在去年制定、今年实施的众多购房利好政策中，唯有对二手房交易的营业税免征具有明确的时间限制，即从今年1月1日起执行至12月31日止。在这一期限内，房产证在2年以上的二手房交易时，可减免5.55%的营业税。

　　如今距离营业税减免到期只剩下两个多月。政策到期后，满2年、不足5年的普通住房交易将必须多付一笔不少的营业税。

　　在明年税收政策尚未明朗的情况下，不少市民都希望能搭上优惠政策的“末班车”，因为购买二手楼大部分是需要转按，或者申请按揭的，从确定买房到过户，大部分都需要一个多月或两个月。

　　信息时报记者 张金娜

　　买家 高楼价吓退买家 四成近期不买房

　　据搜房网关于“二手房营业税倒计时，近期买家是否会购二手房”的一份调查显示，有61.39%的买家认为，二手房营业税优惠对自己很重要，有20.34%的买家认为不重要，有18.27%的买家认为无所谓；在这份调查中有41.35%买家表示，不会因为优惠即将到期而于近期购买二手房。

　　满堂红地产研究部总监龙斌表示，目前在二手楼市中，买卖双方对未来楼市的看法存在分歧，仍在继续博弈。

　　虽然按道理来说，营业税是由业主承担的，但在实际中业主往往都将营业税转移到买方身上。目前，随着营业税进入倒计时，一些有较大意向购买二手房的买家开始蠢蠢欲动。家住广州白云区的李小姐上周就在祥景花园购买了一套70多平方米的二手房子，准备用于投资。她在接受记者采访时表示，自己一直在寻找一套小户型用于放租，既然迟早要买，就趁着还有优惠政策时购买，而且随着明年地铁开通，这里一定还会升值，到时二手楼价可能还会上涨。

　　据记者了解，手上有一定资金且打算今年购房的买家此时都在积极出手争取搭上政策优惠末班车。当然，目前高企的楼价也令大部分买家望而却步，将期望寄托在明年。对此，龙斌建议买家，在目前楼价普遍较高且看不清明年楼价的情况下，二手楼买家可选择一些性价比高的楼盘。据了解，并不是所有二手楼价都很高，有些二手盘价格也是比较合理的，比如在海珠区、白云区等地段还是可以找到性价比高的二手房产品。

　　卖家 投资客搭末班车 自住者惜售不卖

　　记者在采访中了解到，目前，针对营业税费减免进入倒计时的情况，业主持有两种心态：一方面，熟知该政策的业主希望借此机会高价出货，另一方面，不了解该政策的业主则持着“可卖可不卖”的心态。

　　自住型业主可卖可不卖

　　合富置业专业人士表示，目前二手市场不少板块的买家都趋于理性，主要是因为自住型买家回归主流。另外，不少买家由于对营业税费减免进入倒计时的情况并不熟知，因此买家加速入市的情况在国庆黄金周并没有明显增加。

　　据了解，番禺不少大型社区盘，如丽江花园和锦绣生态园的业主，出于对番禺未来市政利好的信心，都不太急于放盘。而如老城区的淘金、建设一带，大户型单位的业主自身都不太急于等钱用，通常是要等到符合自身心水的价位才肯放售。合富置业专业人士表示，随着大市企稳，之前赶着出货的业主也已基本出货，现在放盘的业主基本是一种“可卖可不卖”的心理，而且这部分业主大多看好后市，心态强硬。

　　投资客搭末班车高价出货

　　也有不少带有投资目的的业主表示，目前一手房价正处于上涨期，二手房肯定会跟着继续上涨；但由于明年二手房优惠政策取消了，将有可能影响二手房的成交量，因此，今年底是以高价出手的好时机。持有4套物业的姜先生告诉记者，在熟知二手房优惠接近尾声后，担心到明年又要增加一大笔税费，因此打算在今年底抛出手中的物业。

　　中原地产蒋永华及满堂红殷先海表示，进入第四季度，营业税减免的末班车效应有望加强，且历来市民都喜欢买新楼过年，故年底的行情应该不错，但明年一季度则恐怕会受营业税优惠取消而影响成交。信息时报记者 徐凤

　　尽管买卖双方心态各异，有想赶紧出手的，也有犹豫不决的，但对地产中介而言，“营业税优惠倒计时”则无疑成了一个宣传法宝。在一些中介行记者清楚地看到，关于营业税优惠进入倒计时的宣传海报均贴在显眼位置。很明显，中介们都希望能在年底促成更多的买卖交易。

　　当记者进入一中介行咨询放盘情况时，中介人员就积极地告诉记者，营业税减免优惠已进入倒计时了，因为办理转按揭需要一两个月的时间，所以现在应马上放盘，肯定很容易出手。

　　而另一家中介行的中介人员也同样拿“营业税优惠倒计时”做文章，他告诉记者，现在首付能做到2.5成，并且银行按揭有折扣等，若赶在年底前搭上营业税减免优惠的末班车，还可省下一大笔费用。

