◎ 中国指数研究院

　　今年上半年，在各方还在对楼市“小阳春”半信半疑之时，各地楼市却迅速走出了令人更加难以相信的量价齐升的局面，市场仿佛在一夜之间又重新回到了金融危机前的火爆之中。

　　这一方面是由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，另一方面，也是更重要的原因在于开发企业在资金压力缓解后失去了降价促销和回笼资金的压力。在以上两方面的因素短期内不会改变的情况下，预计下半年的房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。

　　地王频现，商品房库存大幅下降

　　土地市场：疯狂抢地局面重现

　　尽管北京等十大城市中有6个城市上半年土地成交面积(指规划用途为住宅或含住宅的综合类用地的规划建筑面积，下同)仍低于去年同期，其中北京、广州较去年同期下降36.3%和33.1%，深圳、南京下降57.4%和70.5%。但从6月的成交面积来看，北京高达238万平方米，超过1?5月累计水平；南京1?5月总成交面积仅为32.5万平方米，但6月即达33万平方米，与前5月累积量持平。而重庆6月土地成交面积高达671万平方米，是1?5月土地成交量的4.6倍，广州、深圳6月的土地成交面积也超过了1?5月的总成交面积。

　　不仅成交面积大幅上涨，土地价格也不断被刷新。2009年上半年，北京等十大主要城市土地成交溢价水平明显上升，除天津外均高于2008年水平，北京、广州甚至超过50%，分别为57%和79%，上海为48%，而去年全年分别为33%、2%、13%。

　　从单价和总价排行榜可以看出，2009年6月，全国住宅用地成交总价8次被刷新，楼面地价6次被刷新，6月成为不折不扣的“地王月”。地块成交总价和楼面地价的不断刷新，一方面和推出地块面积大、地段好等客观因素有关，另一方面和开发商资金实力增强、银行信贷放松、通胀预期加大、未来前景看好等因素有关。

　　上市量：企业推盘逐渐加快，但上半年上市量仍不及去年同期

　　受去年房地产市场销售大幅下降的影响，开发企业在今年纷纷放慢推盘节奏或“以销定产”，主要城市新上市面积明显不及去年。从近几个月的情况来看，企业推盘信心明显恢复，新上市面积开始上涨。上海6月新上市面积超过200万平方米，成都、重庆接近或超过100万平方米，较去年同期均有不同程度的增长。

　　但1?6月累计来看，新上市面积仍不及去年同期。北京新上市面积较去年同期下降35.7%，降幅在7个可比城市中最高。成都、武汉、深圳等城市1?6月新上市面积较去年同期下降20?30%不等。

　　成交量：主要城市纷纷大幅增长，5、6月增速有所放缓

　　2009年以来，主要城市成交量明显上升。上半年，杭州①、深圳、天津成交面积较去年同期分别增长180.4%、148.9%、115.5%，苏州、重庆、青岛等城市亦超过或接近100%。

　　但从绝对量来看，由于价格连续上涨和多个城市成交量在4月达到或超过历史最高水平，6月多个城市成交量环比下降或增速下降。北京5月和6月成交面积分别较上月下降9.6%和1.3%，成都、苏州6月成交量环比降幅分别高达35.4%和25.5%，深圳、杭州降幅分别为18.3%和12.8%。上海、重庆、南京与上月基本持平。

　　成交价格：逐渐企稳并环比上涨

　　今年以来，随着成交量的增长，开发企业纷纷提高项目销售价格，住宅价格指数止跌并开始上涨。根据中国房地产指数系统的监测，2月以来住宅价格指数上涨的城市数量不断增多，涨幅逐月加大；6月，35个大中城市中，价格环比上涨的城市多达28个，其中广州、深圳、重庆、成都的涨幅超过1.4%，仅有6个城市价格下跌。

　　存量：主要城市销供比均大于1，存量被快速消化

　　2009年来，各主要城市新上市面积较去年同期下降或基本持平，但销售量明显增长，销供比(成交量与同期新上市面积之比)大幅上升，市场存量快速消化。深圳、武汉、杭州的销供比超过2，北京、上海、重庆、成都均超过1.5。

　　在快速增长的销售数据下，截至6月末，各城市可售量(指已获得销售许可证但未售出的房源)较2008年底减少300?500万平方米，北京6月底住宅可售量(包括期房和现房)为1472万平方米，较2008年底减少442万平方米，降幅达23%，上海、深圳降幅分别为33%、38%，杭州降幅更是高达58%，降幅十分显著。

　　同时，各主要城市出清周期降幅明显，上海、杭州等地可售量仅能满足2?4个月的销售。

　　截至2009年5月底，北京出清周期减至12个月；与2008年底相比，深圳、武汉、杭州出清周期缩短了9?10个月，缩短幅度最大；其它城市也分别缩短了3?6个月。    

　　投资：投资额增速逐月加快，新开工面积5月环比增长

　　2009年以来，随着市场销售状况的良好，企业投资信心有所恢复，累计投资额增速逐月加快，单月新开工面积、土地购置面积在5月出现环比增长。2009年1?5月，全国商品房投资额增长6.8%，增速较1?4月提高1.9个百分点，延续今年以来的上升趋势。从单月投资额来看，5月投资额为2875亿元，同比增长12.0%，环比增长19.3%。1?5月，新开工面积为3.57亿平方米，尽管同比下降16.2%，5月单月新开工面积为7900万平方米，较上月增长2.4%。

