时代周报记者  张睿

　　“万科并不是绝对不会涉足商业不动产开发。”毛大庆透露

　　北京万科是华南房地产企业最早北上的先锋，但是它在北京的业绩却难如人意。今年上半年，万科在北京的销售收入只占集团整体收入的3.88%，成为集团内唯一一个在一线城市销售份额未进入前三甲的公司；今年8月以前，万科在北京市的土地市场上甚至颗粒无收。

　　8月份履新北京万科总经理的毛大庆正在以新官上任三把火的姿态，努力让接近“断粮”的北京万科重振旗鼓。按照毛大庆在入职伊始接受媒体采访时的表示：他进入万科最重要的工作是拿地，并带领北京万科争取在3-5年内进入北京房地产市场销售量的前3名。

　　为此，他甚至提出：“我们会在住宅需要的情况下，让商业带动住宅。”这令人产生遐想：一直专注于住宅地产的万科，是否会在毛大庆的带领下进行一次战略微调。接下来的北京万科和毛大庆，在京城将面临一场大考。

　　北京万科遭遇“断粮”

　　北京万科成立于1987年，是万科在深圳之外进入的第一个城市，也是南方房地产企业最早北上的先锋。

　　作为万科集团下“最老”的公司之一，北京万科20多年的业绩一直不尽如人意，成为集团内唯一一个在一线城市销售份额未进入前三甲的公司。

　　万科集团的年报显示，除了2004年，过去10年，北京市场对万科整体销售收入的贡献率均不到10%。2009年上半年，万科在北京市场实现销售收入8.37亿元，仅占万科整体销售收入的3.88%，利润贡献率只有3.35%。

　　与此同时，北京万科高层的人事变动也显得十分频繁。从1993年北京万科第一任总经理谭志伦算起，到2004年周卫军上任，北京万科总经理一职10年换了8个。近两月来，曾任职于凯德置地的毛大庆和远洋地产的肖劲先后加盟，成为万科新一任管理组合。

　　“北京是一个全国性的市场，来自各方的地产商都会涌来，希望能够在这个区域产生影响力。”北京金泰地产市场部负责人对时代周报记者说，但要在北京市场立足，要么必须承受得起高昂的地价；要么必须有深厚的资源和背景。但万科的经营理念同这两个条件并不相符——“万科对一些原则的坚持使得其‘水至清则无鱼’；而其对成本核算的严格控制在业内有目共睹，这注定了它不会做花大价钱却仅是一锤子买卖的生意。所以，虽然这几年我们在土地市场上也常常看见万科人的身影，但最终他们没有什么斩获。”

　　这让北京万科的拿地瓶颈变得难以逾越。自2007年10月25日，万科以17亿元的“地王”价格夺得朝阳区西大望路27号住宅地后，在北京一直没有拿到新的地块。而且，今年8月份以前，万科在全国新增土地储备400多万平方米，在北京市场却“颗粒无收”。

　　高溢价突击拿地

　　“我的首要任务是拿地。”2009年8月20日，新任北京万科总经理毛大庆在万科公园五号Ⅱ期开幕仪式上首次亮相，言简意赅介绍了他的工作内容。

　　18天后，毛大庆在北京土地储备中心亲自挂帅，指挥作战。经过146轮的竞价，北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司以22亿元的价格，拿下了北京市房山区长阳镇起步区1号地，6450元/平方米的楼面地价让举座皆惊。

　　9月28日，中粮万科这一组合，再次以29.3亿元的高价，将长阳镇起步区5号地块收入囊中，折合楼面地价5726元/平方米。

　　两幅地块的溢价率分别高达163%和115%。在目前长阳镇住宅价格普遍在六七千元/平方米的情况下，万科再次让业内发出“面粉贵过面包”的感叹。

　　但万科显然有更多的考虑。在10月15日举行的2009中国金融地产年会和17日中国房山长阳城市建设模式研讨会上，作为座上宾的毛大庆，都提及了备受关注的长阳项目。毛大庆称，在购置长阳的土地之前，万科对该地区进行了长期的调研。“我们看好这个地区未来的发展潜力。”

