一线城市楼市集体遇冷交易量下滑房价却仍坚挺

http://www.sina.com.cn 2009年10月15日 11:06 新华网

　　新华网北京10月15日电 (“新华视点”：韩冰叶锋孙晓胜陈先锋黄玫蔡玉高)黄金周期间，京深穗沪等一线城市的房市集体“遇冷”，这一现象引起了人们广泛关注。这个反常现象的背后凸显了当前房市存在的三大反差，而这些反差折射出的问题更加值得深思。

　　反差一：交易量持续下滑房价依旧坚挺

　　十一期间，京深穗沪等地房市成为消费“井喷”中沦陷的洼地。据北京市房地产交易管理网统计，十一长假期间，北京期房住宅日均成交额仅为94.88套，较今年五一期间住宅日均成交额下降20%以上。

　　广州市房管局主办的网站阳光家缘数据显示，黄金周里广州楼市平均每天网签124套，成交量尚不足五一期间的三分之一。在深圳，为期5天的深圳秋季房地产交易会仅成交新房567套，不及5月“春交会”的一半。

　　实际上，黄金周一线城市房市交易量疲态尽显并非突如其来，而是近几个月以来“降温”趋势的延续。如今年3月起上海商品住宅成交量逐月快速上涨，至6月达到219万平方米的高点，随后环比便出现下跌。8月，上海住宅成交量仅为166万平方米，环比下跌14.5%。进入9月，成交量依然继续萎缩。

　　与交易量连续下滑形成鲜明对比的是，房价并未下跌，有些地方还一路攀升至历史高点。记者调查发现，深圳参展“秋交会”的30多个楼盘，几乎都创下片区历史上的最高价。特区内的普通商品房，价格普遍超过2.5万元／平方米，而年初这些地方的房价还在1.8万元／平方米的水平。特区外靠近关口位置的参展楼盘，均价也已达到1.5万元／平方米。

　　在广州，据中原地产、合富置业等中介有关负责人介绍，部分二手房价格在黄金周期间不但没有下降，反而上调。一些在长假期间积极淘房的市民向记者诉苦，从番禺到增城，从珠江新城到海珠，“楼价基本都在涨”。

　　在上海，据上海房地产秋季展示会主办方介绍，此次参展楼盘均价在2万元／平方米左右，大大高于去年1.2万元／平方米的均价。

　　房市中价格坚挺与交易量下滑的反差已经引起广泛关注。中国土地勘测规划研究院地价所所长赵松在接受记者采访时指出，价格上涨遏制需求导致交易量下跌，本来是正常的市场现象，但当前持续的价涨量跌，其中就可能存在很多投机因素。

　　“房市利润率较高，很多企业在得到信贷之后不是投资实体经济，而是进入房市追逐利润。”赵松认为，持续的“价涨量跌”必然存在潜伏的危险，国家政策应当注意灵活调控，鼓励更多的信贷资金投入到实体经济中去。

　　反差二：开发商无意促销消费者持币待购

　　一般说来，生意不旺，商家发慌。然而耐人寻味的是，房产开发商并未因交易量持续下滑而急着促销。

　　记者发现，上海房展会期间未见“买房送家电送旅游”等促销招数，且开发商给出的真正折扣优惠也不多，有些还附加了相对“苛刻”的条件。比如，有个别楼盘打出一些现场优惠大都在1万元或“总房价的1%”以内，且前提是“国庆期间签约”；有楼盘宣称可打9.8折，但要符合“现场认购、3天内签约、首付40%”等要求。此外，有不少楼盘“只展不售”。一些售楼人员介绍，具体开盘时间和销售价格还没有确定，目前只是作些“形象宣传”。

　　与此同时，众多认为“房价迟早要跌”的消费者选择了持币待购。30岁的广州市民周济在黄金周里经历了一番积极淘房之后表示，楼价基本都在涨，还是等等再看吧。

　　搜房网在上海房展会期间进行的一项调查表明，有67%的人在此次上海房展会上最关注的是价格走势，而折扣优惠和其他的关注度分别为23%和10%；有9%的人选择在1个月内买房，而56%的人购房时间将在6个月及以上。

　　业内人士指出，通过今年以来火暴的销售，开发商已经回笼了巨量的资金，赚得盆满钵满，一些上市的房企还通过定向增发等手段从股市募得巨额资金。对于国企尤其是央企而言，在流动性保持宽松的环境下，获取银行信贷更加轻而易举，更是“不差钱”。

