赵飞飞

　　 这个十一黄金周，对于上海楼市而言，或是一个分水岭。

　　 一波在2008年以来聚集的刚性需求释放了之后，12日，易居中国提供本报的监控数据显示，10月第一个交易周共成交29.49万平方米商品住宅，这是2005年以来（除2008金融危机之外），同期最低水平。

　　 易居中国分析师薛建雄指出，上海楼市半年多的高潮之后，将进入长达半年的休整期，楼市从供不应求转向供大于求，四季度将出现“有价无市”局面。

　　 市场正在犹豫之时，地方楼市调控政策已经开始上马，10日上海银监局在近日下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，各行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。

　　 当日，南京全面收紧了住房公积金政策，所购住房建筑面积在144平米以上，住房贷款额度缩减为原来的50%，这也是今年以来首个调整的地方房地产政策。

　　 信贷转向

　　 位于上海新江湾城的加州水郡项目，由于是美国最大地产商汉斯在上海的最大型地产项目，9月初一开盘，就成为销售明星。

　　 即便位于上海的郊区，其均价已经达到25000元/平方米左右，刚刚拿下一套160平方米面积住宅的上海某钢企老板袁志强告诉本报记者，这是他在上海买下的第二套住宅，付了四成首付，放款银行还要其提供800万的资产证明。

　　 “这800万的资产证明只能打个对折，作为另外60%贷款的依据，10月底，贷款批不下，购房合同就作废了。”袁志强说。

　　 对于银行而言，楼市从3月回暖，6、7、8月井喷，银行在9月之时，已经大部分完成了今年的房贷指标，这对于四季度的楼市而言，是一个关键的市场信号。

　　 “上半年银行是主动放贷，到8月后，审请难度就逐月加难，因此，缺少房贷的支持将是制约四季度楼市成交的主要因素。”上海一家银行信贷业务员说。

　　 9月初，上海银监局曾公布统计显示，前8个月，上海各主要银行个人住房贷款增加556亿元，与去年同期相比多增433亿元。

　　 另据央行上海总部11日发布的8月份上海市货币信贷数据，8月份，上海中资银行新增房贷170.2亿元，比7月份多增55.9亿元，同比更是多增了167.2亿元。其中，新建房贷款和二手房贷款分别新增99.4亿元和70.8亿元。

　　 2009年，二、三两个季度，上海成交1129万平方米的商品住宅，比去年全年907万的成交量还高出24.5%，此前一波蓄积的刚性需求，已经大批释放出来。

　　 成交数据亦显示了这个趋势，6月，上海楼市达到219万平方米的高峰，此后逐月下滑。9月147万平方米的成交量已跌至今年3月楼市回暖以来的，最低月成交水平，10月第一周楼市的低迷开局，成交量下滑之势依旧继续。

　　 易居中国数据显示，过去一周（10月5-11日），上海共推出26.85万平方米新房源，上海共成交29.49万平方米，均价14145元/平方米，上海楼市均价终于回到15000元/平方米以下。

　　 2008地方救市策即将到期

　　 10月10日，同在长三角的南京市，三项公积金贷款新政出炉，政策全面收紧。

　　 三项新政包括，夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，贷款全部结清后再次申请住房公积金贷款，贷款额度也只有50%；所购住房建筑面积在144平米以上，住房贷款额度缩减为原来的50%；个人实际整体贷款额度大大降低，系数从0.45降到0.30。

　　 同一天，上海银监局也在下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中表示，针对此前上海市场出现的房产中介以回扣、返点等形式打出利率擦边球的情况，银监局要求各行通过银行同业公会进行协调，推进形成相关同业公约或规定。

　　 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成告诉本报：今年开发商的收益大，不必担心资金断裂的问题，所以可以坚持住不降价。“过高房价挤出了消费性需求，而收紧政策又增加了投资风险，打压了投资性需求。”

　　 “我认为第四季度房价将高位盘整，至于明年的走势，还要看后续政策是松绑还是继续收紧，如果继续收紧，则有可能重现2007年的低迷，成交量继续萎缩，开发商会减少供给以维持高价，更重要的是，地方政府是否会贯彻执行国土资源部严禁囤地的相关政策，二者的博弈将最终由国务院的考量来决定。”

　　 但不论中央和地方的政策如何走向，在2008楼市低迷之时，地方出炉的楼市调控政策，条款时限即将到期。

　　 在2008年10月22日，上海在楼市低谷期出炉房地产救市14条，其中对于大幅降低楼市交易税费的第六到第九条款：例如，个人购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税等，均涉及降低楼市交易税费用的条款，有效期均至2009年12月。

　　 值得注意的是，其中第八条，凡购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合条件下，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。这一关键条款，时效也在2009年内。

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