　　据记者了解，随着二手楼营业税优惠进入倒计时，一些业主、买家更加频繁地收到中介的电话或短信，主要都是以营业税为突破口向买家、卖家进行游说。

　　记者调查

　　调查 1

　　全市逾九成物业成交价超5000元/平方米

　　上周末，记者在番禺丽江花园合富分店了解到，近期咨询二手物业的购房者逐渐增多。据销售人员介绍，近一个月看二手房的人较前几个月明显增加了，询问明年二手房优惠政策能否持续等问题的客户也日益增多。

　　在购买二手房意向方面，咨询高素质物业的客户占逾六成。据合富置业9月成交数据显示，全市的二手价格继续保持高位盘整的态势，5000～8000元/平方米虽然继续成为交投的主力价位段，成交比例在34.3%，但对比8月的37%已有所下降。至于5000元/平方米以下的中低价位二手房则继续呈下降趋势，成交比例已从8月的10%下降到9月的8.2%。在整个市场的高位调整期，高质素物业成交所占比例继续录得增加的势头，其中8000～10000元/平方米的价位段占9月成交比例的23.7%。

　　据满堂红的成交数据显示，9月广州二手住宅成交均价环比再升5.4%，为8996元/平方米，几近冲破“9字头”。而受高楼价影响，二手住宅成交宗数略有减少，高楼价区域成交受阻较为明显，中低楼价区域的成交情况较好。

　　对此肖文晓认为，今年二手楼市已有新高，明年二手楼价继续往上走的可能性不大。有众多业内人士表示，受优惠政策等影响，接下来的两个月，二手楼市场成交量应该会比较活跃，成交量会稳中上升，但价格往上涨的系数比较低。

　　信息时报记者 徐凤 张金娜

　　调查2

　　业主看涨频反价　买家看跌不出手

　　据了解，楼市进入传统意义上的“金九银十”后，刚刚因为成交量减少而有所收敛的涨价风又开始抬头，“反价”现象又冒了出来。特别是在越秀、天河、海珠这些一手楼价涨得最疯的区域，二手业主的提价速度也最快。

　　满堂红成交数据显示，9月越秀、天河、海珠的成交量环比分别减少22.1%、11.8%和3.9%。“价格上涨越快的区域，成交量减少得越厉害。”满堂红研究部主任肖文晓表示，价格过高时，楼市的需求就会减少；而成交量下降到一定程度又会反过头来对价格产生压力，等到业主发现“有价无市”，就不得不调低对楼价的预期。

　　事实上，现在客户不看业主原来放多少价，就看业主有没有降价。只要一降价，就能从根本上触动买家的神经。但据满堂红研究部经理周峰透露，从近期的市场成交了解到，主动降价的业主只占不足一成，仅约8%～9%，而且基本是前期持有多套物业的投资客，现在想赶紧抛售套现。而大部分业主因自身持有物业数量不多，基本是2～3套，故在价格上咬得很紧，暂时没有明显松动的迹象。

　　据满堂红的粗略统计，近期成交的买家当中，连续3个月内不停看楼的占27%左右。也就是说，他们基本上是在7月开始看楼，到最近才买楼，可以算是被现实所屈服了。其余的买家多数是资金量相对充足的客户，看房次数不算太多，他们应该是觉得现在的价格还比较划算，故入市。

　　“目前买卖双方已不能简单地用‘博弈’来形容。”周峰表示，因为双方对后市走势的判断已有各自的立场，且不在同一方向上，预计这种“高位”市场调整的时间有可能延长，此后成交量在传统旺季中(每年最后两个月)才会有所改观。

　　信息时报记者 徐凤 罗莎琳

　　探讨

　　政策有变影响多大？明年4月后楼价或大调整

　　2008年为了促进楼市的健康发展，政府出台了一系列利好政策，其中包括多项二手楼市的优惠政策，如个人首次购买90平方米以下普通住房契税税率下调至1%、免征印花税、销售住房免征土地增值税、减免营业税等。在众多二手楼优惠中，唯有对营业税有明确的一年时间限制。同时，营业税的减免对二手楼市场影响有多大呢？

　　有买家向记者算了一笔账，契税、印花税、土地增值税加起来也仅是房价的3%左右，而一个营业税就占了总房价的5.55%，这也是一笔不小的花费。由于很多业主都是一口价实收，因此这笔花费就转嫁到了买家身上。比如一套75万元的房子，5.55%的营业税就要4万多元。

　　满堂红地产研究部总监龙斌表示，现在很多二手楼成交，买卖双方都是在一两万元上不相让步最终让成交泡汤的，然而多交5.55%的营业税就要多出几万元，肯定会影响成交情况。

