显示，2008年初至年底三个城市可售量一路上扬，分别于2008年底2009年初到达峰值，进入2009年则逐步下滑。该变动主要受住宅供销的共同影响，2008年整体市场供应充足，同时交易相对低迷，未消化房屋量增长。2009年市场转好，市场供求结构由供过于求向供不应求转变，前期余留库存以及后期供应消化加快，可售减少。

　　但通过观察走势变动图可以发现，2009年9月库存仍高于2008年前三月的库存。而2008年前三月，北京房屋库存均低于10万套。

　　进入2009年以来，京沪深三城市住宅新开工面积与施工面积波动上行，尤其是北京该上行趋势最明显，如截至8月北京新开工面积与施工面积环比分别增长40%与30%左右。作为供应量的先行指标，新开工面积与施工面积的回升，预示着未来一段时间市场供应将有可能回升，同时新开工面积量与施工面积量对供应量也有着很大影响。

　　21世纪不动产首席分析师孟奇认为，今年供应量与去年同期相比并无太大变化，市场存在所谓供应不足的感觉，是因为部分开发商捂盘，人为造成实际供应不足的情况。从监测数据看，今年以来房地产投资稳定增长，2010年供应基本有保证，不可能出现房荒。

　　开发商和购房者同时观望

　　最近几个月，一线城市销售量有所下滑，对库存有何影响？据统计，截至9月，北京商品住宅可售总量达10万套，与去年同期相比住宅可售量下滑了26%左右。上海与深圳两市也呈现明显下滑。近期，京沪深可售并未有明显的反弹迹象。一方面，8-9月份市场氛围虽不复上半年的一路上行的姿态，但三城市交易量下滑幅度较小，对于市场库存消化速度不构成绝对影响。另一方面，三地批准上市量同比与环比表现均不乐观。如9月北京批准上市量再现近50%的回落，这说明从输入角度看，近期不具备可售大幅反弹的可能。但从长期来看，新开工、施工各项指标均在企稳回升，未来供应有可能增长，同时政策微调、价格居高不下等因素加大了后市交易不确定性，市场库存有增长可能。

　　亚豪机构也认为，由于10月成交量持续下跌，楼市逐渐进入了交易淡季。楼市预期也变得不甚明朗起来。受此影响，北京11月计划开盘项目的数量出现明显的下降。据亚豪机构统计数据显示，11月即将开盘的项目有41个，其中，首次开盘的纯新盘项目为13个，主要集中在朝阳区及大兴、通州、昌平等远郊区域。老项目后期开盘的项目有26个，分布范围较广，这些项目中有频繁加推房源的热销项目，如保利西山林语、润泽庄园、K2海棠湾等，也有久未开盘的老项目后期如新磁器、东恒时代等。

　　11月即将开盘的项目从数量上看，出现了明显减少的趋势，相比8月份80余个开盘项目量，11月缩减了五成，特别是纯新盘的上市步伐更是明显减慢。

　　究竟是什么阻碍了新增供应的上市速度？亚豪机构副总经理高姗分析，拟入市纯新盘的减少主要是因为尚不具备开盘条件，虽然蓄客已久，但在后续政策不明、观望情绪较为浓厚的情况下，开发商对于年底是否推盘顾虑较大。11月又是转入传统销售淡季的一个月，开发商在对市场形势的判断上也趋于保守。另一方面，受到今年存量快速消化的影响，多数开发商可售房源不足，企业面临着持有流动性过剩、资金相对充足的现实，纯新盘更愿意等一个更好的时机、更好的价格点上出手。但从价格上看，11月即将开盘的项目价格仍持续走高，这种现象说明，楼市的博弈现象进一步加深，开发商在当前采取了“保价舍量”的策略来应对市场变化。

　　孟奇称，在宏观经济加快回升、2010年通胀预期有所加大的背景下，进入10月下旬楼市成交量比上旬明显增加。但楼市政策前景不明，开发商捂盘、二手房业主惜售和购房者观望的现象同时存在，预计基本稳定、小幅波动的市场态势将持续到12月底。

　　(中国指数研究院供图)

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