　　一位开发商投资部的经理日前告诉记者，按公司目前的状态，即使接下来什么都不做，“撑一年都没问题”。在开发商和消费者的动态博弈中，开发商似已占据主动。

　　反差三：新地王频出老地王空置

　　自9月份以来，地王频出再次成为引人注目的现象。9月10日，中海地产出价70.06亿元摘得上海普陀长风生态商务区长风6B(B6)、7C两幅地块，一举超越此前的北京广渠路15号地块和上海青浦区赵巷地块两幅天价“地王”。

　　在南京，9月8日，保利地产经过150轮争夺以15.92亿元拿下南京河西金沙江东街地块，创下河西“地王”纪录。这一纪录仅保持17天，9月25日下午，华润旗下子公司金絮丰以22.2亿元竞得南京河西所街7号地块，再次刷新河西“地王”纪录。

　　在广州，9月20日一天涌现两“地王”：合景泰富以总地价4.65亿元拿下珠江新城D3-4地块，楼面地价13538元/平方米，比底价高出123%，成为新的商业“地王”；广州城建地产则以4.27亿元一口气夺得两幅大学城住宅用地，成为新的大学城“地王”。

　　和新“地王”形成强烈反差的是，许多老“地王”至今空置。这些空置意味着，大量土地因为人为因素尚未转化成对住宅建设市场的有效供应。

　　记者调查发现，2007年，广州市招拍挂出让商品住宅用地后出现的27宗“地王”在两年后只有7宗动工，余下20宗未动工，其中有5宗高地价用地甚至仍欠缴土地出让金。这其中也包括楼面地价高达18728/平方米的白云区祥云路地块，这是至今仍未被刷新的广州楼面“地王”。

　　上海市规划和国土资源管理局8月底公布的有关数据表明，全市总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。其中相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。相关负责人透露，开发商拿地后不开工，可能跟企业的经营状况有关，也不排除他们有“囤地”的目的。

　　中原地产研究中心近期发布的研究报告指出，40家知名地产商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本，除去在售和售完的土地，有57%的土地没有入市。其中，27%的土地还处于待开发状态，30%依然处于规划在建。

　　日前，针对新“地王”频出、老“地王”空置的怪象，有关部门已经发布“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。

　　土地市场的火暴和楼市交易量持续下滑形成的强烈反差引起了有关专家的警惕。南京大学经济学系副主任葛扬表示，房地产市场的交易情况传导到土地市场存在一定的“时间差”，这种“滞后性”导致的土地市场泡沫有可能埋下极大的隐患，“一旦缺少了楼市交易量的支撑，高价拍来的地必将是烫手的山芋”。

　　2009年9月份70个大中城市房屋销售价格指数

地区	房屋销售价格指数
	房屋销售价格指数		新建住房价格指数		90平方米及以下新建住房价格指数		二手住房价格指数
	同比	环比	同比	环比	同比	环比	同比	环比
全国	102.8	100.7	102.7	100.8	104.9	101.0	103.8	100.5
北京	102.2	100.3	103.6	100.4	104.4	100.3	98.2	100.1
天津	104.5	100.9	105.8	101.3	105.1	100.5	103.1	100.1
石家庄	96.3	100.8	97.8	101.6	104.7	100.9	92.8	99.9
太原	99.6	100.2	100.7	100.1	98.5	100.2	97.0	100.5
呼和浩特	99.3	100.3	100.3	100.3	102.1	100.4	96.6	100.5
沈阳	100.9	100.5	101.9	100.4	102.0	100.3	98.3	100.8
大连	102.2	100.8	101.7	101.0	100.3	101.2	104.1	100.8
长春	100.6	100.2	100.7	100.3	105.9	100.3	100.1	100.0
哈尔滨	103.0	100.8	101.7	100.7	104.5	101.7	104.8	100.4
上海	102.3	100.5	103.3	100.7	102.8	102.0	102.1	100.3
南京	103.4	100.7	101.1	100.8	100.7	101.3	106.7	100.4
杭州	104.9	101.8	103.9	102.0	103.5	101.5	110.0	101.8
宁波	104.9	100.3	107.5	101.0	108.8	101.8	104.4	100.0
合肥	100.7	100.3	100.9	100.4	102.2	100.6	99.9	100.3
福州	100.5	100.0	100.0	100.0	101.4	100.0	101.0	100.1
厦门	101.5	100.4	100.6	100.4	109.7	99.9	103.3	100.5
南昌	102.7	101.0	102.6	101.1	102.4	101.4	104.5	101.1
济南	101.6	100.4	101.8	100.5	98.4	100.3	101.3	100.4
青岛	100.8	100.5	101.5	100.3	100.2	100.4	99.9	101.0
郑州	102.6	100.6	102.3	100.4	103.1	100.8	105.1	102.1
武汉	98.9	100.1	98.8	100.1	100.7	100.1	98.8	100.1
长沙	100.8	100.3	101.1	100.4	99.7	100.2	99.6	100.5
广州	102.9	100.7	107.3	101.4	113.8	100.4	99.3	100.1
深圳	111.1	101.3	105.0	101.5	108.9	101.3	116.6	100.9
南宁	100.4	100.8	99.7	101.4	98.5	102.3	105.5	100.2
海口	102.8	100.8	102.7	101.0	102.3	100.2	103.4	100.4
重庆	102.4	100.9	102.3	100.6	103.1	100.2	106.9	101.7
成都	101.9	100.8	102.0	101.2	101.4	100.8	102.3	100.0
贵阳	103.6	101.5	103.6	101.6	101.8	100.6	101.9	100.8
昆明	104.2	100.3	106.1	100.5	108.8	100.1	99.5	100.0
西安	100.6	100.9	99.8	100.7	101.9	100.3	103.2	101.1
兰州	103.3	100.5	103.2	100.3	103.5	99.9	105.7	101.4
西宁	104.1	100.9	104.9	100.8	103.4	100.0	103.7	100.7
银川	106.1	101.5	107.3	101.7	106.0	101.1	105.7	101.5
乌鲁木齐	102.1	100.6	101.7	100.1	102.3	100.3	102.6	101.5