　　由于年初是春节的传统淡季，地产人士表示，如果营业税优惠政策取消，虽然不会马上对市场产生巨大影响，但到3月会比较明显。保守估计，取消优惠政策会对市场产生20%或以上的缩量影响。此外，有地产专家估计，一旦取消营业税优惠政策，二手楼价会在明年4月之后有一次调整。而且应该是较明显的调整，当然这是由于市场成交结构调整引起的，高端物业成交比重减少，中低端物业成交比重增加导致。

　　信息时报记者 张金娜

　　明年二手楼优惠政策如何走？可能“收一些放一些”

　　目前，包括一二手在内的广州楼市成交处于萎缩状态，尤其是二手楼市，缺少优惠和降价，买卖双方的僵持让成交量处于低估。地产专家建议，二手楼市的优惠政策应该延期，否则将对楼市产生不利影响。

　　业内资深专家韩世同认为，虽然对营业税实施减免政策是比较合理的，但从目前的房地产市场来看，继续实施营业税优惠的可能性比较小，“但如果明年立马恢复之前的营业税就比较严厉了，楼价这么高，再加收5.55%的营业税，那么买家的负担就更大了。”

　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，对于政府而言，今年鼓励住房消费政策、拉动内需的目的已经达到，明年是否还要继续实行优惠政策，关键还是看经济形势是否需要。从现时的经济大环境来看，经济已出现了连续复苏的苗头；但由于其中有很强的投资拉动的因素，政府并不确定在投资停止后经济是否还能维持目前向上的势头，所以一再强调经济回升的基础还不稳固。这也就意味着，在经济形势没有明朗之前，国家还很大程度上需要依赖住房消费来拉动内需。因此他认为，明年政府不大可能马上全部取消优惠政策，很可能是收一些放一些，鼓励初次置业的优惠政策可能还会保留或者部分保留，对多次置业和投资性购房的政策则会收紧。

　　周峰同时也建议，该优惠措施总体内容不变，部分内容调整，优惠期至少应该维持到2010年上半年为止。但未满2年的物业转售按‘差额’征收营业税的规定，可以改为按‘全额’征收营业税，这样可有效抑制短炒行为。

　　此外，明年央行的态度也很重要，因为今年是新中国华诞60周年，才有大额度的信贷计划，明年的信贷总量或许会比今年明显减少。现在通过银行贷款买房的客户占总客户的78%左右，一旦银行收紧资金审批量，客户入市的意愿便会明显减弱，故有上述缩量20%的估计。

　　信息时报记者 罗莎琳

　　专家视点

　　业主再迟疑或错失出货良机

　　限期一年的二手房营业税优惠政策即将在12月31日到期。来自满堂红地产分行的消息显示，目前二手楼市暂未因此而出现“抛盘潮”，但先知先觉的投资客已抢先一步开始出货。

　　据中介人士介绍，投资客之所以会在这个阶段下决心卖楼，主要是因为两个原因：一方面是手头的房产经过前期的升值已获利颇丰，另一方面，抢在大家意识到营业税政策可能带来的影响之前卖楼，可避开房源的相互竞争卖个好价钱。有投资客认为，等到明年恢复全额征收营业税，无论由买卖双方的哪一方支付，都将是一笔不小的负担。虽说现在二手楼交易可以实收，但按照目前的价位，如果还要买家额外承担一大笔营业税，买家未必会像之前那么爽快。因此，还不如选择手持现金，等形势略微明朗再作打算。

　　满堂红研究部高级主任肖文晓也表示，二手楼价从年初至今已涨了大约30%，在市场已进入“价升量跌”的新阶段的情况下，第四季度确实是业主出货的一个良机。

　　据满堂红研究部统计，目前二手楼市新增供求比已从上半年的7～10个客人对应一套房源，下降至5～6个客人对应一套房源，而业主“反价”的成功率也从6月最高的17.2%下降至9月的10.4%。两项数据都表明：置业者追涨的动力正在减弱，未来市场有调整的可能性。既然明年楼市涨跌难料，业主“见好就收、落袋为安”是较为稳妥的做法。

　　肖文晓称，人们都说投资客贪婪，其实现在有的用家比投资客还要“贪”。对于投资客来说，快速周转可以避免风险，因此只要有一定的利润就会将房子卖出，转而寻找下一个投资机会。那些只有一两套房的用家则不一样，如果一套房子他认定可以卖150万元，149万元他也不会舍得卖，即使当初买房子只花了100万元。“近年楼价不断上涨的现象，已让这些业主忘记了那个真实存在的风险：在等待150万的买家出现的过程中，楼市也有可能发生股市般从涨停到跌停的戏剧性变化，届时业主的损失就不会仅仅是那1万元的价差了。”

　　信息时报记者 罗莎琳

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