　　“北京西南部占了北京平原面积的50%以上。但这里人口、教育资源、商业资源，基本上都是北京北部平均水平的30%-40%，未来有很可观的发展空间。”毛大庆分析，“西南部地区是北京一个价格的洼地，但不会是一个价值的洼地。北京未来的发展要向平原地区突围。”

　　在毛大庆眼中，交通方面房山线城铁即将开通；北京城市人口外溢的挤压效应等利好因素，都让北京万科对房山地区充满了乐观情绪。而长阳镇的城市建设模式以及政府伸出的橄榄枝，也明显打动了北京万科。毛大庆认为，长阳镇通过引入系统工程学制定的投融资规划，很好地解决了村民拆迁、教育配套、市政建设、资源不均衡等开发商的隐性风险。               

　　让商业带动住宅

　　此次北京万科拿下的房山长阳地块，包含了部分商业项目。

　　根据毛大庆透露的信息，北京万科将把长阳项目打造成一个高端低调奢华的、同时具有浪漫田园风情的住宅小区。长阳项目除了建设一个文化艺术中心，将房山CSD(Central Shopping District)的规划展示放在万科的地块，同时与政府一起引进优质的教育资源，万科还会注重整合优质的商业资源。最近万科正在研究的内容包括边缘组团的邻里商业模式，以及地铁和轻轨上盖的商业模式。“我们会把一部分具有规模的商业，跟第一期的住宅同时建设，确保第一期业主入住的时候，这个地方的商业配套基本成形。”

　　作为住宅产品的专注建造者，北京万科在住宅商业配套方面的作为，是否是其涉足商业地产的信号？

　　毛大庆在来万科之前，在凯德置地任职14年。作为商业地产的代表，凯德置地在写字楼、商铺等项目上向来如鱼得水。而毛大庆自1996年加入凯德置地之后，先后主持完成了上海丽晶苑、广州至尊高尔夫球会、北京雅诗阁、凯德大厦、北京来福士等多个大型商业地产项目和近十个住宅项目。因此，他的加入，也一度引发业内人士关于万科要进军商业地产的想象。

　　“万科并不是绝对不会涉足商业不动产开发。”在2009中国金融地产年会上，毛大庆透露长阳镇项目的操作模式时表示。但他强调，万科今后的产品仍然以住宅为主，万科做商业同万达、绿地做商业地产的概念是不一样的，“我们会在住宅需要的情况下，让商业带动住宅，帮助住宅发展，提升住宅的价值。”

　　走在产业化升级前面

　　秉承万科集团推动住宅产业化进程的衣钵，在毛大庆的带领下，北京的团队也在致力于工业化升级。

　　“万科未来对工业化升级的目标，不单单是一个开发商，更要做一个工业化整合商。”毛大庆在2009中国金融地产年会上透露，万科北京团队目前正在做一件事情，就是组织专门的一批精英人才，根据日本、中国香港、新加坡的经验，研究如何高比例地实现住宅的工业化和配置化，使未来生产加工周期缩短、开发周期缩短、住宅产品质量能够脱离人工和手工的不确定性，拉动下游产业的发展。

　　此前，万科在北京已经有住宅产业化的试验—位于丰台区的万科中粮假日风景项目B3、B4号楼、建筑面积8320平方米的项目，采用了工业化预制外墙板和全装修等新技术和新工艺，在今年5月被北京市住房和城乡建设委员会授予了“北京市住宅产业化试点工程”。

　　毛大庆还称，这半年来，北京市政府花了很大力量研究住宅产业化和工业化问题，很快会推出政策推动北京住宅产业化的升级，并会从几十万平方米，进行到上百万、甚至几百万平方米的普及。“而万科希望走在政府和政策的前面。”

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