内地房企集体赴港IPO，恒大招股两天狂揽认购额42.6亿

　　本报讯  记者赵燕华、实习生潘淑芝报道：久未沾新股的华人首富李嘉诚，最近也加入到“打新股”的行列。日前，内地赴港IPO的恒大地产以及龙湖地产启动招股，李嘉诚同时出现在这两家公司的投资者名单中，已被确认的是其以1亿美元认购恒大地产。

　　这是恒大地产继郑裕彤、刘銮雄各斥资5000万美元认购股份后，再度获重量级“资本大佬”的支持，继而也影响到其公开招股。10月22日与10月23日，两天公开认购，股民集体看好恒大地产，综合多家证券行的数据显示，恒大地产获认购42.6亿元。市场消息更指出，恒大国际配售超额认购情况已突破6倍，吸引了最少377.9亿元资金的关注。恒大地产发行可谓顺风顺水、胜券在握。

　　房企境外上市洪波涌起

　　10月以来，境外股市强势上涨，道指、纳指、恒指等股指纷纷创出新高。这使得前期沉浸在“破发阴影”中的中资地产商再度掀起境外上市热潮。10月17日，国内首只地产科技概念股中房信集团(CRIC)登陆纳斯达克，受到投资者热捧，上市以来累计涨幅达35%。在香港市场，恒大地产、卓越地产、福建明发、厦门禹洲、花样年等中资地产商相继启动招股。

　　自7月29日北京金隅赴港上市以来，已有恒盛地产、宝龙集团、华南城等多家房企完成境外上市。据统计，加上已通过聆讯和蓄势待发的企业，目前，排队赴境外上市的内地房企超过30家；实际募集和计划募集的资金合计逾500亿港元。

　　业内人士分析，四季度，资本市场流动性依然充裕；在今年行业景气回升中，多数房企交出了亮丽的业绩答卷；优势房企将成为境内外资金青睐的对象。而房企上市融资，在为未来投资布局做准备的同时，也将加剧土地等资源方面的竞争。

　　房企赴港IPO遭遇新“标准”

　　不过，当数十个中国内地房地产企业瞄准香港股市，欲借IPO一役实现资本“涅槃”时，太平山下的资本角逐并非一马平川。今年9月，内地地产股赴港IPO呈现开闸放水之势。其中内地大型综合物流交易中心华南城(01668.HK)和福布斯神秘富豪张志熔名下地产公司恒盛地产率先于9月底10月初分别上市。

　　“在恒盛和华南城招股的时候，香港市场行情很好，所以两家公司定的价格都比较高，但上市后受大势影响一路下降。到宝龙路演时不得不大幅下调招股价。当时香港投资者对内地地产股确实一度出现悲观和分化。”分析人士指出，金融危机过后，境外资本市场更关心房产商的财务状况、风险控制能力和土地储备质量，“投资者最终的选择，将体现出这种差异性。”

　　在香港，投行对地产公司IPO的主流估值方法是NAV估值法，即净资产价值法。相对于简单的市盈率定价，NAV估值对预期价格变化、开发速度和投资人回报率等因素展开全面评估；但这种方式也推动了开发商对于资产的简单崇拜。

　　野村证券一位地产分析师指出，随着市场对地产企业IPO更趋理性，今后，地产商在关注资产规模的同时，更应关注资产质量和品牌等因素。

　　投行人士表示，境外市场对企业IPO的审批判断标准，更偏重于企业在行业内是否拥有良好的发展前景和盈利能力，因此内资优质房企赴海外上市的成功率便相对较高。

　　超购5.6倍恒大在港受追捧

　　在芸芸赴港“淘金”的内地房地产企业中，作为内地最大的“地主”的恒大地产新股认购独领风骚。

　　事隔一年再度赴港上市的恒大地产继续领跑，据香港媒体报道，同一时间共有4只内地房产新股在港上市，竞争激烈。截至10月23日，已经完成招股的禹洲地产(1628.HK)获超额认购不足两倍，而且并未吸引到大客户最高限额申购；恒大地产(3333.HK)则继续延续理想状态。

　　孖展数字反映股民集体看好恒大，综合多家证券行的数据显示，已为恒大借出42.6亿元孖展，即公开招股超额认购5.6倍。另外，市场消息称，恒大的国际配售部分也已超购近5倍。申银万国联席董事郑家华认为，恒大的招股反应一洗近日内房股的颓风，建议持续看好恒大。

　　据介绍，“孖展”一词来自香港，英文为Margin，即保证金的意思。根据单只股票波动“孖展”，是香港对杠杆式交易制度的称呼，又称保证金交易。从孖展招股来看，恒大地产显然受到了香港投资者的青睐。

　　“恒大的能量绝不仅如此，估计该股下周二孖展截止时，仍然有大量增加的孖展认购，”时富金融零售金融业务董事总经理郑文彬则相当看好恒大上市的表现，他认为，恒大自公开招股以来气势如虹，可以持续看好。

　　分析师认为，恒大能在招股中一马当先，其重要原因是相对便宜，故吸引投资者认购新股意向增强。另外，市场气氛转好，恒指创逾一年高位，连带新股孖展认购也在升温。

　　香港富豪缘何看好新地产股

　　本月19日，恒大地产在香港举行上市投资推介会，当时就获得了不少香港富豪到场支持，包括新世界主席郑裕彤、华人置业主席刘銮雄、星岛主席何柱国、长江实业执行董事叶德铨、英皇系主席杨受成以及中渝置地主席张松桥等人。

　　当天叶德铨透露，恒大的业务规模庞大，项目覆盖全国，今年售楼成绩理想，而且土地储备成本便宜，都是认购恒大地产的原因。

　　目前，据香港市场消息称，香港首富李嘉诚透过长江实业以逾1亿美元进行认购，英皇集团主席杨受成则以私人名义认购超过亿元。而中渝置地主席张松桥等也参与到新股认购中。另外，恒生银行还宣布，为认购恒大地产的客户，提供“一口价”新股贷款优惠，实际年息低至一点三五厘。

　　实际上，从恒大上市前的股权结构上看，也能发现不少国际战略投资者的影子。2008年，公司上市计划因金融危机暂时搁浅后，立刻引入了周大福等第二批战略投资者，入股恒大5.6亿美元，以解决当时的燃眉之急。

　　根据其招股说明书，恒大目前主要的掌舵人仍是许家印夫妇，二人共持有约80%股权，剩下不足20%股权则由战略投资者持有，包括瑞信、德意志银行、美林、高盛等国际投行以及科威特投资局，国际背景十分雄厚。

　　值得一提的是，据招股书披露，该集团拥有土地储备5120万平方米，并且将来也会延续如此规模的储备，力争在土地市场上一直占据优势。同时，其土地成本也比较低，每平方米仅445元人民币。按照恒大今年前9个月的销售均价5100元/平方米计算，其土地成本不足10%。去年以来，恒大在内地楼市中一直采取“弃价保量”的策略，随着房价近期走高，恒大的土地成本优势存在进一步挖掘的空间。

　　截至昨日，恒大地产的国际配售实现两倍超额认购，这意味着恒大发行已经胜利在望。值得注意的是，恒大最终发行股份数量较此前市场传言的占总股本15%比例有所下降，受股份发行数量影响，恒大地产此次IPO募集资金规模也有所减少。消息人士分析，恒大地产此次发行股份数量压缩，主要是因为公司目前现金流已大大改善，不必强求IPO规模。据了解，截至三季度末，恒大地产账面现金有100亿元，同时三季度销售合约仍有74亿元的回款额度。

　　赵燕华、潘淑芝

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