　　地区差异性和业态差异性明显：办公楼仍不好卖

　　今年以来，东部沿海地区市场销售增长更为突出，但部分城市仍同比下降。就商品住宅的销售面积而言，在31个省(区、市)中，同比下降的有6个；40个重点城市中，7个同比下降。特别是一些原来开发规模过大的中小城市，存量房消化压力仍很大。1?5月，北京、上海、广东、江苏、浙江五个发达地区销售额增速高过同期全国水平，占全国商品房销售额的比重从去年1?5月的45.8%提高到今年的52.6%。

　　此外，一些地方办公楼、商业营业性用房的销售情况仍不理想。1?5月，全国办公楼销售面积下降1.8%，福建、辽宁、天津、武汉、重庆、成都等省市办公楼销售面积降幅超过30%。

　　当前需要关注的几个问题

　　供给出现压力

　　今年以来，由于商品房销售面积增长显著(1?5月累计增长26.7%)，但房地产开发投资额仅同比增长6.8%，住宅投资额同比增长为4.4%，土地的购置面积、完成土地开发面积和房屋新开工面积分别同比下降了28.6%、13.3%、16.2%。40个重点城市的住宅投资同比下降0.8%；房屋新开工面积同比下降25.7%。另据对上海、杭州、深圳等若干城市的监测，以过去6个月的平均销售速度来看，上海、杭州的可售面积仅能供未来2?4个月的销售，深圳仅供6个月的销售，供给已显不足。另据一些城市反映，随着销售情况的好转，消化存量房的压力已明显缓解。但一些远离中心区的项目，由于交通等基础设施跟不上和公共服务设施等不配套，短期内也难以形成有效供给。所以在一些地方，存量房的消化压力与有效供给不足的矛盾会同时持续一段时间。

　　房价过快上涨不利市场平稳发展

　　今年以来，由于政策利好、资金流动性充裕及通胀预期等多种因素的影响，多数城市价格开始稳步上升，少数城市涨幅较大。住房价格的快速上涨，一方面不利于自住型需求和改善性需求的进一步释放；另一方面也可能对房地产市场的稳定健康发展和金融市场稳定产生不利影响。

　　信贷大量投放、利率下调等宽松的货币政策存在变化的可能

　　上半年房地产市场的快速回暖，与宽松的货币政策密切相关。下半年，能否延续上半年适度宽松的货币政策，继续保持信贷对开发企业和个人住房消费的支持，这是业内普遍关注的问题。

　　下半年房价仍将稳步上升

　　宏观经济不明朗，房市仍面临不确定性

　　今年以来，在政府四万亿投资和天量信贷的刺激下，宏观经济初现回暖端倪，企业投资信心有所增强。但值得注意的是，5月出口额同比下降26.4%，进口额同比下降25.2%，降幅较上月分别扩大3.8和2.2个百分点，连续7个月下降。另外，从发电量这一表征经济整体增长水平的指标数据来看，6月发电量同比增长3.5%，但这与去年同期基数较低有关；此前发电量已连续数月下降。政府主导投资可能进一步带来产能过剩、民营经济主体投资仍不踊跃、高额信贷与实体经济可能脱钩、大量信贷投放本身难以持续，诸多因素将导致下半年的宏观经济走势仍不太明朗，中国经济要完全走出底部仍尚待时日。根据历史数据，房地产投资和价格与M2、CPI指数走势密切相关；如果下半年信贷投放规模缩减，经济增速和CPI走势仍维持较低水平，房地产市场仍将面临较大的不确定性。

　　房地产开发投资占同期固定资产投资比重或仍低于去年同期

　　今年以来，随着市场销售的逐渐好转，企业投资信心有所恢复，新开工面积、土地购置等指标在5月出现环比或同比上涨，“地王”在6月不断出现。随着企业投资信心的逐渐恢复和主要城市可售量的减少，预计企业将在下半年加大投资力度，开发投资将稳步增长，但由于国家主导的“铁路、公路、基建”等投资增速仍将保持较高水平(1?5月房地产开发投资增速仅为6.8%，远低于同期城镇固定资产投资增速32.8%)，预计全年房地产开发投资占固定资产投资的比重将低于去年同期。

　　三季度成交量可能环比下降

　　4?6月，北京、深圳等七大主要城市的成交面积纷纷达到或超过2007年的历史最高水平，在刚性需求逐渐释放、部分城市销售价格涨幅较高等多种因素的影响下，预计三季度的成交量可能较二季度环比下降，但同比仍可能保持较高增速。

　　房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长

　　由于市场需求仍然较为旺盛，及购房者对住房保值增值的预期，及开发企业在资金压力缓解后失去降价促销和回笼资金的压力，预计下半年房价仍会稳步上升，个别新增供应不足的城市可能会有较快增长。

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