　　注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。

　　2009年9月份70个大中城市房屋销售价格指数续表

地区	房屋销售价格指数
	房屋销售价格指数		新建住房价格指数		90平方米及以下新建住房价格指数		二手住房价格指数
	同比	环比	同比	环比	同比	环比	同比	环比
唐山	97.1	100.5	97.6	100.1	97.1	100.1	95.0	101.7
秦皇岛	101.9	100.8	102.4	101.0	103.5	100.8	101.5	100.6
包头	101.7	100.1	102.4	100.2	101.0	101.0	99.4	99.7
丹东	99.3	101.0	98.5	101.6	96.9	100.0	101.0	100.3
锦州	104.1	100.9	107.4	101.2	109.5	102.1	101.7	100.9
吉林	96.7	99.7	100.1	98.0	100.2	100.0	94.4	101.3
牡丹江	103.3	100.5	104.2	100.8	104.7	101.0	101.6	100.0
无锡	100.9	100.3	101.6	100.4	100.8	100.2	100.8	100.2
扬州	102.7	101.0	103.0	101.2	102.1	101.4	100.3	101.0
徐州	97.2	100.7	95.6	101.0	91.6	100.5	101.2	100.3
温州	108.2	103.1	105.7	105.6	115.1	108.1	111.2	101.9
金华	107.7	100.9	108.7	101.1	109.6	103.2	108.9	100.9
蚌埠	101.6	100.8	102.6	100.5	104.3	101.2	101.5	101.1
安庆	102.0	100.5	103.1	100.8	102.0	100.4	100.8	100.1
泉州	99.3	100.7	99.4	101.1	100.4	100.9	99.7	100.3
九江	101.0	100.4	100.4	100.2	100.7	99.5	101.2	100.5
赣州	100.6	100.4	100.8	100.6	99.3	100.0	100.3	100.2
烟台	101.8	100.3	102.8	100.5	101.7	100.7	100.2	100.1
济宁	100.7	101.8	101.6	101.9	100.5	104.5	100.9	103.4
洛阳	104.5	100.5	103.6	100.7	104.9	100.3	107.3	100.1
平顶山	101.0	100.0	101.2	100.0	101.6	100.0	100.7	100.0
宜昌	102.1	100.6	102.4	100.7	101.0	101.8	101.4	100.0
襄樊	100.5	100.2	100.1	100.2	100.5	100.0	101.3	100.4
岳阳	97.0	101.1	98.7	101.1	106.9	100.4	95.5	101.3
常德	100.8	100.6	100.7	100.4	102.0	100.4	102.2	101.4
惠州	100.1	100.1	100.5	100.4	101.3	100.9	99.4	100.1
湛江	102.7	101.9	105.5	102.1	105.6	104.5	97.7	101.6
韶关	99.7	100.0	99.8	100.1	100.2	100.0	99.6	100.0
桂林	99.5	100.5	98.2	100.6	100.9	100.9	101.7	100.5
北海	101.9	100.3	102.9	100.4	102.2	99.9	102.1	100.6
三亚	101.5	100.0	100.7	99.6	100.8	101.1	104.2	100.9
泸州	101.1	100.4	101.5	100.6	101.0	100.5	101.0	100.3
南充	100.8	100.3	101.3	100.3	100.2	100.4	98.4	100.2
遵义	101.9	101.4	102.0	101.3	101.3	101.6	102.8	102.2
大理	102.0	101.6	102.7	101.6	98.7	100.0	100.1	101.3